（2014）石民初字第7802号
裁判日期: 2015-09-11
公开日期: 2015-12-25
案件名称
李静等与北京正华永欣房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市石景山区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李静,黄绍坤,北京正华永欣房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条
全文
北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2014）石民初字第7802号原告李静，女，1955年2月20日出生。原告黄绍坤，男，1953年8月18日出生。共同委托代理人彭锐，北京市两高律师事务所律师。共同委托代理人万振，北京市两高律师事务所律师。被告北京正华永欣房地产开发有限公司，住所地北京市石景山区秀府南路19号院1号楼101。（注册号110107013221962）法定代表人施利斌，董事长。委托代理人ＸＸ，北京正华永欣房地产开发有限公司法务。委托代理人王楠，北京正华永欣房地产开发有限公司法务。原告李静、黄绍坤与被告北京正华永欣房地产开发有限公司（以下简称：正华永欣公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黄绍坤及与李静之共同委托代理人彭锐、万振，被告正华永欣公司委托代理人ＸＸ、王楠到庭参加了诉讼，本案现已审理完毕。原告李静、黄绍坤起诉称：2012年6月，被告正在预售位于石景山区××××××房屋，当时宣称房屋有下沉庭院、独立下水以及地下室，并承诺地下室赠送面积与地上面积相当。协商确定后，原告与被告于2012年6月10日签订《北京市商品房预售合同》及《补充协议》。合同签订后，原告支付了全部购房款2615874元，而正华永欣公司在合同履行过程中存在多处违约，具体包括：第一，房屋无下沉庭院及独立下水；第二，擅自变更外保温材料，将挤压聚苯板擅自替换为本市禁止使用的保温材料FTC；第三，擅自添加内保温，原告为处理内墙保温花费18600元；第四，房屋交付时，东南角存在落差1.8米斜坡未填平，导致地下室漏水，原告自行委托施工队进行维护花费101800元；第五，房屋地下室被π接室占据，产生废气、噪音、辐射，影响正常使用；第六，小区未区分安置房与商品房，人车未分流，管理混乱。为维护原告合法权益，故诉至法院。诉讼请求：1、判令确认双方所签《北京市商品房预售合同》及《补充协议》合法有效；2、判令被告支付原告违约金523174.8元；3、判令被告赔偿原告内墙保温处理费用18600元；4、判令被告赔偿原告室外斜坡处理费用101800元；5、判令被告将位于石景山区××××××号地下室一层π接室腾空并交付给原告；6、诉讼费由被告承担。被告正华永欣公司答辩称：不同意原告的诉讼请求，原告所述与事实不符。第一，宣传资料仅为要约邀请，并非权利义务承诺，双方权利义务应根据商品房预售合同确定，合同中无下沉庭院和独立下水等约定；第二，我方未擅自变更保温材料，是有根据的变更；第三，增加内保温是依据补充协议第八条第一款及附件六的约定，要求支付内保温处理费无依据；第四，原告主张赔偿损失无事实和法律依据，原告在小区公共绿地上铺设道路设置栅栏，破坏原排水，此费用应由原告自行承担，而地下室是我方让原告免费使用，故无需承担责任；第五，根据合同附件二中二号楼住宅共有建筑面积分摊说明，π接室作为小区建立设施属于公用设备，不可以移动；第六，小区不存在管理混乱的问题。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2012年6月10日，李静、黄绍坤与正华永欣公司签订《北京市商品房预售合同》，以2615874元购买位于北京市石景山区××××××房屋，其中第十条规定“经规划行政主管部门委托的设计审查单位批准，建筑工程施工图设计文件的下列设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日内，书面通知买受人。