（2015）松民三（民）初字第2132号
裁判日期: 2015-09-11
公开日期: 2016-01-04
案件名称
彭帮献与上海恺岱房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市松江区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
彭帮献,上海恺岱房地产开发有限公司
案由
商品房预约合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十六条第一款，第九十七条；《中华人民共和国担保法》：第八十九条第一款
全文
上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2015）松民三（民）初字第2132号原告彭帮献。委托代理人范俊峰，上海君澜律师事务所律师。被告上海恺岱房地产开发有限公司。法定代表人徐荣璞。委托代理人洪维争，北京大成（上海）律师事务所律师。委托代理人韩鑫，北京大成（上海）律师事务所律师。原告彭帮献与被告上海恺岱房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2015年6月17日立案受理后，依法适用简易程序于2015年7月22日公开开庭进行了审理，原告彭帮献及其委托代理人范俊峰、被告的委托代理人韩鑫均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭帮献诉称：2015年4月9日，原、被告签订《住宅定购协议》一份，约定原告向被告订购被告所有的位于本区新农河路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称“讼争房屋”），签订协议当天，原告支付给被告定金3万元，并按照《住宅定购协议》的约定于2015年4月28日支付被告房款81万元。原告做好准备与被告签订商品房预售合同时，却被告知因原告缴纳社保记录不符合非本市户籍人士购买房屋资格条件，无法签订预售合同。原告认为，被告作为专业的房地产开发企业，应当在签订协议时审慎审查原告购房条件，因被告未尽审查义务导致双方无法签订预售合同，应及时与原告解除《住宅定购协议》并返还原告已付款项，然原告就此与被告多次协商未果。故原告诉至本院，请求判令：1、解除原、被告签订的《住宅定购协议》；2、被告退还原告已付定金及首付款共计84万元。审理过程中，原告增加一项诉讼请求：被告支付原告利息（以84万元为本金，自2015年4月28日起计算至被告实际返还之日止，按照银行同期贷款利率计算）。审理过程中，原告明确其增加的诉讼请求中利息计算标准为中国人民银行同期贷款利率。被告上海恺岱房地产开发有限公司辩称：原告被限购系原告自身原因，其应承担相应违约责任。被告同意在没收3万元定金的情况下返还原告已付款81万元。原告主张利息损失没有依据，被告不予同意。经审理查明：2015年4月9日，原、被告签订《住宅定购协议》一份，该协议载明甲方为被告，乙方为原告，房屋坐落位置为新农河路XXX弄XXX号XXX室，预测建筑面积为98.38平方米，房屋单价为20，927.24元／平方米，房屋总价为2，058，822元，定金3万元已收讫。该协议“特别约定”第1条载明：甲、乙双方在签订本定购协议前，甲方已向乙方明示了《商品房销售管理办法》及本项目销售使用的《上海市商品房预（出）售合同》样本；乙方已充分了解并确认无异议。在签订本协议前，甲方已将国务院办公厅《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发（2011）1号）以及上海市人民政府办公厅《关于本市贯彻〈国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知〉的实施意见》以及与此相关的房地产调控政策（以下简称“房地产调控政策”）详细告知乙方，乙方确认已知悉房地产调控政策并承诺不违反房地产调控政策的规定。如乙方违反房地产调控政策的规定或乙方不符合房地产调控政策的购房条件，则视为乙方违约，甲方可不经催告，本协议即告终止，甲方有权将该房屋自行处置，甲方不予退还乙方已支付的定金。第10条约定付款：1、2015年4月16日前支付不低于总房款30%的首付款84万元（含定金）……原告于签订该《住宅定购协议》当天支付定金3万元，于2015年4月28日支付房款81万元，被告业已收到并出具相应收据。另查明：原告于2015年4月22日从上海市社会保险事业管理中心网打印出原告“参保个人城镇基本养老保险缴费情况”，其上显示2013年4月补缴2013年2月至同年3月的养老保险，2013年5月至2014年12月处于暂停缴费状态，2015年1月至同年3月处于正常缴费状态，累计至2014年年末个人账户记账情况为：缴费月数为21个月，截至上月累计缴费月数为23个月。原告再次于2015年5月28日从上海市社会保险事业管理中心网打印出原告“参保个人城镇基本养老保险缴费情况”，其上显示2015年4月也处于正常缴费状态，截至上月累计缴费月数为25个月。2015年6月9日，原告通过律师向被告发出《律师函》一份，载明因被告告知原告其不符合本市购房条件，故无法签订预售合同，被告作为专业的房地产开发商，没有审查原告是否具有购房资格，致使合同目的无法实现，应及时解除与原告之间的住宅定购协议。