（2015）兴民一初字第120号

裁判日期: 2015-09-11

公开日期: 2016-01-15

案件名称

南宁明园饭店与欧育祯、广西永明珍珠商贸有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

南宁市兴宁区人民法院

所属地区

南宁市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

南宁明园饭店,欧育祯,广西永明珍珠商贸有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第一百一十四条第一款，第六十条第一款，第九十六条第一款，第二百一十二条，第二百二十六条，第二百二十七条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条

全文

广西壮族自治区南宁市兴宁区人民法院民事判决书（2015）兴民一初字第120号原告：南宁明园饭店，住所地：广西南宁市兴宁区。法定代表人：陈晓为，董事长。委托代理人：李颖健，广西万益律师事务所律师。被告：欧育祯。被告：广西永明珍珠商贸有限公司，住所地：广西南宁市青秀区。法定代表人：欧育祯，该公司总经理。原告南宁明园饭店与被告欧育桢、广西永明珍珠商贸有限公司（以下简称“永明珍珠商贸公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年1月5日立案受理后，依法由代理审判员吴腾睿担任审判长，与人民陪审员谭淑丹、张惠组成合议庭，于2015年5月20日公开开庭进行了审理。书记员吴为旭担任记录。原告南宁明园饭店的委托代理人李颖健到庭参加诉讼。被告欧育桢、永明珍珠商贸公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告南宁明园饭店诉称：2012年3月27日，原告与被告欧育桢签订《房屋租赁合同》，约定原告将位于新民路明园饭店紫云轩新建18号商铺租赁给被告经营珠宝，租赁期限从2012年3月15日至2015年3月14日。2013年12月1日，被告永明珍珠商贸公司给原告来函称被告欧育桢为该公司法定代表人，实际上是该公司承租的商铺，原告即认可被告永明珍珠商贸公司共同成为承租人，开具永明珍珠商贸公司名义的租金发票。房屋交付被告后，从2013年11月起，被告店铺即关门停业，同时拒不缴纳租金。经原告多次催租未果，原告于2014年8月4日向被告发送《解除合同函》，正式通知解除合同。但被告至今未将商铺返还原告。为维护原告的合法权益，原告特请求人民法院依法判决：1、原、被告的房屋租赁合同关系已于2014年8月4日解除，两被告返还标的商铺给原告；2、两被告支付拖欠租金155703.6元（时间从2013年11月1日计至2014年8月4日止）。3、两被告支付逾期缴纳租金产生的滞纳金213313.93元；4、原告无需返还被告支付的租赁保证金51480元；5、两被告支付相当于三个月房租的违约金51480元；6、两被告按双倍租金标准支付房屋占用费137280元（时间从2014年8月4日起暂计至2014年11月30日止，之后另计至返还房屋止）；7、本案诉讼费由两被告承担。被告欧育桢未作答辩，亦未提交证据。被告永明珍珠商贸公司未作答辩，亦未提交证据。经审理查明：2012年3月27日，原告南宁明园饭店（甲方、出租方）与被告欧育桢（乙方、承租方、地址：南宁市青山路、电话：138××××3988）就前述租赁事宜签订了一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于南宁市新民路的商铺租赁给乙方，建筑面积78㎡；乙方承租租赁物仅限于珠宝方面的经营；合同租赁期为三年，自2012年3月15日起至2015年3月14日止；乙方向甲方缴纳保证金51480元，合同签订当日以现金的方式支付至甲方的财务部；租赁期内，租赁物租金按租赁所在年度的月租金标准乘租赁物建筑面积计算，按月度为期交收，不足一个月的，租金按结算当月实际租赁天数计算；租金单价为220元／月／平方米，即月租金为人民币17160元，租赁物每期租金按照“先交租金后使用租赁物”的原则由乙方于每月15日前把当月应交租金一次性支付甲方；乙方应交甲方的款额至甲方财务部，甲方收到乙方的交款应及时开具有效票据给乙方；租赁期内，乙方逾期交纳租金或其它应付费用的，每逾期一天按拖欠金额的千分之五支付逾期滞纳金；逾期二十天仍未缴清欠付租金、其他应付费用及逾期滞纳金的，甲方有权提前终止本合同，没收乙方租赁保证金，追讨乙方欠缴的租金、其他应付费用及滞纳金，并向甲方支付相当于三个月房租的违约金，并按约定要求乙方承担其他违约责任；本合同期满或提前终止，甲方可委托物业管理方与乙方按本合同相关条款办理租赁物交接，乙方逾期不交还租赁物的，甲方可要求乙方按本合同约定或甲方与第三方签订之合同约定的租金标准（按较高者适用）向甲方双倍支付租金及向物业管理方双倍支付其他费用。合同还就其它事项进行了约定。合同签订后，原告将商铺交付给被告欧育桢使用。被告欧育桢向原告缴纳租赁保证金51480元，并以其个人名义向原告支付租金至2013年10月份。