1、该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；2、供热、采暖方式。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房”；第十六条第二款第三项约定“出卖人按《住宅质量保证书》中的规定承担保修义务，根据质量问题具体情况确定合理修复期限，在商品房交付后按照国家和本市有关工程质量的规范和标准在该期限内负责修复，并承担修复费用”；第十七条第二款第三项约定：“出卖人交付的商品房的装饰、设备标准应当符合双方约定的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第（2）种方式处理：……出卖人应负责整改使之达到合同约定标准，或按未达到合同约定的装饰／设备的差价部分向买受人补偿”；附件二《2#住宅楼共用建筑面积分摊部位说明》第一条约定“全楼（2#住宅楼辅助用房、2#住宅楼住宅、2#住宅楼自行车库）共同分摊部位：1、位于2#住宅楼地下一层的：π接室、配电室、弱电室”；附件六《装饰和设备标准的约定》第二条“保温材料：（1）外墙保温：挤压聚苯板（2）内墙保温：×”；附件十《补充协议》第8.1条约定“房屋套内及共用部位的装饰、设备标准以主合同附件六约定为准，但出卖人有权以同档次产品更换装饰、设备，对此买受人无异议。如出卖人提高主合同附件六所列装饰、设备标准，买受人对此亦无异议”；《补充协议》第19.11条约定“因一方原因导致本合同解除的，违约方应向守约方支付房屋总价款20%的违约金”；附件十一《住宅质量保证书》约定：自建设工程竣工验收合格之日起，正常使用条件下屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，保修期为5年，自住宅交付之日起，正常使用条件下，地下室、管道渗漏1年。2012年10月12日，李静、黄绍坤签订《承诺书》，其中载明：“一、本人同意隆恩家园地下空间的分配及使用方案，无任何异议。二、地下室仅作为储物使用，本人保证该地下室不作为人员临时或长期居住、休息使用……”。合同签订后，李静、黄绍坤支付正华永欣公司购房款2615874元。2012年9月11日，涉案房屋竣工验收。2012年9月21日，涉案房屋完成竣工验收备案。2012年9月30日前，正华永欣公司通知黄绍坤、李静于2012年9月30日前收房。2012年10月，李静、黄绍坤与正华永欣公司办理交房手续。根据现场勘查工作记录、调查笔录及照片证实：现涉案房屋地下室存在π接室一间，π接室内为楼栋用电设备，此间房屋钥匙由物业公司持有并负责开关；房屋交付时房屋东南角外存在落差斜坡未填平，房屋南侧地下室出现漏水，并报物业公司维修，但未能修好，后由原告自行施工修缮，李静、黄绍坤已对房屋东南角外进行装饰装修，改造成自用平台院落。庭审中，李静、黄绍坤提供施工合同、工程预算书、收据，主张维修改造及地下室漏水维修等项目支出101800元。另查明，涉案房屋施工过程中，经设计变更，正华永欣公司根据公安部公消（2011）65号文件要求将外墙保温材料由挤压聚苯板变更为FTC保温层（耐火等级为A级），并增加内墙保温。其中（2011）65号文件中要求内容为“民用建筑外保温材料采用燃烧性能为A级的材料”。2011年12月14日，北京市石景山区住房和城乡建设委员会（以下简称：区建委）作出《关于反映隆恩家园／金谷香郡项目施工过程中使用不合格保温材料信访问题的答复》（以下简称：《信访答复》），其中载明：“我委于2011年11月8日组织召开了由建设单位，设计单位，监理单位，施工单位等相关单位参加的施工现场会，对该项目所采用的外墙保温材料的情况进行了解。经过调查，我委认为该项目所采用的外墙保温材料属北京市限制使用产品，不符合质量要求。因此，我委当场要求建设单位及时改正”。庭审中，李静、黄绍坤提供正华永欣公司售房宣传单，其中写有“下沉庭院／空中花园／顶层阁楼”、“内部完全实现人车分流，生态地下车库将新鲜空气无限延伸”等字样。