（2015）大民初字第2861号

裁判日期: 2015-09-11

公开日期: 2016-02-14

案件名称

高玉顺等与张兰英物权保护纠纷一审民事判决书

法院

北京市大兴区人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

高玉顺,孙宝峰,张英兰

案由

物权保护纠纷

法律依据

《中华人民共和国物权法》：第三十二条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

北京市大兴区人民法院民事判决书（2015）大民初字第2861号原告高玉顺，男，1955年8月10日出生。原告孙宝峰，男，1972年8月5日出生。二原告共同委托代理人毕晓棠，北京市广盛律师事务所律师。被告张英兰，女，1959年5月25日出生。委托代理人李斌，北京市中闻律师事务所律师。委托代理人李燕鹏，男，1985年4月25日出生。原告高玉顺、孙宝峰与被告张兰英物权保护纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告高玉顺、孙宝峰及其共同的委托代理人毕晓棠，被告张兰英及其委托代理人李斌、李燕鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高玉顺、孙宝峰诉称：2007年5月1日，高玉顺、孙宝峰承租北京市大兴区x镇x村x工业区x号院（以下简称：x号院）3.3亩土地。承租土地后，二人投资建设了约4000平米的房屋，建完后出租使用。2014年上半年开始，张兰英到院内捣乱，租户因此拒绝交纳下半年租金。2014年年底，张兰英带人强占了全部房屋，至今不予返还。张兰英无任何合理、合法的理由占据房屋，高玉顺、孙宝峰作为房屋的投资人、建设者和所有人，为维护自身合法权益，特起诉至法院，请依法判令：1、张兰英立即腾退位于北京市大兴区x镇x村x工业区x号院内约4000多平米的房屋；2、张兰英支付占用费51360元（自2014年11月1日开始至实际腾退之日止，以日租金856元为标准，暂计算至2014年12月30日）；3、张兰英赔偿损失156300元（半年租金）；4、诉讼费由张兰英负担。被告张兰英辩称：不同意高玉顺、孙宝峰的诉讼请求。张兰英是诉争土地的承租人，于2007年5月1日和张x签订土地租赁合同，租赁地块是3.3亩，租期是30年。地上房屋是高玉顺和张兰英共同投资建设的。根据房随地走的原则，张兰英作为土地承租人，依法享有房屋所有权，所以张兰英依法依约有权占有使用诉争土地和房屋，并取得收益。高玉顺、孙宝峰不是土地的承租人，也不是房屋的所有权人，提起物权保护纠纷诉讼，没有任何事实和法律依据。请求依法驳回高玉顺、孙宝峰的全部诉讼请求。经审理查明：2007年5月1日，北京市大兴区x镇x村第一村民委员会（以下简称：x村委会）与北京x废旧物资回收有限公司（以下简称：回收公司）签订土地租赁合同，合同约定x村委会将位于x村镇垃圾消纳场南原x部队院内可建厂库房的土地租给回收公司自建办公、厂房、仓库，土地面积以实际占用面积测量为准。出租土地东至路，西至x三村地，南至x农场地，共计100亩。租赁期间自2007年5月1日至2037年5月1日。张x、杨x和王x在该合同的乙方处签字。本案诉争的土地为上述土地中的3.3亩，地点位于x号院。庭审中，为证明诉争土地的承租主体，高玉顺、孙宝峰提交了x村委会出具的证明和情况说明、租金收条、转账支票存根。在x村委会于2014年12月21日出具的证明上载明：x号院占地3.3亩，每年地租5.3万元，自2007年5月1日开始，由张x出租给高玉顺使用。至今每年地租是高玉顺支付给张x。该院内房屋建筑面积约4000多平米，房屋是有高玉顺和孙宝峰共同出资建设的，于2007年底全部建完，产权属于高玉顺、孙宝峰所有。日期为2008年4月13日的收条上载明：今收到高玉顺原x部队2007年5月1日至2009年5月1日3.3亩地租款壹拾捌万贰仟元整，收款人张x。在日期为2010年6月29日的收条上载明：今收到高玉顺土地租金伍万元整（支票号25901），其它费用叁仟元，共计伍万叁仟元整，上述内容下的签名为张x。