（2015）普中民终字第416号
裁判日期: 2015-09-11
公开日期: 2015-12-11
案件名称
思茅维地房地产开发有限公司与欧阳光芬、李恩武房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
云南省普洱市中级人民法院
所属地区
云南省普洱市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
思茅维地房地产开发有限公司,欧阳光芬,李恩武
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百二十一条，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）：第二十九条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十七条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
云南省普洱市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）普中民终字第416号上诉人（原审被告）思茅维地房地产开发有限公司。住所地：普洱市。法定代表人赵同领，系该公司董事长。委托代理人杨桥富，云南新南疆律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审原告）欧阳光芬，女，1978年11月19日生，汉族，小学文化，农民，住景东县。被上诉人（原审原告）李恩武，男，1974年5月7日生，汉族，小学文化，农民，住广西。二被上诉人共同委托代理人刘铭兵，云南银生律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人思茅维地房地产开发有限公司因与被上诉人欧阳光芬、李恩武房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省景东县人民法院（2015）景民初字第149号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院查明法律事实如下：原告欧阳光芬、李思武与被告思茅维地房地产开发有限公司于2014年5月13日签订《商品房购销合同》及补充协议。合同约定：原告向被告购买景东彝族自治县锦屏镇凌云路月牙湾广场旁“维地·银座”住宅楼第1幢第3单元903室房屋，价格为325259元。交房期限：被告应于2014年8月1日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交给原告。关于被告逾期交房的违约责任约定：逾期15天内，被告按每天100元向原告支付违约金，合同继续履行；逾期15天后，被告按原告已付款的0.1%乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行。合同签订后，原告按合同约定支付购房款，被告于2014年6月23日向原告出具收到购房款325259元的发票。另查明，被告于2015年1月25日公告交房，被告逾期交房计176天。现原告以被告违约为由，起诉要求被告按合同约定支付违约金，并承担本案诉讼费。原审法院认为，原、被告双方签订的《商品房购销合同》及补充协议，系双方真实意思的表示，内容不违反法律规定，应为合法有效。根据合同约定，原告已按约定履行了向被告支付购房款共计325259元的义务，则被告应按合同第七条的约定的时间即在2014年8月1日前将验收合格的房屋交付给原告，被告未按约定期限交付出售的商品房给原告，已对原告构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。本案中，原、被告双方在合同的第九条中明确约定了被告逾期交房的违约责任及违约金计算方法，即：被告逾期交房15天内，被告按每天100元向原告支付违约金，合同继续履行；逾期15天后，被告按原告已付款的0.1%乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行。综上所述，原告要求被告按合同约定支付违约金的诉讼请求，于法有据，原审予以支持。原告主张的违约金应计算如下：第1幢第3单元903室房屋即逾期交房15天计1500元，逾期15天后即已付购房款325259元×0.1%×逾期天数161天计52366.69元，两项违约金共计53866.69元。被告辩称违约是因为第三人建筑公司建设的房屋未按期竣工引起的，被告并没有过错。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”根据该规定，即使违约是因第三人建筑公司造成的，但被告仍然应当向原告承担逾期交房的违约责任，其与建筑公司的纠纷应另行解决。对于被告认为约定违约金高于实际损失的主张，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干解释》第十七条：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”本案中，原、被告双方对违约金的计算方法作出了明确约定，故本案违约金不适用参照租金标准的规定。所以，被告认为违约金过高的辩解，没有事实和法律依据，原审不予采纳。据此，原审依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十一条、第一百三十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决为：由被告思茅维地房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告欧阳光芬、李思武逾期交房违约金共计53866.69元。案件受理费1140元，由被告思茅维地房地产开发有限公司承担。一审判决宣判后，原审被告思茅维地房地产开发有限公司不服，向本院提起上诉，请求二审法院查明事实后撤销一审判决，依据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条等相关规定公正判决，并由二被上诉人承担本案一、二审案件受理费。其主要上诉理由为：一、原审判决认定基本事实不清。