（2015）闵民五（民）初字第975号
裁判日期: 2015-09-11
公开日期: 2016-01-18
案件名称
原告上海汉宇房地产顾问有限公司与被告费喻梵居间合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市闵行区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海汉宇房地产顾问有限公司,费喻梵
案由
居间合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零九条
全文
上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2015）闵民五（民）初字第975号原告上海汉宇房地产顾问有限公司。法定代表人施少鸣，该公司董事长。委托代理人邹侠，男，系该公司职员。被告费喻梵。委托代理人费菲，女，系被告之母。委托代理人金婉萍，上海市四方律师事务所律师。原告上海汉宇房地产顾问有限公司与被告费喻梵居间合同纠纷一案，本院于2015年4月9日立案受理。依法由审判员刘锋适用简易程序公开开庭进行了审理。原告上海汉宇房地产顾问有限公司的委托代理人邹侠，被告费喻梵的委托代理人费菲、金婉萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海汉宇房地产顾问有限公司诉称，2014年11月，被告至原告浦江镇分行处，对上海市某区某路199弄4号之房地产表达了出售意向。同月，在原告公司的积极促成下，被告与原告及案外人签订了《房地产买卖居间协议》，确认了本次交易完毕应付的佣金为人民币（以下币种相同）73，800元。2014年11月27日，经原告居间促成，被告与案外人就上述房屋签署《上海市房地产买卖合同》。现原告已完成本次居间服务，但之后被告拒绝按协议约定向原告支付佣金73，800元，故原告诉至法院要求判令被告支付原告佣金73，800元。诉讼中，原告补称由于案外人梁某代被告支付了部分佣金26，200元，故现变更诉请金额为47，600元。原告向本院提供了以下书面证据，用以证明其上述诉请：1、2014年11月22日原告与被告及案外人梁某、李某签订的《房地产买卖居间协议》一份，证明经过原告的居间服务，被告与案外人达成了房屋买卖协议。被告对该份证据经质证后认为，真实性无异议，但仅证明了双方对佣金金额的一种约定，并不能证明被告有支付佣金的义务。2、2014年11月27日被告与案外人梁某、李某签订的《上海市房地产买卖合同》一份，证明经过原告的居间服务，被告与案外人签订了正式买卖合同，表明原告完成了居间服务。被告对该份证据经质证后认为，对证据无异议。3、2014年11月22日原告与案外人梁某签订的佣金确认书一份，证明案外人梁某为何支付100，000元佣金，其中有一部分金额是代被告所支付的，故将诉请金额作出变更，变更后的佣金金额为47，600元。被告对该份证据经质证后认为，对真实性无异议，反而说明了案外人梁某是上下家佣金支付的承担方，并不是被告。因为合同约定的7，380，000元是被告的到手价，这是在合同中明确写清楚的。被告费喻梵辩称，不同意原告诉请，因为被告与案外人梁某签订的房地产买卖协议中，明确了7，380，000元是到手价，被告无须承担支付佣金的义务。被告向本院提供了以下书面证据，用以证明其辩称：1、被告与案外人梁某、李某签订的房地产买卖协议一份，证明依据买卖协议的约定，房屋的出售价格为到手价7，380，000元，并且由买家即案外人梁某、李某承担交易过程中所产生的税费。原告对该份证据经质证后认为，证据的真实性无异议，但权利义务双方仅为买卖双方，原告仅是见证方，双方所约定的应不包含中介费，仅为税费。如果被告认为案外人愿意代被告支付中介费，那也是被告与案外人之间的约定，其仅是向被告催要。2、中介费发票、付款凭证各一份，证明案外人梁某已经支付给原告中介费100，000元。原告对该组证据经质证后认为，对证据无异议，的确已经收到了100，000元的佣金。3、被告与案外人梁某的微信聊天的公证书一份，证明案外人梁某支付给原告的100，000元佣金是上下家的全部佣金之和。原告对该份证据经质证后认为，佣金确认书上案外人梁某愿意代被告支付部分佣金，这是被告与案外人梁某的自行约定。