（2015）东开商初字第304号
裁判日期: 2015-09-11
公开日期: 2016-07-14
案件名称
山东好来物业管理有限公司与刘兵物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
东营经济技术开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
山东好来物业管理有限公司,刘兵
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条
全文
东营经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2015）东开商初字第304号原告：山东好来物业管理有限公司法定代表人：胡祚庚，经理。委托代理人：许伟，山东正义之光律师事务所律师。委托代理人：燕金玲，山东好来物业管理有限公司职工。被告：刘兵原告山东好来物业管理有限公司诉被告刘兵物业服务合同纠纷一案，本案于2015年6月19日受理后，依法由代理审判员董俊俊独任审判，公开开庭进行了审理，原告委托代理人许伟、燕金玲，被告刘兵到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告山东好来物业管理有限公司诉称，其于2012年7月25日与东营市东营区东城街道安盛北区业主委员会（以下简称“安盛北区业主委员会”）签订了《物业服务合同》，约定由原告向安盛北区业主或非业主使用人提供物业管理服务，业主或交费义务人每季度按房屋面积向原告支付物业管理费用。被告系安盛北区业主，房屋面积为125.59平方米，被告按约定应向原告交纳自2012年11月1日起至2015年3月31日止的物业管理费2003.1元。原告按合同约定为被告所在小区提供了优质高效的物业管理服务，但被告拒不履行交费义务。请求判令被告向原告支付自2012年11月1日起至2015年3月31日止物业管理费2003.1元；本案诉讼费由被告承担。被告刘兵辩称，对原告主张的物业费数额予以认可，但其不交纳物业费是因为其所住房屋楼前区域存在通行安全、噪音等问题，其多次向原告反映，至今未得到改善。原告提交了以下证据，被告进行了质证：证据一：营业执照复印件、组织机构代码证复印件、法人身份证明复印件、法人身份证明、工商部门出具的公司登记基本情况复印件各1份。拟证明其主体资格、物业管理的资质，以及公司名称变更情况。被告对该证据无异议。证据二:物业服务合同1份。拟证明2012年7月25日，其与东营市东营区东城街道安盛北区业主委员会签订了物业服务合同，约定由其向安盛北区业主或非业主使用人提供物业管理服务，业主或交费义务人每季度按房屋面积向原告支付物业管理费用，原被告之间具有物业服务合同关系。被告质证认为，其不知道该合同的签订情况，对该证据的真实性无法确定。证据三：居民委员会证明1份。拟证明其已经按照合同约定履行了合同义务。被告质证认为，其不清楚该居委委员会的情况，对证据的真实性无法确定。证据四：物业公司工作记录1份（共14页）。拟证明与证据三相结合，证实其已依约履行了合同义务。被告质证认为，该证据系原告单方出具，对其真实性不予认可。证据五：催收通知照片复印件2份。拟证明其向未交纳物业费的业主提前进行了催收，包括本案被告。被告对该证据无异议。被告未提交证据。经审查，本院认为原告提交的证据一、证据五，被告均无异议，予以采信。证据二，被告异议不成立，能够实现其证明目的，予以采信。证据三、证据四，相互印证，能够证实原告履行了物业服务合同，予以采信。根据证据采信、当事人陈述及庭审查明情况，本院认定以下事实：被告刘兵系东营市东营区安盛北区房屋业主，房屋建筑面积125.59平方米。2012年7月25日，济南好来物业管理有限公司与安盛北区业主委员会签订《物业服务合同》一份，约定由济南好来物业管理有限公司为安盛北区提供物业管理服务，期限自2012年8月1日起至2014年7月31日止，合同期满，安盛北区业主委员会没有将续聘或解聘的意见通知济南好来物业管理有限公司，且没有选聘新的物业服务企业，视为合同自动延续。物业费用收费标准为0.95元/月/平方米，自2012年8月1日至2013年1月31日止的过渡期内业主按0.55元/月/平方米标准交纳，差额部分由东营区政府拨付给街道或物业服务企业，由济南好来物业管理有限公司按季度向业主（或交费义务人）收取。该合同第二条第2项第10款约定：原告在物业管理区域内向业主或非业主使用人提供车辆停放及交通秩序管理。2013年11月27日，济南好来物业管理有限公司名称变更为山东好来物业管理有限公司。合同签订后，原告向被告所在的东营市东城安盛北区提供物业服务。庭审中，原、被告确认被告所住房屋楼前区域存在通行安全问题。被告刘兵拖欠自2012年11月1日起至2015年3月31日的物业费2003.1元。原告通过张贴通知向被告催缴物业费，被告至今未支付。本院认为，业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主对物业服务实施管理的自治组织，其代表业主与济南好来物业管理有限公司签订的《物业服务合同》，合法有效，对全体业主具有约束力。济南好来物业管理有限公司变更为山东好来物业管理有限公司即本案原告，合同的权利义务应由原告依法承继。依据《物业服务合同》的约定，原告按约定提供物业服务，被告按约定交纳物业费，但根据双方当事人的陈述，原告对被告所在房屋楼前区域通行安全管理不足，被告享有相应的抗辩权，即可以拒交相应的物业费。现根据原告向被告提供物业服务的质量情况，对原告主张自2012年11月1日起至2015年3月31日的物业费2003.1元酌减30%，被告向原告支付物业费的数额为1402.17元，故对原告诉讼请求的合理部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：被告刘兵于本判决生效之日起十日内向原告山东好来物业管理有限公司支付自2013年5月1日起至2015年3月31日止物业管理费1402.17元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告刘兵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。代理审判员 董俊俊二〇一五年九月十一日书 记 员 杨 菲 来源：