2013年12月1日，被告永明珍珠商贸公司向原告出具《申请函》，载明：“我公司系贵公司紫云轩新建的商铺的租户，该房屋租赁合同由我公司法人代表欧育桢全权代理签署。2013年1月至今，我公司所缴纳的租金已开具收据但尚未开具发票。现我公司申请以公司名义开具相应的发票，望贵公司批复办理为盼。”2014年3月至11月间，原告方工作人员多次向被告欧育桢在《房屋租赁合同》中预留的手机号码发送催收商铺租金、解除租赁合同并要求返还商铺的短信。2014年8月4日，原告以EMS邮寄方式向被告欧育桢发出《解除合同函》，收件人为被告欧育桢，收件人电话为欧育桢在《房屋租赁合同》中预留的手机号码，签收人为案外人欧长福，签收时间为2014年8月6日。该函载有因被告欧育桢从2013年11月起关门停业，拖欠租金达155703.6元，故通知其双方签订的《房屋租赁合同》今日起解除，并要求其五日内结清所欠租金、水电费等并返还房屋。2014年9月19日，原告向被告欧育桢发出《关于解除合同、返还租赁房屋的函》，载明因被告欧育桢未前来办理解约返还房屋的手续，故再次函告其解除双方签订的《房屋租赁合同》，并要求其在2014年9月24日前将房屋清扫、恢复原状返还原告，如仍不能按期返还房屋，原告将向法院提起诉讼。因被告方未向原告缴清租金且未办理解除合同、返还房屋手续，原告遂向本院提起诉讼，诉请如前。庭审前，被告欧育桢曾主动到本院就解除合同、支付租金及违约金等问题接受调解，因双方意见分歧过大，未能达成一致意见，被告欧育桢亦未出庭应诉。庭审中，原告自述其已于2015年3月16日自行收回涉案商铺。另查明，讼争铺面所属的南宁明园饭店紫云轩扩建工程于2010年12月29日获得基本建设投资项目登记备案证，并于2012年2月29日经过竣工验收。还查明，被告欧育桢为被告永明珍珠商贸公司的法定代表人。被告永明珍珠商贸公司企业类型为有限责任公司（自然人投资或控股），经营范围为珍珠产品、玉器、工艺品、海产干品、农副土特产品（除粮油批发外）、首饰品（金银除外）、电子产品（国家有专控产品外）、通讯产品（国家有专项规定除外）、电脑软硬件、办公用品。经本院询问，原告明确表示签署租赁合同时其并未知晓被告欧育桢的法人身份，在合同履行过程中均由被告欧育桢与原告联系并缴纳租金；经本院释明，原告明确表示如本院认定本案《房屋租赁合同》相对方为被告欧育桢，则由被告欧育桢承担合同责任。以上事实，有《房屋租赁合同》、收款收据、《申请函》、短信记录截图、《解除合同函》、《关于解除合同、返还租赁房屋的函》、EMS特快专递邮寄凭证、《基本建设投资项目登记备案证》、《建设工程质量竣工验收意见书》、电脑咨询单等证据予以证明。本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告欧育桢、永明珍珠商贸公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其已放弃答辩和质证的权利。一、关于涉诉租赁合同相对方的问题。因合同中所列明的承租方为被告欧育桢，在合同履行过程中，承租方应承担的缴纳租金义务一直由被告欧育桢履行，并且，在被告方未能及时支付租金的情况下，原告亦一直是向被告欧育桢发送催收短信并向其邮寄《解除合同函》，从合同的签订及履行情况而言，承租方应为被告欧育桢。至于被告欧育桢是否使用承租商铺经营其所属公司珍珠业务，并非确定本案合同履行义务人的关键；而被告欧育桢自2013年11月起即关门停业并欠缴租金至今，故被告永明珍珠商贸公司于2013月12月1日向原告发出的《申请函》声明商铺实际承租人为公司方并申请以公司名义开具发票，实有为被告欧育桢规避个人责任之嫌。综合上述意见，在现有证据证明原告与被告欧育桢曾就商铺租赁事宜达成合意，而未有证据证明原告与被告永明珍珠商贸公司达成以其作为承租方的合意的事实基础上，基于合同相对性原则及保护守约方利益之考虑，在本院向原告方释明后，其明确表示以被告欧育桢作为承租人并向其主张权利，据此，本院认定本案《房屋租赁合同》承租方应为被告欧育桢。二、关于原告与被告欧育桢签订的《房屋租赁合同》是否合法有效、应否解除的问题。原告与被告欧育桢签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律及行政法规的禁止性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。关于租赁合同的解除问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案原、被告双方签订的合同约定，被告逾期二十天仍未缴清欠付租金、其他应付费用及逾期滞纳金的，原告有权提前终止本合同。本案合同履行过程中，被告在缴纳了2013年10月份租金之后至今未向原告交纳租金，已达到了合同约定的解除条件，现原告诉请解除其与被告欧育桢签订的《房屋租赁合同》，符合合同约定，本院予以支持。本案中，原告根据上述规定和合同约定，在被告一直拖欠租金的情况下，于2014年8月4日正式向被告欧育桢发出《解除合同函》，主张双方合同已于2014年8月4日解除，被告欧育桢至今未提出异议，故原告主张双方合同已于2014年8月4日解除，符合法律规定及双方约定，本院予以支持。三、关于被告欧育桢应否向原告支付租金、滞纳金、违约金、占用费，原告应否退还被告租赁保证金的问题。