日期为2011年6月11日收据上记载的地租金额为5万元，在收款人处的签名为张x。日期为2012年7月1日收据上记载的地租金额为5万元，地租的日期为2012年5月-2013年5月，交款人处的签名为安x，收款人处写有张x1代张x。日期为2013年6月17日收据上记载的地租金额为5万元，地租的日期为2013年5月-2014年5月，交款人处的签名为安x，收款人处写有张x1代张x。日期为2014年8月16日收据上记载：今收到高玉顺上交款（2014年5月至2015年5月）伍万叁仟元，在收款单位处加盖了北京市大兴区x镇x村第一经济合作社财务专用章。在x村委会于2014年12月22日出具的情况说明上载明：2007年5月1日，回收公司与我村委会签订《土地租赁合同》，合同签订当天，该公司张x提出将其中的x号院租给高玉顺，租期30年，我村委会予以认可。高玉顺每年将地租交给张x。2014年5月-2015年5月地租款因无法联系上张x，故直接由我村委会收取。关于其于2014年8月16日交给x一村5.3万元的原因，高玉顺称每年交租金其都是与张x联系，张x指定交给谁其就交给谁，2014年交租金时没有联系上张x，所以就交到村里。张兰英对于上述x村委会出具的证明和情况说明的内容真实性不予认可，主张证明上记载每年租金5.3万元，事实上前几年的租金是5万元。x号院的土地出租给谁，村委会不是转租方，并不了解情况，其证明由张x转租给高玉顺与事实不符。村委会并不清楚房屋的出资人，其无权证明房屋产权归属，其所述的建房时间也与高玉顺、孙宝峰的陈述不一致。因前几年的租金都是由张松代张x收取，故在交纳2014年至2015年租金时，不存在因联系不上张x而交给村委会的理由。并且，上述证明和情况说明属于证人证言，应由出证人出庭接受询问。在第二次开庭时，高玉顺、孙宝峰申请x村委会书记兼主任任x出庭作证，任x称当初高玉顺找其开证明，因为张x在看守所，其将张x1、龙x和许x叫到村委会了解情况，高玉顺出示了租金收据和银行支票，其根据高玉顺和张松的陈述出具了上述证明。证人任x陈述其曾询问高玉顺怎么认识的张x，高玉顺称是通过张兰英介绍认识的，刚开始高玉顺说和张兰英合伙盖房，后来没有合伙盖。其让高玉顺拿出土地租赁合同，高玉顺称还没有和张x签合同。证人任x表示不认识孙宝峰，是高玉顺带着孙宝峰去找的任x，高玉顺称因为建房要使用沙石料，孙宝峰是搞沙石料的，所以二人一起建房。关于村里于2014年8月16日收取高玉顺5.3万元的原因，证人任x称张x没有信用，每次交租金都晚一年半载的，故高玉顺来交钱时其没有考虑那么多，高玉顺是自愿交钱，村里收钱也合情合理。后来其通知张x1收钱一事，但没有将钱交给张x1和张x。张兰英称张x未向任x说过土地租给高玉顺的事情，全部内容都是高玉顺的单方陈述，认为任x未向张连安和其本人了解情况就为高玉顺出具证明，证明内容不具有可信性。张兰英提交了土地租赁合同、张x出具的书面证明、收条、租金收据和水电费收据。土地租赁合同日期为2007年5月1日，合同约定张x将x号院的3.3亩土地出租给张兰英使用，租金每年每亩1.5万元，租期自2007年5月1日至2037年5月1日。在张x出具的证明上载明：x一村有张兰英所租叁亩叁分土地，地上物由张兰英所建，遇国家拆迁赔偿归张兰英所有，合同条款与张x与村委会所签合同的条款相同。日期为2007年6月28日的收条上记载：今收到张兰英、万xx部队6.66亩土地租金叁拾伍万零陆佰陆拾陆元整，图纸费壹万叁仟肆佰元整，共计收叄拾陆万肆仟零陆拾陆元整（2007年5月1日-2009年4月30日租金）。该收条的收款人处的签名为楚x，证明人处的签名为张x。日期为2014年9月5日的收据上记载：今收到张兰英交来x号院地租人民币伍万叁仟元整，交款人处签名为张兰英，收款人处写有张x1代张x。水电费收据的日期为2014年1月至12月，每张收据上记载的内容包括“x号张兰英”、水、电费具体金额，收款人处写一“文”字。张兰英称收款人为文x。