（2015）二中民终字第08717号
裁判日期: 2015-09-11
公开日期: 2015-10-12
案件名称
郝文丽与吴芳房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第二中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
郝文丽,吴芳
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）二中民终字第08717号上诉人（原审原告）郝文丽，女，1982年10月16日出生。被上诉人（原审被告）吴芳，女，1971年12月13日出生。上诉人郝文丽因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2015）丰民初字第06844号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。2015年3月，郝文丽诉至原审法院称：2013年3月12日我与吴芳签订房屋租赁合同，所租房屋位于北京市×××室，并约定租金支付方式为第一年押一付十二，一次性付清全年租金4万元和有线电视费216元，吴芳收取押金3400元，共计43616元。第二年分两次付清租金和有线电视费，共计42216元。我均已经按照合同约定时间支付。2015年2月27日，吴芳曾经向我致电，请求提前几天退房，我同意吴芳于2015年3月1日腾退房屋。2015年3月7日我与吴芳一起验收了房屋，随后吴芳以种种理由拒不退还我的押金及办理交接手续。2015年3月13日，我将电卡、燃气卡交给了吴芳。现按照合同约定，押金款在扣除我应付的水、电、燃气费43元后还剩3357元，但吴芳未按合同约定退还我剩余的房屋押金，我为此诉至法院，请求法院判令吴芳退还我剩余押金3357元，吴芳偿还我垫付的维修费362元，并办理交接钥匙的手续，本案诉讼费及所产生的一切相关费用均由吴芳承担。吴芳辩称：我是2015年3月13日将房屋收回。之前郝文丽曾经让我去看房，2015年3月7日我去看房时发现室内的热水器、灶台、洗衣机、厨房水龙头都是损坏的，卫生间的下水管没有接上。郝文丽当时请人修热水器，但没有修好。水管是郝文丽找人修的，但维修费是我出的。因为这些东西受损，我才没有退还押金。我一直在与郝文丽协商此事，2015年3月11日郝文丽给我发了很多短信，但后来郝文丽关机了。郝文丽损害了我出租房屋内的财物，因此我不同意郝文丽的诉讼请求。原审法院经审理认为：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中郝文丽、吴芳双方争议的第一个焦点问题为，郝文丽未按合同约定交付房屋钥匙，是否构成违约。法院认为，通常返还房屋应包括三个阶段：第一阶段，承租人腾出自己的物品；第二阶段，双方到场验收房屋；第三阶段，交付房屋钥匙、煤气卡等附属物品。本案中郝文丽与吴芳于2015年3月7日到出租房屋内进行验收，从该行为可以推断出，交房过程从3月7日即已经开始，且郝文丽作为承租人，其已经搬离承租房屋。吴芳于2015年3月13日已经收回了房屋。在郝文丽、吴芳双方发生争议后，郝文丽也并未有意拖延，其于3月18日即向法院提起诉讼，并在法官的主持下，主动交付了房屋钥匙。综合上述事实，法院认为，郝文丽在主观上并没有恶意占有房屋的目的，其虽未及时返还房屋钥匙，但该行为尚不构成迟延返还房屋。故对吴芳主张郝文丽迟延返还房屋应当承担违约责任的答辩意见，法院不予采信。本案争议的第二个焦点问题是，因修复部分附属设备损坏所造成的费用，应当由谁承担。对此法院认为，按照租赁合同的约定，物品损坏分为因自然属性或合理使用而导致的损耗和因保管不当或不合理使用造成的损耗，因此郝文丽、吴芳均有义务证明导致附属设备不能正常使用的原因，现郝文丽、吴芳双方均无法出示证据证明相关设备损坏的原因，依据公平原则，相关损失由双方共同承担为宜，具体损失金额由法院依据郝文丽、吴芳双方提交的合法票据予以确定。吴芳在扣除郝文丽应当承担的部分后，应当将剩余的押金退还给郝文丽。综上，法院仅对郝文丽合理的诉讼请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，原审法院于2015年6月作出判决：一、吴芳于判决生效后十日内向郝文丽退还剩余押金人民币二千二百二十二元。