1、租金、占用费。被告欧育桢作为商铺的承租人，其合同义务是按期向原告交纳租金。根据原、被告双方签订的合同约定，被告应于每月15日前把当月应交租金一次性支付给原告。现原告诉请被告欧育桢从2013年11月1日起至合同解除之日止，按合同约定的租金标准支付租金，符合合同约定，被告欧育桢亦未到庭进行答辩，故本院予以支持。被告欧育桢应向原告支付的租金计算为17160元／月×9个月＋17160元／月÷30天×3天=156156元（2013年11月1日至2014年8月4日）。关于占用费问题。原告在2014年8月4日向被告欧育桢发出的《解除合同函》中明确要求被告于五日内将房屋返还原告，又于2014年9月19日发出的《关于解除合同、返还租赁房屋的函》中明确要求被告于2014年9月24日前将房屋返还原告。被告欧育桢未依约履行缴纳租金义务，亦未在原告的多次催促及正式函告下向原告返还商铺，故应承担自合同解除之日起至商铺交还之日止的房屋占用费。现原告主张其已于2015年3月16日自行收回商铺，因被告未到庭就该项诉请进行辩解，故对原告主张被告支付自2014年8月4日起至收回房屋之日止的房屋占用费，本院予以支持。被告欧育桢未及时向原告交还商铺的行为给原告造成的损失主要为租金损失，因本院已认定双方合同于2015年8月4日解除，现原告根据双方合同约定要求被告按双倍租金标准支付自合同解除之日起的房屋占用费，明显超过原告因被告未及时交还房屋所造成的实际损失，据此，本院酌情支持以租金标准计算本案房屋占用费，故被告欧育桢应向原告支付的房屋占用费计算为17160元／月×7个月＋17160元／月÷30天×11天=126412元（2014年8月5日至2015年3月16日）。2、租赁保证金。根据双方签订的房屋租赁合同的约定，被告在租赁期满后缴清应付费用并依约向原告交还租赁物后，才可退回租赁保证金；且如被告违约提前终止合同的，原告有权没收保证金。履约保证金本身具有保证被告全面履行租赁合同的担保性质，因被告拒不缴纳租金的行为已构成违约，故对于原告提出无需返还被告支付的51480元租赁保证金的诉讼主张，符合双方合同约定，本院予以支持。3、滞纳金、违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款的规定，被告拖欠原告租金的行为，已经违反了双方房屋租赁合同的约定，构成违约，应根据合同条款支付相应的违约金。双方在合同中约定了被告逾期交纳租金的，每逾期一天按拖欠金额的千分之五支付逾期滞纳金，该逾期滞纳金具有补偿损失及惩罚违约方的性质，本质上属于违约金；双方又另行约定了被告逾期二十天未缴清欠付租金、其他应付费用及逾期滞纳金的，应向原告支付相当于三个月房租的违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。该条法律规定确定了违约金制度系以赔偿非违约方的损失为主要功能，而不是旨在严厉惩罚违约方。违约金在我国合同法中主要体现为一种民事责任形式，其具有以补偿为主、以惩罚为辅的双重性质，因此，不能将违约金条款完全留待当事人约定，尤其是对数额过高的违约金条款，更是如此。原告因被告欧育桢拖欠租金所导致的损失应为相应租金所产生的银行贷款利息，现原告主张按照合同约定的逾期滞纳金计算方式要求被告支付逾期付款滞纳金，并主张被告另行支付相当于三个月房租的违约金，该约定过分高于被告违约给原告造成的损失，考虑到本案中被告的违约行为给原告造成的损失主要是租金的利息损失，本院综合全案案情、双方当事人的合同履行情况等相关因素，酌情认定被告应支付原告滞纳金及违约金共计50000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告南宁明园饭店与被告欧育桢于2012年3月27日签订的《房屋租赁合同》于2014年8月4日解除；二、被告欧育桢向原告南宁明园饭店支付自2013年11月1日至2014年8月4日期间的租金156156元；三、被告欧育桢向原告南宁明园饭店支付自2014年8月5日起至2015年3月16日止的房屋占用费126412元；四、被告欧育桢向原告南宁明园饭店支付滞纳金、违约金共计50000元；五、原告南宁明园饭店不需向被告欧育桢返还保证金51480元。案件受理费9892元，由原告南宁明园饭店负担892元，由被告欧育桢负担9000元。上述义务，义务人应于本案判决生效之日起三日内履行完毕。如果未按本案生效判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或者与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，并在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费，逾期不预交又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审　判　长　　吴腾睿人民陪审员　　谭淑丹人民陪审员　　张　惠二〇一五年九月十一日书　记　员　　吴为旭附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。微信公众号“”