（2015）姑苏民五初字第00507号
裁判日期: 2015-09-11
公开日期: 2015-11-11
案件名称
苏州领先房地产开发有限公司与仇鸿飞房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
苏州市姑苏区人民法院
所属地区
苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
苏州领先房地产开发有限公司,仇鸿飞
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十三条第一款，第一百一十四条第一款，第二百一十二条，第二百三十五条
全文
苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书（2015）姑苏民五初字第00507号原告苏州领先房地产开发有限公司，住所地苏州市姑苏区综合物流园312国道西南侧。法定代表人夏建国，董事长。委托代理人俞飞跃，上海市竞业律师事务所律师。委托代理人冯赟，上海市竞业律师事务所律师。被告仇鸿飞。原告苏州领先房地产开发有限公司与被告仇鸿飞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月22日立案受理后，依法由代理审判员郏献涛独任审理，于2015年8月25日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人俞飞跃、被告仇鸿飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏州领先房地产开发有限公司诉称：苏州市金阊新城城北西路xxxx号内C4－123房屋的所有权人为原告。2011年12月3日，原、被告就上述房屋租赁事宜达成一致意见并签订商铺租赁合同，约定：房屋租赁期限自2011年11月28日至2014年11月27日，2013年11月28日至2014年11月27日期间的租金为59000元。未经出租人同意逾期返还房屋的，每逾期一日，承租人应按合同所规定的租金标准的1.5倍向出租人支付该房屋的占用使用费等。同日，原告按约向被告交付了房屋。租赁期间，被告存在多次延期支付或拒绝支付租金及物业管理费的情形。为此，原告曾多次催告被告履约，但被告均怠于履行有关款项的给付义务。2014年11月27日，租赁房屋的租赁期限届满，原告与被告双方未就续租事宜达成一致意见，但被告无理由强占房屋且拒付租金和物业管理费。综上，原告诉至法院，请求法院判令：一、被告返还租赁房屋；二、被告给付原告欠付的租金41511元，并支付逾期违约金（以41511元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍从2013年11月28日计算至实际给付之日）；三、被告给付原告占用期间的物业管理费（按原合同约定标准，从2014年11月28日计算至实际返还房屋之日）；四、被告给付原告占用使用费（以242.5元／天为标准，从2014年11月28日计算至实际返还房屋之日）。被告仇鸿飞辩称：一、我没有占用租赁房屋，合同到期我就搬走了，无须再返还。二、欠付租期内41511元租金及逾期违约金没有异议。三、物业费我已经交过了，不同意再支付。四、我没有占有房屋，所以不应支付占有使用费。经审理查明：苏州市城北西路xxxx号C4幢123室房屋所有权人为本案原告。2011年12月3日，原、被告签订商铺租赁合同一份，约定原告将本市城北西路xxxx号C4幢123室第一、二层建筑面积为69.74平方米的房屋出租给被告用于经营电热仪器仪表使用，房屋租赁期限自2011年11月28日起至2014年11月27日止，第一年租金49000元，于2011年12月3日一次性付清，第二年租金54000元，于2012年9月28日一次性付清，第三年租金59000元，于2013年9月28日一次性付清，被告逾期支付租金的，应按日向原告支付逾期应付款千分之二的违约金。除原告同意续租外，被告应在合同的租期届满后的当日返还租赁房屋，未经原告同意逾期返还房屋的，每逾期一日，被告应按合同所规定的租金标准的1.5倍向原告支付该房屋的占用使用费。关于物业管理费，合同约定为每月每平方米3元，合计每年2511元。合同还对其他事项作了约定。合同签订后，原告将租赁房屋交付被告使用，被告付清了第一、二年的租金及物业费，第三年的租金仅支付17489元及该年度的全部物业费，尚欠租金41511元至今未付。租赁届满之后，被告未再支付租金及物业管理费，亦未与原告续签订合同，但是被告占用房屋至今未返还。