本院对双方提供的证据认证如下：证据真实、合法，且与本案有关联，本院予以确认。经审理查明：2014年11月22日由原告作为居间方（丙方）、被告作为卖售人（甲方）、案外人梁某、李某作为（乙方）签订《房地产买卖居间协议》一份，协议约定：一、成交总价款7，380，000元，买卖条件在《房地产买卖协议》中具体约定；二、甲、乙双方同意：在甲、乙双方签订《房地产买卖协议》等证明买卖关系已经成立的合同后，分别按本协议约定的房地产总价款的1%或《佣金确认书》等约定向丙方支付佣金。同日，由被告作为卖售人（甲方）、案外人梁某、李某作为买受人（乙方）签订《房地产买卖协议》一份，协议约定：一、甲方将其座落于某区某路199弄4号房屋出售给乙方；二、成交总价款为7，380，000元；三、甲、乙双方特殊约定：双方协商以7，380，000元到手价格成交，乙方承担交易过程中产生的税费，甲方承诺在交房之前将户口迁出，甲方承诺将房屋内违章情况处理后交易过户后将返回原有状态（保留阳光房）；四、甲、乙双方签署本协议后买卖关系即成立，为办理产权过户登记手续之需，双方同意在本协议签署生效后且于2015年3月10日共赴原告处签署该房地产的买卖合同（网签版）；原告作为见证方在该份买卖协议的末尾盖章确认。2014年11月22日由案外人梁某作为付款人（甲方）、原告作为收款人（乙方）签订《佣金确认书》一份，确认书中载明：一、成交物业为上海市某区某路199弄4号；二、成交金额为7，380，000元，佣金金额为100，000元，上述佣金金额中26，200元由甲方代上家承担，支付日期为签订买卖合同当日；三、甲方承诺按照本确认书之约定支付上述佣金予乙方；四、收到甲方支付的佣金后，乙方应向甲方出具打印收据，并另行交付正式发票。案外人梁某、李某于2014年11月28日支付给原告中介费100，000元，原告确认收到上述中介费，并开具发票给案外人梁某、李某。本院认为，原、被告及案外人梁某、李某所签订的《房地产买卖居间协议》及《房地产买卖协议》均为各方当事人真实意思表示，协议均依法成立，并未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定，协议当属有效，对各方均具有合同约束力，当事人各方均应协议约定全面善意履行各自的合同义务。本案目前主要的争议焦点是被告是否还需支付给原告居间协议中所约定的佣金。首先，房地产买卖居间协议中确实约定了被告及案外人梁某、李某均需按约支付房地产总价款1%的标准佣金或者按照佣金确认书约定的佣金给原告。而在同日三方所签订的买卖协议中亦约定了房屋的总价款为到手价，所谓到手价是针对买方而言的，是指不包含交易中产生的各项税费及中介费的卖方净到手价，在到手价的情况下，由买方来承担本应由卖方支付的各项税费及中介费，即到手价就是在交易完成后卖方所能得到的全部款项。虽然原告在该份买卖协议中是作为见证方盖章确认，但是其盖章说明原告亦认可由买方即案外人梁某及李某来承担本次房产交易过程中所产生的中介费。其次，从原告与案外人梁某及李某所签订的佣金确认书中也可以说明，案外人梁某及李某是实际承担佣金费用的支付主体。虽然该份佣金确认书中载明的金额并非居间协议所约定的2%佣金金额，但是在实际履行过程中，不排除原告与案外人梁某、李某针对佣金金额另行达成一致。而案外人梁某及李某作为买受人其对于到手价的理解应是充分、清楚的，原告作为专门从事二手房交易的中介公司，其对于到手价约定所产生的中介费支付主体亦是非常明确的。更何况，即使确实存在部分佣金尚未支付，原告亦应向佣金支付的主体即案外人梁某、李某主张支付尚欠的佣金。故本院认为原告现向被告主张相应的诉请，缺乏事实及法律依据，对此诉请本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条之规定，判决如下：驳回原告上海汉宇房地产顾问有限公司的诉讼请求。案件受理费减半收取计822.50元，由原告上海汉宇房地产顾问有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 刘 锋二〇一五年九月十一日书记员 谭静贤附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 来源：