二、驳回郝文丽其它的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，郝文丽不服，上诉至本院，主张：对修复部分附属设备损坏造成的费用，原判认定郝文丽予以负担的金额过高，要求撤销原判，改判吴芳退还其押金人民币3077元。吴芳同意原判。经审理查明：2014年3月7日郝文丽（乙方）与吴芳（甲方）签订了北京市房屋租赁合同，双方在合同中约定“第一条、房屋基本情况，（一）房屋坐落于北京市×××，建筑面积56.14平方米。……第三条、租赁期限，（一）房屋租赁期自2014年3月12日至2015年3月11日止，共计一年，甲方应于2014年3月12日前将房屋按约定条件交付给乙方。房屋交割清单（见附件一）经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙及电卡、煤气卡后视为交付完成。……第四条、租金及押金，……（二）押金：人民币叁仟肆佰元整（￥：3400）租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方。……第六条、房屋维护及维修……（二）租赁期内，甲乙双方应共同保障房屋及附属物品、设备设施处于适用和安全的状态：1、对于房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗、乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后的七日内进行维修，逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。因维修房屋影响乙方使用的，应当减少租金或延长租赁期限。2、因乙方保管不当或不合理使用，致使房屋及其附属物品、设备设施发生损坏或故障的，乙方应负责维修或承担赔偿责任。……第九条、违约责任……（四）、甲方未按约定交付房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按一个月的租金标准支付违约金。……”。2015年3月7日郝文丽与吴芳一起在出租房屋内进行验收，验收期间，吴芳认为出租房屋内的部分设施损坏属于郝文丽使用不当，郝文丽应对此负担赔偿责任。郝文丽对此不予认可，因双方发生争执，致使该日未能完成房屋交付。2015年3月13日，郝文丽将燃气卡、电卡交付给吴芳，同日吴芳收回了房屋。因双方一直未解决上述争议，郝文丽于2015年3月18日起诉至法院。另查：在法院主持的调解过程中，郝文丽将房屋钥匙交付给吴芳。在一审庭审中，法院要求吴芳明确受损的附属设施。吴芳自述，其室内损坏的附属设施为热水器、灶台、洗衣机、厨房水龙头、卫生间下水管（未接上）并出示了购买燃气灶、洗衣机、热水器的票据以及维修热水器的票据。郝文丽在一审庭审中也出示了物业公司出具的维修收据。因郝文丽、吴芳在租房合同中对附属物品、设备设施损坏的相关责任进行了区分，分为因自然属性或合理使用导致的损耗和保管不当或不合理使用导致发生损坏或故障，法院在庭审中要求郝文丽、吴芳双方就此进行举证说明，但截至法庭调查结束，郝文丽、吴芳双方均未能就此提供证据进行说明。上述事实，有当事人的陈述、北京市房屋租赁合同、发票、热水器安装材料收费表、物业收据等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。关于因修复部分附属设备损坏所产生的费用的负担问题，按照涉案租赁合同约定，物品损坏分为因自然属性或合理使用而导致的损耗和因保管不当或不合理使用造成的损耗，郝文丽、吴芳均有义务证明导致附属设备不能正常使用的原因，而郝文丽、吴芳双方均无法出示证据证明相关设备损坏的原因，依据公平原则，原审法院判令相关损失由双方共同承担，并依据郝文丽、吴芳双方提交的合法票据确定双方应承担的具体金额，并无不当。综上，原审法院认定事实清楚，判决结果正确，本院予以维持。郝文丽的上诉请求，依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费50元，由郝文丽负担25元（已交纳），由吴芳负担25元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；二审案件受理费100元，由郝文丽负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王宗魁代理审判员 王 云代理审判员 李 桃二〇一五年九月十一日书 记 员 康 飞 来源：百度搜索“”