审理中，原告陈述如果房屋继续出租出去，每年的租金会涨10%。被告陈述房屋使用费的计算标准至多按原租金标准支付，原约定标准过高，另外，租赁房屋内还有我的东西，房屋钥匙没有交还原告，现在是锁着门，没有经营。上述事实，由原告提供的房屋所有权证、商铺租赁合同、欠费催缴通知、被告提供的收据以及当事人在庭审中的陈述等证据予以证实。本院认为：原、被告双方所签订的商铺租赁合同合法有效，双方当事人均应依约全面履行各自的义务。关于返还房屋的问题。本院认为，双方的租赁合同于2014年11月27日届满，双方亦未续签合同，被告继续占有租赁房屋丧失合同依据，应当予以返还，故原告要求被告返还租赁房屋的诉讼请求，本院予以支持。关于被告抗辩称没有占用租赁房屋，合同到期我就搬走了，无须再返还的意见，本院认为，庭审中被告陈述租赁房屋内还有我的东西，房屋钥匙没有交还原告，现在是锁着门，没有经营，据此足以认定被告并未返还租赁房屋，故被告的该抗辩意见无事实依据，本院不予采纳。关于租金及逾期违约金的问题。本院认为，因被告对于原告关于租金及逾期违约金的诉讼请求没有异议，故对于原告要求被告给付欠付的租金41511元并支付逾期违约金（以41511元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍从2013年11月28日计算至实际给付之日）的诉讼请求，本院予以支持。关于物业管理费的问题。本院认为，被告逾期返还房屋，应当支付逾期返还期间的物业管理费，关于计算标准，原告主张按照原合同约定的每年2511元计算，未超出合理范围。故原告要求被告给付占用房屋期间的物业管理费（按原合同约定标准每年2511元从2014年11月28日计算至实际返还房屋之日）的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于被告抗辩物业费已交过的意见，本院认为，被告没有提供证据证明，故对该意见本院不予以采纳。关于房屋占用使用费的问题。本院认为，被告逾期返还房屋给原告造成相应的租金损失，应当赔偿原告逾期返还期间的房屋占用使用费。关于计算的标准，原告主张按照合同约定的原租金标准的1.5倍即242.5元／天计算，但未提供租金损失达到该标准的证据，同时表示其租金每年都会上涨10%，被告表示至多按原租金标准计算，约定标准过高。本院认为，违约金的主要功能在于弥补守约方的实际损失，就本案而言，原告并未举证证明被告逾期返还房屋给原告造成的实际损失相当于原租金的1.5倍，按照该标准计算，于法的精神相悖。考虑到被告违约过错情况以及原告所陈述的每年租金上涨10%的情形，本院将房屋使用费的计算标准酌定为按每日200元计算。故对于原告要求被告支付2014年11月28日至实际返还房屋之日的占用使用费的诉讼请求，本院予以支持，但是计算标准应当按照每日200元计算。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告仇鸿飞于本判决生效之日起十日内将苏州市城北西路xxxx号C4幢123室房屋返还原告苏州领先房地产开发有限公司。二、被告仇鸿飞于本判决生效之日起十日内支付原告苏州领先房地产开发有限公司租金41511元，并支付逾期违约金（以41511元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率的1.3倍从2013年11月28日计算至实际给付之日止）。三、被告仇鸿飞于本判决生效之日起十日内支付原告苏州领先房地产开发有限公司物业管理费（按每年2511元的标准从2014年11月28日计算至实际返还房屋之日止）。四、被告仇鸿飞于本判决生效之日起十日内支付原告苏州领先房地产开发有限公司房屋占用使用费（按200元／天的标准，从2014年11月28日计算至实际返还房屋之日止）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2432元，减半收取1216元，由被告仇鸿飞负担，于本判决生效之日起10日内直接支付给原告苏州领先房地产开发有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供上诉状副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院；开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部；账号：10×××99。代理审判员 郏献涛二〇一五年九月十一日书 记 员 周苏彦 来源：百度“”