（2015）惠博法宁民初字第107号
裁判日期: 2015-09-11
公开日期: 2016-12-31
案件名称
路永杰与蓝清文房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
博罗县人民法院
所属地区
博罗县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
路永杰,蓝清文
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十三条第一款，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书（2015）惠博法宁民初字第107号原告路永杰，男，汉族，1982年12月10日出生，住甘肃省宁县。委托代理人李伟，系广东卓建律师事务所律师。被告蓝清文，男，汉族，1964年4月7日出生，住广东省博罗县罗浮山风景区。委托代理人蓝冬玲，女，汉族，1994年9月23日出生，住广东省博罗县罗浮山风景区，系被告女儿。委托代理人徐林海，博罗县公职律师事务所律师。原告路永杰诉被告蓝清文房屋租赁合同纠纷一案，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告路永杰及其委托代理人李伟、被告蓝清文的委托代理人蓝冬玲、徐林海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2014年8月10日签订《房屋租赁合同》，双方约定：租赁期限为2年，自2014年8月10日起至2016年8月10日止，月租金标准为2500元人民币，以及甲方（被告）不得无故提前解除租约，否则，赔偿乙方（原告）合理损失等条款。同时，原告从被告已出租房屋（餐馆）的原承租人手中以10万元人民币的价格受让该餐馆的经营权，并自2014年8月开始独自经营该餐馆至2015年4月1日。2015年3月31日，被告突然单方通知原告解除租赁合同，并在未经任何协商的情况下，于2015年4月2日强行将原告承租用于正常经营餐饮的房屋上盖掀掉，致使原告无法再继续经营，租赁合同也无法再继续履行，被告的单方解约行为，已造成原告各项经济损失高达20余万元人民币。为维护自身的合法权益，原告诉请判令：1、依法解除原告与被告签订的房屋（餐馆）租赁合同；2、依法判令被告赔偿原告因被告单方非法解除合同给原告造成的餐馆经营权转让费、餐饮设备购置安装费、餐具购置费、遣散员工补偿费、经营损失费等各项经济损失20万元人民币。3、判令被告承担本案诉讼费等全部实际费用。原告对其陈述的事实在举证期限内提供的证据有：1、房屋租赁合同。证明双方房屋租赁关系成立，其约定内容合法有效，不违反我国法律规定。2、合同解除告知书。被告未与原告协商一致，单方非法解除合同。3、报警回执和受案回执。证明被告于2015年3月31日单方解除租赁合同后，于同年4月1日突然将出租房屋拆除，导致原告无法经营，合同目的无法实现。4、原告银行卡流水单。证明原告于2004年9月至2015年3月，共6个月（2015年2月春节停业），正常经济收入每月平均纯收入29150元人民币。5、转让协议书及收款收条。证明原告从胡伟接受租赁场地，所支出的转让费用10万元。6、租赁场地的照片。证明原告经营期间，对租赁场地的装修及购置的餐饮设备，桌椅等财产，以及被告强行拆除租赁房屋的事实。7、鉴定费发票。证明原告为确定租赁场地所投入的装修费用及购置设备、餐具的费用而支付的鉴定费2000元。8、押金收据。证明被告收取原告押金2000元。9、案件受理费用和财产保全费用票据。证明原告为依法解决该纠纷实际支出的案件受理费用4300元和财产保全费520元。被告蓝清文辩称，关于合同解除的根本原因是罗浮山管委会要求被告拆除房屋的通知，所以，被告不得不与原告解除合同。我方认为罗浮山的管委会的要求是行政行为，对原、被告属于不可抗力。我方因不可抗力而采取的行为，并不属于违约，因此不需要支付原告在诉状中要求的各项损失。2、就证据而言，原告主张200000元的经济损失显然也是证据不足，只能证明原告的经济损失只有5600.58元，并不是原告诉称的200000元。原告对其辩解的事实在举证期限内提供的证据有：《关于罗浮山风景区麻姑峰村危房拆除建设新农村的通知》。本院调取的证据有：关于路永杰被损坏财物案件处理意见的告知书、涉案财产价格鉴定结论书及明细表。在庭审中，被告对原告提供的证据进行了质证：对证据1无异议。对证据2的三性不予确认。对证据3的真实性无异议，关联性有异议，我方并没有损坏原告的财产。对证据4，真实性没有异议，关联性有异议，不能证明房屋租赁获得经营收入，关联性不予确认。对证据5的三性不认可，我方并不了解胡伟，没有我们被告方的签名，且收据不是我们签的，我方没有收过10万元。对证据6的相片不认可。对证据7的合法性无异议，关联性有异议。对证据8的押金没有异议，关联性有异议，不同意退还，我们收了这笔钱没有异议。对证据9，请求法院依法处理。原告对被告提供的证据进行质证：对该证据的三性不予认可。根据我国相关规定，应当由县级以上人民政府，进行规范设计实施步骤，并向社会公开意见处理决定。作为罗浮山风景管理区和麻姑峰经济合作社，无权向社会公开，并无权规定规范设计步骤。同时，该份通知通知主体也不符合我国国有土地的征收相关规定，也不构成城市改造的相关规定，因此该份通知不构成被告拆除涉案房屋的法律依据，被告单方解除合同是违反的相关法律规定。该份证据不构成被告主张的不可抗力依据。原、被告双方对本院调取证据的意见：均无异议。经审理查明，2014年8月10日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋租赁合同》约定，房屋坐落在麻姑峰村路边，房屋范围及用途为餐饮，租赁期限为两年，即从2014年8月10日起至2016年8月10日，租金为2500元／月，每月10号交纳，交纳方式为现金。其中第三条第4点约定“乙方需向甲方交纳押金2000元（以收据为准），直至甲乙双方终止合同时，甲方再将房屋押金归还乙方。”