望被告于2015年6月12日前给予答复并退还原告已付款项84万元，若被告未能退还上述款项，原告则追究被告的全部法律责任，包括但不限于要求被告退还84万元购房款、同期银行利息及其他相关损失。原告将该份律师函发往本市徐汇区东安路XXX号XXX楼，该地址亦是本院向被告邮寄诉状副本等应诉材料的地址，被告于2015年6月9日签收。再查明：被告的经营范围为房地产开发经营、房地产投资。（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。又查明：2011年1月31日，上海市人民政府办公厅发布《关于本市贯彻〈国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知〉的实施意见》（沪府办发（2011）6号），该意见第七条规定：自本意见发布之日起，暂定在本市已有1套住房的本市户籍居民家庭、能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）。对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。违反规定购房的，不予办理房地产登记。2013年11月8日，上海市住房保障和房屋管理局出具《关于严格执行住房限购措施有关问题的通知》（沪房管规范市（2013）11号），规定了非本市户籍居民家庭在本市购买住房缴纳税收或社保年限从“能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上”调整为“能提供自购房之日起算的前3年内在本市累计缴纳2年以上”。以上事实，由《住宅定购协议》、银联签购单、收据、2份“参保个人城镇基本养老保险缴费情况”及双方当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为：根据本市房地产相关政策规定，原告作为非本市户籍人员，不能提供3年内在本市累计缴纳2年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明，属于“限购”对象，不能在本市新购住宅。故原、被告不能就讼争房屋签订预售合同，原告要求解除双方间的《住宅定购协议》于法有据，本院予以确认。因原告在本案诉讼前，向被告发出《律师函》要求解除合同，故《住宅定购协议》解除的时间即为《律师函》到达被告处即2015年6月9日。本案的争议在于被告是否有权没收原告支付的定金3万元？根据《住宅定购协议》中“特别约定”第1条的约定，如原告不符合房地产调控政策的购房条件，视为原告违约，被告不予退还原告已经支付的定金，可见对于原告被限购之后的定金处理问题，双方已经明确作出约定，该约定真实、合法、有效，本院予以认可。原告作为完全民事行为能力人，在对自己是否具有购房资格没有核实清楚的情况下，与被告签订《住宅定购协议》并支付定金3万元的行为法律后果由原告自行承担。原告没有提供证据证明被告在明知原告属于限购的情况下签订《住宅定购协议》，反而从原告提供的“参保个人城镇基本养老保险缴费情况”网上打印日期可以看出，原告在签订《住宅定购协议》并支付定金3万元之后再从网上打印“参保个人城镇基本养老保险缴费情况”。故本院根据双方间的约定，因原告属于限购对象无法签订预售合同属于违约，其支付的定金3万元被告可予没收。被告应当将扣除定金3万元以外的其他房款81万元退还原告，被告在收到原告要求解除《住宅定购协议》并要求退还房款的《律师函》后，应当在合理期限内将81万元房款退还原告，本院酌情确定该合理期间为10天，即被告应在2015年6月19日前将81万元房款退还原告，被告逾期不能退还的，应当赔偿原告相应利息损失，但利息计算的起止时间应为2015年6月20日，原告主张按照中国人民银行同期贷款利率计算利息标准，于法不悖，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条及《中华人民共和国担保法》第八十九条的规定，判决如下：一、确认原告彭帮献与被告上海恺岱房地产开发有限公司于2015年4月9日签订的《住宅定购协议》于2015年6月9日解除；二、被告上海恺岱房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告彭帮献房款81万元；三、被告上海恺岱房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告彭帮献利息（以81万元为本金，自2015年6月20日起计算至被告上海恺岱房地产开发有限公司实际返还81万元之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12，200元，减半收取6，100元，由原告彭帮献负担275元（已付），由被告上海恺岱房地产开发有限公司负担5，825元（于本判决生效之日起七日内交付本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员 方美玲二〇一五年九月十一日书 记 员 林梅均附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条??当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条??合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 来自