上述事实，有预售合同、承诺书、联机备案表、付款通知书、购房发票、宣传单、竣工验收备案表、工程质量竣工验收记录、设计变更通知单、信访答复、施工合同、工程预算书、收据、照片、现场工作记录、调查笔录、平面图及双方当事人当庭陈述等证据，在案佐证。本院认为：李静、黄绍坤与正华永欣公司于2012年6月10日签订的《北京市商品房预售合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违法法律行政法规强制性规定，应属有效，双方均应按约定行使权利、履行义务。现房屋交付后，房屋南侧地下室存在漏水，且在保修期内，但正华永欣公司未在合理期限内予以维修，应当承担相应责任。现李静、黄绍坤已自行维修，故正华永欣公司应当承担合理修复费用。本院结合工程预算表内容，将与维修地下室防水有关项目包括地下室外墙防水改造、散水拆除恢复予以核算，对此部分维修费用予以支持。其余项目均系李静、黄绍坤为利用室外场地进行的装饰装修、改造平台，与地下室漏水无关，故本院不予支持。正华永欣公司将外墙保温材料由挤压聚苯板变更为FTC保温层，根据公安部（2011）65号文件要求，民用建筑外保温应使用A级防火材料，但文件并未指明具体材料种类，故正华永欣公司应按北京市要求适当保温材料。现正华永欣公司所用FTC保温材料经区建委《信访答复》认定属“属北京市限制使用产品，不符合质量要求”，故应属违约。但因本案无合同解除情形，故原告依据《补充协议》第19.11条，要求正华永欣公司比照此条款支付违约金的请求，无事实与合同依据，本院不予支持，原告对此应另行通过法律途径解决。正华永欣公司根据设计变更增加外墙内保温，根据《北京市商品房预售合同》第十条约定，此项设计变更影响到原告所购商品房空间尺寸，正华永欣公司应当在设计审查单位批准变更之日起10日内，书面通知李静、黄绍坤。合同此条款规定旨在保护买受人在知晓影响房屋空间尺寸的设计变更后的退房选择权。现李静、黄绍坤未提出退房，双方在合同中亦未约定未予通知的责任方式，且李静、黄绍坤自行拆除内墙保温系基于自身房屋使用需要的装饰装修行为，与正华永欣公司无关，故本院对原告要求赔偿原告内墙保温处理费用18600元的请求不予支持。正华永欣公司售房宣传单并非要约，所写内容仅系销售宣传，并非双方对房屋及设施设备的有效约定，而合同中亦无独立下水、人车分流及安置房与商品房区分管理的约定，房屋销售人员口述亦不能构成具有法律约束力的有效合同承诺，双方应以合同为依据确定相关权利义务，原告所述正华永欣公司所售房屋无下沉庭院、无独立下水、人车未分流、未区分管理属违约的主张，本院不予采信。合同附件二《2#住宅楼共用建筑面积分摊部位说明》第一条已明确约定2#住宅楼地下一层存在π接室，李静、黄绍坤已在合同中签字确认，应属明知并认可π接室的存在，同时李静、黄绍坤亦在《承诺书》中确认地下室为储物使用，不作为人员居住休息使用，且现场并无噪音，故本院对原告主张存在噪音、辐射影响其人身健康的意见不予采纳。另，π接室属于楼栋用电设备，且属于业主共同分摊部位。因此，原告要求将地下室一层π接室腾空并交付的请求，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、李静、黄绍坤与北京正华永欣房地产开发有限公司于二零一二年六月十日签订的《北京市商品房预售合同》及《补充协议》有效；二、北京正华永欣房地产开发有限公司于本判决生效后七日内给付李静、黄绍坤地下室漏水维修费用三万七千八百零一元；三、驳回李静、黄绍坤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一万零二百三十六元，由李静、黄绍坤负担九千四百九十一元（已交纳五千一百一十八元，其余四千三百七十三元于本判决生效后七日内交纳），由北京正华永欣房地产开发有限公司负担七百四十五元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。审 判 长 左文兢人民陪审员 董淑清人民陪审员 冯凤增二〇一五年九月十一日书 记 员 孙 飞 来自：