高玉顺、孙宝峰不认可土地租赁合同的真实性，主张该合同不是与张x签订的，张x承租的50亩土地与其诉讼请求中的土地没有重叠，且该土地转租未经过x村委会同意。不认可张x的书面证明，认为证明中的地理位置不明确。不认可收条的真实性，主张收条上的6.6亩土地不能确定是否属于张连安，租金35万元的收款人也不是张x。不认可租金收据的真实性、关联性和合法性，认为张x1代收租金是否经过张x的同意不能确定。不认可水电费收据的真实性，主张收款人文x与本案没有关联性。庭审中，张兰英申请万x出庭作证。万x陈述其与张x是朋友，楚x从张x处租赁土地，在交完租金和图纸费以后无力建造房屋。后其和张兰英通过张连安将楚x的土地租过来，每人3.3亩，直接与张x签合同，张兰英承租的土地位于x号院。其与张兰英将楚x已经交过的钱又给了楚x。在本案审理过程中，因张x在服刑期间，故本院持双方证据材料到张x被羁押处，向其出示上述证据并就涉案事实问题向其询问。张x陈述其与杨x和王x共同从南街一村租赁100亩土地，其个人使用北区的50亩，其余二人共同使用南区50亩。其将土地出租给13个人，每人3.3亩，剩余部分留作自用。其与每个租户都签订了书面合同，每亩土地每年租金5万元，2012年开始，其向每个租户收取3000元管理费。包括其在内的所有租户共同出资，请设计院设计建房图纸。张x称2012年开始其在外地，土地的租金由其侄子张x1代收。楚x共承租6.6亩，并交纳了2007年至2009年4月30日期间的租金。后来楚x因没有资金建房退出。张兰英和万x承接了楚x的6.6亩土地，每人3.3亩，其与张兰英和万x分别签订了土地租赁合同，张兰英承租的土地位于x号院。因楚x已经交纳了租金和图纸设计费，故张兰英和万x将把钱给了楚x。张兰英租赁土地后没多久就开始建房，每个租户都是按照设计图纸建房。张x称其不认识孙宝峰，其与万x熟，张兰英和高玉顺是通过万x才认识的，后来一直是张兰英与其联系比较多。张x称其会定期召集所有租户一起开会，张兰英和高玉顺有时候会一起去开会，张兰英自己去开会的次数多一些。此外，张x还陈述其在租赁土地上安装了2台变压器，每个租户都有电表，由其雇用电工（文x）统一管理水电，收取水电费，x号院的电表登记在张兰英名下。对于张兰英提交的土地租赁合同和收条，张x认可其真实性。对于高玉顺、孙宝峰提交的收据，张x称有张x1签字收据上的交款人其不认识，2011年6月11日收据上的内容不是其本人书写，认可2008年4月13日和2010年6月29日两张收条的真实性，但称记不清2008年4月13日收条的出具原因。关于收取租金的过程，本院对张x1进行询问，张x1陈述张x是其叔叔，张x委托其管理公司的事情。张x告诉其张兰英的电话，让其向张兰英收取租金。2012年和2013年交租金的时候，其先给张兰英打电话，张兰英说知道了。紧接着高玉顺就给其打电话说要交租金，张兰英和高玉顺没有过去交租金，是一个姓安的小伙子去交的。2014年的租金是张兰英本人去交的，其不清楚张兰英与高玉顺之间的关系。庭审中，张兰英主张其在租赁x号院后，与高玉顺一起合伙建房，并将房屋出租，部分房租用于交纳土地的租金。高玉顺、孙宝峰否认高玉顺与张兰英之间合伙建房，主张15号院的土地是高玉顺直接从张x处租赁，房屋是高玉顺与孙宝峰共同建造，2007年10月份开工，2008年大约3、4月份完工，由许x建造，共三层，花费500多万元。2013年5月加建一层钢结构。建房主要是由孙宝峰出资，高玉顺操持，孙宝峰把钱给了高玉顺，高玉顺与孙宝峰之间有书面合同。建房时孙宝峰还提供了混凝土等价值170多万元的材料。高玉顺、孙宝峰称建房人许x的工程款大部分是用孙宝峰公司的混凝土进行抵扣，由许x出具收条。高玉顺提交了其与许x于2007年10月12日签订的工程承包合同，其上约定许x包工包料，土建及装修施工面积约2900平方米，每平方米1350元，进场付30%，工程主体完工付45%，装修完工并验收合格付20%，余款5%一年内付清。高玉顺提交了由许x出具的收条3张，其中2007年10月22日收条的金额为120万元，2008年7月16日收条的金额为180万元，2008年12月21日收条的金额为80万元。高玉顺称上述3次工程款每次都是现金支付给许x。