第四条第2点“甲方如提前终止租赁，须在一个月前通知乙方，同时补偿对方合理损失。”第五条第3点“合同有效期内甲方不得无故提前解除租约，否则，赔偿乙方合理损失。”合同签订后，原告支付了押金2000元给被告，被告将房屋交付给原告使用，双方履行合同。被告向本院提供了由广东省罗浮山风景名胜区管理委员会和博罗县罗浮山风景名胜区澜石村麻姑峰经济合作社于2015年3月31日共同出具的《关于罗浮山风景区麻姑峰村危房拆除建设新农村的通知》，该内容为：由于惠州市博罗县长宁镇罗浮山风景管理区麻姑组村路边房屋，房龄已达25年以上的瓦房，房屋构造陈旧且简陋，影响了罗浮山风景区的容貌，现政府为建设新农村，提高景区容貌，限近期（房主蓝清文）将房屋拆除。2015年3月31日，被告向原告送达《合同解除告知书》，以原告违法、无证经营损害社会公共利益，双方签订的合同无效为由，要求与原告解除合同，并限原告两日内退还房屋。2015年4月2日，被告将本案的位于麻姑峰的出租的砖瓦房上方的瓦片拆除，造成承租人原告的财物受损而无法经营，遂引发纠纷，为此原告起诉至本院。当日，原告向博罗县公安局长宁派出所报警，该所于2015年4月17日作出《关于路永杰被损坏财物案处理意见的告知书》，建议双方协商解决，不能协商，应通过民事诉讼的途径解决；同时，该所委托博罗县物价局价格认证中心对该案被损坏的财物（蔬菜等）作出鉴定评估，经鉴定，涉案财产损失的价格为307.4元。2015年4月10日，原告向本院提出保全申请，要求对承租房屋（餐馆）内的装修（四面墙壁的瓷砖涂料装修、地面瓷砖装修、天花板装修等）及餐饮设备、餐具进行保全。原告向本院提供权属人为路永杰的粤Ｂ×××××号小型普通货车（价值约50000元）作担保。本院于2015年4月10日作出（2015）惠博法宁民初字第107号民事裁定书，依法查封了上述财产。为此，原告缴交保全费520元。2015年6月3日，原告申请本院对承租房屋（餐馆）内的装修（四面墙壁的瓷砖涂料装修、地面瓷砖装修、天花板装修等）及餐饮设备、餐具进行委托评估。本院依法委托博罗县物价局价格认证中心对上述的财产进行鉴定，经鉴定，博罗县物价局价格认证中心于2015年7月13日作出博价鉴字（2015）510号《关于路永杰的房屋装修、餐饮设备等价格鉴定结论书》，评估的价值为5618.5元。原告支付鉴定费2000元。另，原告向本院提供《转让协议书》、《收据》用于证明原告从案外人胡伟处转让所得店铺的经营权，支出转让费100000元。经查，该店铺没有办理营业执照和相关纳税证明。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定，应属合法有效，双方当事人均应依约全面履行合同义务。根据合同约定，被告如提前终止租赁，须在一个月前通知原告，同时补偿原告的合理损失，现被告于2015年3月31日向原告送达《合同解除告知书》，限期两天归还房屋，并于2015年4月2日将出租的砖瓦房上方的瓦片拆除造成承租人原告的财物受损而无法经营，显属违约，故原告诉请解除与被告于2014年8月10日签订的房屋租赁合同，理由充分，本院予以支持。至于被告主张因不可抗力而解除合同，理由不充分，本院不予采信。根据合同约定，被告不得在合同有效期内无故提前解除租约，否则，赔偿原告的合理损失，现原告请求赔偿损失，有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告的损失问题。原告向本院提供《转让协议书》、《收据》用于证明原告从案外人胡伟处转让所得店铺的经营权并支出转让费100000元，但未提供其他充分有效的证据予以佐证，故本院不予采信，且原告与案外人胡伟签订的转让协议的合同相对人为合同双方，对被告没有法律上的约束力。现原告诉请餐馆经营权转让费，理由不充分，故本院不予支持。原告诉请餐饮设备购置安装费、餐具购置费、遣散员工补偿费，均未提供充分有效的证据予以证明其费用，故本院不予支持。经博罗县物价局价格认证中心的鉴定，被损坏的财物（蔬菜等）的价值为307.4元，承租房屋（餐馆）内的装修及餐饮设备、餐具评估的价值为5618.5元，以上财物合计5925.9元，原告诉请被告赔偿，有鉴定机构的鉴定意见予以佐证，本院予以支持。关于经营损失费，原告虽未向本院提供充分合法有效的证据予以证明，但考虑原告确有该项损失产生，结合本案实际情况，本院酌情支持由被告赔偿30000元给原告。原告请求鉴定费2000元，有原告提供相应的鉴定费票据予以佐证，理由充分，本院予以支持。关于押金。根据合同约定，原告向被告交纳押金2000元，现双方均要求解除合同，被告理应归还原告押金2000元。综上，原告的损失为37925.9元（307.4元＋5618.5元＋2000元＋30000元）和押金2000元，合计39925.9元，该款应由被告支付给原告。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告路永杰与被告蓝清文于2014年8月10日签订的《房屋租赁合同》。二、限被告蓝清文应于本判决发生法律效力之日7日内支付39925.9元给原告路永杰。三、驳回原告路永杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费费4300元，保全费520元，合计4820元，由被告蓝清文负担3000元，原告路永杰负担1820元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长 刘 勇代理审判员 王 渊人民陪审员 叶秀婷二〇一五年九月十一日书 记 员 林宁康附：相关法律规定：1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。2、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。3、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 来源：百度“”