（2015）齐民一终字第341号
裁判日期: 2015-09-11
公开日期: 2016-03-07
案件名称
卢建华与龙江县龙城物业有限责任公司物业服务合同纠纷一案二审民事判决书
法院
黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院
所属地区
黑龙江省齐齐哈尔市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
卢建华,龙江县龙城物业有限责任公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百五十三条
全文
黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）齐民一终字第341号上诉人（原审被告）卢建华，住龙江县。委托代理人滕丽娟，住龙江县。被上诉人（原审原告）龙江县龙城物业有限责任公司，住所地龙江县龙江镇长横街。法定代表人王东，该公司经理。上诉人卢建华为与被上诉人龙江县龙城物业有限责任公司（以下简称龙城物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服龙江县人民法院（2014）龙江民初字第171号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员梁铁宾担任审判长，审判员杨志欣、代理审判员高威参加评议的合议庭，对本案进行了审理，书记员孙戈辉担任记录。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：龙城物业公司从事物业管理服务，系经行政管理机关认可，该公司为宏发小区提供物业管理服务，该小区的收费标准系由龙城物业公司向龙江县物价局请示后，根据物价局的批复，按每月每平方米0.42元，收取物业费。2007年底龙江县宏发小区开发完成，投入使用前，龙城物业公司与卢建华签订入住合同，就物业管理事宜做出约定。卢建华住该小区1号楼2单元403室（面积78.03平方米），尚欠2008年-2009年物业费327.72元、2009年-2010年物业费393元、2010年-2013年物业费768元，以上合计1，488.72元至今未交。另查明，该小区欠缴物业费的住户多以房屋阳台、墙壁洇雨为由，拒绝缴纳物业费。原审法院经审理认为：龙城物业公司具备物业服务资质，其与小区业主委员会签订物业管理合同，为该小区居民提供物业服务，该小区居民应缴纳物业管理费。该小区居民反映的房屋阳台、墙壁洇雨等事由，不在物业公司服务范围内，小区居民不能以此为由拒不缴纳物业管理费。小区居民如对某项物业服务不满意，可另案告诉，主张合同违约，要求赔偿经济损失。物业管理入住合同为民事合同，但其约定的滞纳金不属民事法律调整范围，故对龙城物业公司主张的滞纳金不予支持。原审法院依照《中华人民共和国物权法》第七十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：被告卢建华于本判决生效之日起5日内给付原告龙江县龙城物业有限责任公司物业管理费1，488.72元。案件受理费50元，由被告卢建华负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。卢建华不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：卢建华在2008年、2009年均未入住该小区，且与原物业公司报停物业管理合同，故不应交纳2010年之前的物业费；卢建华在2010年入住该小区后，由于龙城物业公司管理不到位，致使卢建华家的轿车在小区停放时被划坏，因小区内没有监控，导致无法破案，故不同意交纳物业费。要求二审法院撤销龙江县人民法院（2014）龙江民初字第171号民事判决，驳回龙城物业公司的诉讼请求。针对卢建华的上诉请求及理由，龙城物业公司仍以原审诉讼理由予以反驳。本案经二审审理，对原审法院查明的事实予以确认。另查明，卢建华于2007年底购买了龙江县宏发小区1号楼2单元403室78.03平方米的房屋，但在卢建华办理入户时，该小区的物业管理并不是龙城物业公司，而是该小区的开发商自行设立的物业管理公司。龙城物业公司是在2009年5月接管该小区的物业管理服务。卢建华于2012年4月11日交纳物业费393.00元，但在收据备注上记载该笔物业费为2010年—2011年期间的物业费。因此，卢建华在龙城物业公司管理该小区物业期间，2009年—2010年、2011年—2012年、2012年—2013年期间的物业管理费未交纳。本院认为，卢建华于2007年底办理了龙江县宏发小区1号楼2单元403室入住手续，该小区的原物业管理公司及2009年5月接管该小区物业管理的龙城物业公司均为小区业主提供了物业管理服务，龙城物业公司与该小区的业主委员会签订了物业管理合同，故双方形成的物业管理合同合法有效，卢建华作为该小区的业主应按合同约定交纳物业费。但在龙城物业公司接管之前的物业费，因龙城物业公司没有提供与原物业管理公司交接时，对原拖欠的物业费如何处理的约定，也没有提供龙城物业公司接收原物业管理公司债权债务的证据。因此，龙城物业公司向卢建华收取其接管前的物业费没有根据，原审判决对此认定有误，本院应予以纠正。因龙城物业公司现主张2013年之前卢建华拖欠的物业费，卢建华有证据证实已交纳了2010年—2011年期间的物业费，故卢建华仍拖欠龙城物业公司接管后的三年物业费共计1，179.00元。关于卢建华提出由于小区内没有监控，致使卢建华家的轿车在小区内被划坏后无法破案，故不同意交纳物业费的问题。因卢建华的轿车在该小区停放被他人划坏，属于侵权纠纷，龙城物业公司在小区管理方面是否存在瑕疵与卢建华车辆被损坏能否构成因果关系，均不属本案审理范围，本院对此不予调整。卢建华以此为由拒绝交纳物业费，没有法律依据，该上诉理由，本院不予采信。原审法院在审理中，已向卢建华送达了开庭传票，而卢建华没有正当理由未到庭参加诉讼，属于自身放弃权利，原审判决程序合法。综上，原审判决认定事实清楚部分，本院予以确认，认定不当部分，本院应予调整；原审判决适用法律正确。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项之规定，判决如下：变更龙江县人民法院（2014）龙江民初字第171号民事判决为：卢建华于本判决送达之日起五日内给付龙江县龙城物业有限责任公司物业管理费1，179.00元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费100.00元，由卢建华负担80.00元、龙江县龙城物业有限责任公司负担20.00元。本判决为终审判决。审判长 梁铁宾审判员 杨志欣审判员 高 威二〇一五年九月十一日书记员 孙戈辉 更多数据：搜索“”来源：