庭审中，许x出庭作证。在回答法庭提问时，许x陈述其于2007年10月左右为高玉顺、孙宝峰建造、装修房屋，2007年年底完工。建房材料水泥、沙子和砖都是由其从南街市场购买。其分三次以现金方式从高玉顺处收取380万元，380万元用于购买材料和支付工人工资，剩余部分由其支配。合同中约定的5%质保金其后来就没有要。在回答高玉顺、孙宝峰提问时，许x陈述工程面积大约2900平方米，全部工程款一共380万元，都是由高玉顺支付，在施工过程中都是由高玉顺负责现场管理。在回答张兰英提问时，许x陈述实际工程造价一共是390万元，具体多少记不清楚了，其实际收到380万元，5%的质保金大约是20万元左右。工程完工时间大约是在2008年10月份。第一阶段的钱是高玉顺陆续给的，其最后打了一个收条。第二阶段的180万元是一次性支付的。建房的混凝土是孙宝峰的搅拌站提供的，价值大约几十万元。工程完工后其没有向高玉顺提供施工项目明细单，没有结算报告，双方只是口头结算，是多少钱就给多少钱。许x称不清楚建房的土地是谁的。张兰英认为许世章的证言多处自相矛盾，与高玉顺和孙宝峰的陈述也不一致，诸如工程的完工时间，工程的造价、工程款的给付方式等，并且有多处内容不合常理之处，诸如偏高的工程造价、巨额的现金付款、简单的口头结算、放弃质保金等，故不认可证人证言的真实性。在证人许×，高玉顺补充提交了日期为2008年7月15日的支票领用登记单1张和转账支票存根1张，金额为20万元，登记单上记载的用途为“付高玉顺”。日期为2008年9月30日的支票领用登记单1张和转账支票存根1张，金额为30万元，登记单上记载的用途为“抵高玉顺砼款”。高玉顺称支票存根来源于孙宝峰，孙宝峰支付给高玉顺，高玉顺将钱给付许x。张兰英不认可其真实性和关联性，认为上述证据只能说明高玉顺与孙宝峰之间的经济往来，不能证明用于支付工程款。高玉顺、孙宝峰提交了2009年12月16日的北京市房屋租赁合同一份，出租人为安x，承租人为蒋x，2013年7月18日房屋租赁合同一份，该合同上有高玉顺、安x和蒋x签字。张兰英认为上述合同与本案无关联性。上述事实，有双方当事人的陈述、证人证言、收据、收条、工程承包合同、证明、情况说明、土地租赁合同、询问笔录等证据在案佐证。本院认为：因高玉顺、孙宝峰提起的是物权保护之诉，由于诉讼请求中房屋的腾退和返还必然涉及到土地的腾退和返还，故二人需要证明其对x号院土地享有合法的使用权，其系该土地上房屋的产权人。对于x号院的转租人为张x，高玉顺、孙宝峰和张兰英均无异议。现双方均主张各自为x号院的承租人，此时，无疑作为转租人的张连安最具有发言权。张兰英提交的土地租赁合同及租金收据，其真实性得到了张x的确认，且万x、张x1、张x关于租赁过程以及租金收据情况的陈述与张兰英提交的证据能够相互呼应，针对承租土地一事，能够形成完整的证据链，足以证明其为x号院的合法承租人，其依法有权占有、使用该院落。相比之下，张x对于高玉顺承租x号院一事未予认可，其证明自己系承租人的证据是x村委会证明，因x村委会并非x号院的转租人，且任x出庭作证时已经陈述证明内容主要源自高玉顺的陈述，故本院对该证明内容不予采信。关于涉案房屋，高玉顺、孙宝峰未提交涉案房屋的合法审批手续以证明其对该房屋享有合法的产权。其提交了的建房合同和出资证明与证人证言之间也存在多处矛盾和不合常理之处，且张兰英亦主张其为涉案房屋的共同出资人，故涉案房屋的权利归属目前尚存在争议。综上，现高玉顺、孙宝峰要求张兰英腾退并返还房屋的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国物权法》第三十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告高玉顺、孙宝峰的全部诉讼请求。案件受理费二千二百零七元，由原告高玉顺、孙宝峰负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审　判　长　　齐伟龙人民陪审员　　朱庆华人民陪审员　　梁跃海二〇一五年九月十一日书　记　员　　高　奡微信公众号“”