1、一审判决未根据双方签订的合同对商品房的套内建筑面积进行认定，从而不能正确判断违约金是否过分高于造成的损失；2、一审判决未根据上诉人递交的答辩状确定违约金，而上诉人的该答辩事实是无须举证证明的，应当依法认定；3、上诉人一审中提交的证据B2中景发改（2013）231号文件，证明有关主管部门公布景东城区公共租赁住房和周转房租金收取标准为每月4.00元／平方米，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十九条规定，人民法院应当向景东县发改局、住建局等部门调查核实；4、上诉人一审中提交的证据B4证明“维地·银座”商品房通过终验的时间是2015年1月15日，上诉人在终验以前，依据相关法律、法规和政策规定，不可能也不应该交付房屋；5、上诉人一审提交的证据B5证明双方曾进行过协商，上诉人从未推卸责任，只是要求根据事实依据法律规定承担相应责任；6、一审未明确因逾期交房给二被上诉人造成的损失应由谁承担举证责任，如果应由上诉人举证，上诉人申请对损失进行委托鉴定。二、一审判决对本案的评判存在错误。1、合同违约条款的约定，不具有与法律同样的效力，上诉人依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十七条的规定，主张调整过高的违约金确有法律依据；2、一审判决引用《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定作出的评判与本案无关，本案上诉人的抗辩主张是对违约金过高进行调整，而非以逾期交房为施工方造成为由不构成违约抗辩；3、一审认定本案不适用参照租金标准的规定错误。本案合同仅约定违约金的计算方法，没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，故本案应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定确定违约金；4、依据二被上诉人购买的房屋套内面积及诉请，结合日常生活经验法则能推定出二被上诉人诉请的违约金过高。三、一审判决适用法律存在错误。1、对举证责任及证据判断方面适用法律错误，应当适用《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、九十一条、九十三条、第一百零四条和第一百零五条的规定；2、对违约金条款适用存在错误，应当适用《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定。被上诉人欧阳光芬、李恩武共同答辩称：一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，判决得当，应予维持。理由如下：1、双方签订的《商品房购销合同》已经明确约定了违约金的计算方式，违约金的计算与购买房屋面积没有直接关系，没有必要计算房屋面积。2、双方约定的违约金计算方式明确，上诉人在与被上诉人签订《商品房购销合同》之前就应预想到违约金的计算数额，这是其成本预算问题。3、上诉人提交的B3证据，只能证明其违约原因系第三方导致，但依据合同相对性原则，上诉人应当向二被上诉人承担违约责任；B4证据，证明上诉人在2015年1月15日之前无法交付房屋；证据B5，因双方对支付违约金事宜没有协商一致，故上诉人的单方意见对二被上诉人没有任何约束力。4、双方签订的《商品房购销合同》合法有效，上诉人主张的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条只是针对违约金无法确定的情形才适用，本案双方对违约金计算方式约定明确。5、本案中逾期交房违约金系惩罚性违约金，并非补偿性违约金。依据《合同法》第一百一十四条第三款的规定，迟延履行违约金即属惩罚性违约金，该违约金的支付不以损失为前提。依据当事人意思自治原则以及诚实信用原则，双方已经明确约定了违约金的计算方式，并未违反法律规定，双方就应当按照约定方式计算违约金数额。6、合同双方应当遵守诚实信用原则，法律的终极目标是公平与正义，在现实社会中，纠纷常是开发商违约引起的，买受人对于开发商而言，常常是弱者。二审中，上诉人思茅维地房地产开发有限公司与被上诉人欧阳光芬、李恩武均未向本院提交新的证据材料；但上诉人向本院提交《损失评估鉴定申请》，请求对因上诉人逾期交房176天给被上诉人造成的损失进行评估鉴定，并申请调取本院（2010）普中民终字第125号等案件的民事判决书。对此，本院决定不予鉴定并不予调取证据，并已书面通知上诉人。根据法庭调查、结合本案证据材料，二审查明的法律事实与一审基本一致，本院对一审查明的法律事实予以确认。归纳当事人的诉辩主张，本案争议焦点为：一审依据双方合同约定计算违约金是否符合法律规定。本院认为，被上诉人欧阳光芬、李恩武与上诉人思茅维地房地产开发有限公司签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》，系双方真实意思的表示，未违反法律规定，应为合法有效，双方均应当按照约定履行合同义务。现已查明上诉人未按约定期限向二被上诉人交付合同中约定出售的房屋，其行为已构成违约，应承担违约责任。原审中上诉人答辩称延期交房系施工方云南华太元建筑工程有限公司导致，其不存在过错，故原审依据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定作出评判并无不当。关于如何计算违约金的问题。上诉人认为依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）第二十九条的规定，双方约定的违约金过高，应当依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”本案中，双方当事人签订的《商品房购销合同》已明确约定了逾期交房的违约责任及违约金计算方法，从本案现有证据材料亦不能证明双方约定的违约金过分高于因上诉人的违约行为给二被上诉人造成的损失。因此，双方在合同中约定的违约金的计算方法应当适用本案，一审依据双方约定的计算方法确认支持违约金并无不当，应予维持。上诉人认为一审确认的违约金过分高于损失的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。另，一审认定本案案由为买卖合同纠纷不当，应纠正为房屋买卖合同纠纷。综上所述，原判审判程序合法，认定事实清楚，适用法律正确，判处得当，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1140元，由上诉人思茅维地房地产开发有限公司承担。本判决送达后即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决确定的给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向景东县人民法院申请执行。审 判 长 赵 勇审 判 员 李家宇代理审判员 丁海洋二〇一五年九月十一日书 记 员 周蜀为 百度搜索“”