（2014）丰民初字第13058号
裁判日期: 2015-09-11
公开日期: 2015-12-14
案件名称
郭永红与李玉珠合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市丰台区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
郭永红,李玉珠
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十三条第一款
全文
北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2014）丰民初字第13058号原告郭永红，男，1962年9月7日出生。委托代理人李强，北京市瑞君律师事务所律师。委托代理人吴蕊，北京市瑞君律师事务所律师。被告李玉珠，女，1963年4月29日出生。委托代理人眭健，北京市中灿律师事务所律师。原告郭永红与被告李玉珠合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郭永红及其委托代理人李强、吴蕊，被告李玉珠的委托代理人眭健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭永红诉称：郭永红是郭良和的儿子。郭永红原来与父亲郭良和及其他家人居住在丰台区八里河东里××号。1991年9月，郭永红、郭良和等人因拆迁被安置在丰台区芳星园二区××号房屋（以下简称1606号房屋）。郭良和是该房屋的承租人，郭良和、郭永红等人均为被安置人，共同居住在1606号房屋。1991年12月19日，郭良和与被告李玉珠签署《换房协议书》，该协议载明郭良和的1606号房屋与被告李玉珠的丰台区花乡育芳园××号（以下简称302号房屋）互换。北京市第二城市建设开发房屋管理经营公司、北京市金属材料总公司房管基建科均在此协议上盖章。1991年12月24日，被告与北京市第二城市建设开发房屋管理经营公司签订《公有住宅租赁合同》，被告成为1606号房屋的承租人。自1997年开始，1606号房屋的承租人先后变更为李杰峰、聂洪涛、胡淑芬、任忠义，现1606号房屋仍然为公房。郭良和之妻赵玉珍1991年去世，郭良和于1998年去世。302号房屋的承租人原来是李玉珠，但李玉珠未按换房协议交付该房屋，1997年10月16日李玉珠将302号房屋卖给宋秀岭，并且办理了变更承租手续，现在302号房屋由宋秀岭占有使用。原告郭永红于1996年5月22日、1999年9月3日、2001年5月、2002年5月30日因犯罪入狱，2006年6月14日才刑满释放，原告为解决此事，于2010年起诉李玉珠和北京方庄物业管理有限责任公司，要求确认换房协议无效，但被法院驳回，现该判决已经生效。原告认为被告李玉珠未按照换房协议交付房屋，致使原告无房居住，被告的行为侵害了原告的合法利益，应当赔偿原告相关的损失，请求法院判令被告赔偿原告损失费50万元，本案的诉讼费由被告承担。被告李玉珠辩称：被告郭永红当年吸毒、缺钱，当时向被告借了几万元钱，原告后来还不了，最后就把房子给了被告用于抵债。但是当时住房还没有放开，不能买卖，为了变更承租人，才签的这个换房协议。现在302号房屋已经卖了，1606号房屋的承租人也已经不是被告。被告认为原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2010年7月，郭永红到法院起诉李玉珠、北京方庄物业管理有限责任公司房屋租赁合同纠纷，本院在该案中查明下列内容，“北京市丰台区芳星园二区××号（以下简称1606号）房屋系八里河东里××号的拆迁安置房屋。1991年9月14日，北京市第二城市建设开发房屋管理经营公司（现为方庄物业公司）出具了将1606号房屋分配给郭良和的房屋进住证明。1991年9月18日，北京市第二城市建设开发房屋管理经营公司与郭良和签订《房屋租赁契约》，郭良和为1606号房屋的承租人。1991年12月19日的《换房协议书》载明：郭良和的1606号房屋与李玉珠的丰台区花乡育芳园××号（以下简称302号）房屋互换。北京市第二城市建设开发房屋管理经营公司、北京市金属材料公司房管基建科均在此协议上盖章。换房人签章处有：“郭良和、李玉珠”的签名，附记处有“郭永红代”字样。后李玉珠与北京市第二城市建设开发房屋管理经营公司签订《公有住宅租赁合同》，李玉珠为1606号房屋的承租人。自1997年始1606号房屋承租人先后变更为李杰峰、聂洪涛、胡淑芬、任忠义承租。现1606号房屋的性质仍是公有住宅。郭良和于1998年去世。302号房屋原承租人为李玉珠。1997年10月16日，302号房屋的承租人变更为宋秀岭。现宋秀岭已购买此房屋，为302号房屋登记的产权人。”后本院做出一审判决，驳回了郭永红请求确认换房协议无效的诉讼请求。该案经二审维持，现已经生效。另查，本院在审理郭永红诉李玉珠、北京方庄物业管理有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案时，曾经于2010年11月25日向宋秀岭进行调查，宋秀岭在此次调查中告知调查人，其与李玉珠之间没有签订书面协议，直接去金属材料总公司办理的手续，房款是十几万元。2014年12月22日，宋秀玲作为被告李玉珠的证人再次出庭作证，其在此次庭审作证中对房屋价款表述变更为3万元。本院当庭向其询问，为何其本人的陈述与之前调查中的陈述不一致，宋秀玲表示，当时其将总共的钱都算在一起了，一共十几万。为确定宋秀玲交易时的房屋价值。本院委托北京京港房地产估价有限公司对该处房产交易时的价值进行评估。评估公司于2015年7月14日向本院致函告知，公司无法对公房进行评估。此外，由于价值时点距今较为久远，公司无该节点的商品房销售价格及租金价格的统计数据，因此也无法给予估价对象的评估意见。因郭良和已经去世，原告郭永红在庭审中提交了其他继承人的声明一份，其他继承人在声明中表示自愿放弃在协议中郭良和享有的合同债权。庭审中，原告郭永红出示了芳星园三区居委会出具的居住证明，该证明记载有下列内容“兹证明郭永红及儿子郭振海因没有住房生活困难，十几年来一直租住在我社区××，户主王淑琴”。上述事实，有当事人的陈述、评估公司回函、调查笔录、方庄地区办事处证明、芳星园三区居委会居住证明、声明、2010丰民初字第17321号民事判决书、2012二中民终字第3119号民事判决书等证据在案佐证。本院认为：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中被告李玉珠未按照换房协议中的约定，将房屋交付给郭良和，应当承担由此产生的违约责任。郭良和去世后，郭永红作为继承人，在其他继承人放弃相关权利的情况下，可以继承相关权利。鉴于李玉珠已经不是相关房屋的权利人，因此李玉珠已经事实上无法交付相关房屋，故其应当向相关权利人赔偿由此产生的相关损失，损失金额由本院根据本案审理的实际情况予以酌定。原告出狱后即提出了诉讼，故仅凭现有证据，尚不足以证明原告怠于行使权利，被告主张换房是用于抵债的主张证据不足，对其答辩意见，本院不予采信。综上，本院仅对原告合理的诉讼请求予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，判决如下：一、被告李玉珠于本判决生效后十日内赔偿原告郭永红因换房协议不能履行所遭受的损失人民币十五万元。二、驳回原告郭永红其他的诉讼请求如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费八千八百元，由被告李玉珠负担（被告李玉珠应于本判决生效后七日内向本院交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长 汪成明人民陪审员 马新民人民陪审员 戴桂琴二〇一五年九月十一日书 记 员 柳艾青 关注公众号“”