（2015）二中民四终字第897号
裁判日期: 2015-09-11
公开日期: 2015-09-22
案件名称
张丽涛与天津市天山房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
天津市第二中级人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张丽涛,天津市天山房地产开发有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）二中民四终字第897号上诉人（原审原告）张丽涛。委托代理人冯均开，天津津瑞律师事务所律师。被上诉人（原审被告）天津市天山房地产开发有限公司，住所地天津市津南区小站镇盛塘路与葛万路交叉口。法定代表人吴振山，董事长。委托代理人于志强，该公司法律顾问。委托代理人兴百良，该公司法律顾问。上诉人张丽涛因与被上诉人天津市天山房地产开发有限公司（以下简称天山公司）商品房预售合同纠纷一案，不服天津市津南区人民法院于2015年8月4日作出的（2015）南民二初字第866号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月21日受理后，依法组成合议庭于2015年9月11日公开开庭审理了本案。上诉人张丽涛的委托代理人冯均开，被上诉人天山公司的委托代理人于志强、兴百良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明，张丽涛与天山公司于2011年5月25日签订了编号为2011-0026654的《天津市商品房买卖合同》，双方约定张丽涛购买天山公司开发的坐落天津市津南区小站镇怡泽轩42-802号商品房一套，总价款为935281元。后，张丽涛缴纳了全部购房款，但至今尚未办理房屋入住手续。另查，双方签订的《天津市商品房买卖合同》第五条约定：除遇不可抗力外，甲方如未按合同第三条约定日期交付商品房的，逾期在90日内的，乙方有权向甲方追究已付款利息，利息自合同约定甲方应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算；如超过上述约定期限的，合同继续履行，自本合同第三条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金。第十一条约定：商品房交付时，甲方应书面通知乙方办理商品房交接手续，提供《天津市商品房住宅质量保证书》和《天津市商品住宅使用说明书》。双方签订的《商品房买卖补充合同》第8条约定：合同第十一条增加以下内容，甲方应以书面形式通知乙方办理房屋交付手续；若乙方未按通知接收房屋的，该通知确定的交接日或交接期届满日即为商品房交付日，自该日起房屋视为交付，房屋风险和责任以及房屋的各项管理费用和供暖等费用均由乙方承担。张丽涛以天山公司未向其交付房屋为由诉至法院，要求判令：1、天山公司返还张丽涛二次改造费76252元；2、天山公司立即支付已付款利息12914.56元、违约金74635.4元，共计87549.96元；3、诉讼费由天山公司承担。原审法院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供相关证据。本案中，张丽涛称双方曾就二次改造费包含在购房款内事宜达成一致，但并未提交相关证据材料，故原审法院对张丽涛的该项主张不予支持。关于张丽涛要求天山公司支付已付款利息及违约金的主张，原审法院认为，张丽涛与天山公司之间在协商一致的基础上自愿订立协议，该协议依法成立，且未违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效，双方均应全面履行各自的义务。本案中，双方已在《天津市商品房买卖合同》第十一条及《商品房买卖补充合同》第8条中对房屋交付形式做出了明确约定，天山公司应当以书面形式通知张丽涛前来办理入住手续，现天山公司不能提供充足证据证明其已经履行了书面通知义务，因此天山公司应承担逾期交房的法律责任。关于期限，张丽涛从合同约定的交房日期次日起，就应当知道权利被侵害，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条诉讼时效期间为二年的规定，张丽涛就逾期交房的违约金应在二年内主张权利，张丽涛未能提供证明其有诉讼时效中断的证据，故应从张丽涛起诉之日倒计二年即2013年6月20日开始计算，至2014年12月15日止。关于数额，双方约定天山公司应按日向张丽涛支付已付房价款万分之一的违约金，故天山公司应当支付张丽涛自2013年6月20日至2014年12月15日期间的违约金，即935281元×0.01%×544天，计50879元。关于张丽涛要求天山公司支付已付款利息的主张，不符合双方的约定，原审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十五条之规定，判决如下：“一、被告天津市天山房地产开发有限公司于本判决书生效后3日内赔偿原告张丽涛违约金50879元；二、驳回原告张丽涛的其他诉讼请求。如被告天津市天山房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1788元，由原告张丽涛承担1233元、被告天津市天山房地产开发有限公司承担555元。”一审宣判后，张丽涛不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、依法维持天津市津南区人民法院(2015)南民二初字第866号民事判决第一项，并判令被上诉人支付上诉人2013年3月16日至2013年6月19日，2014年12月16日至2015年6月2日逾期交房违约金23756元；2、依法撤销天津市津南区人民法院(2015)南民二初字第866号民事判决第二项，判令被上诉人返还上诉人二次改造费76252元，支付逾期交付房屋产生的已付款利息12914.56元。以上合计112922.56元。3、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：上诉人在一审提交了《水榭花都购房交款明细单》，详细记载了上诉人合同总价款的组成中包含二次改造费用人民币76252元。该明细单上有被上诉人销售员、销售经理、销售总监、客服经理签字。该明细单原件在被上诉人处保存。被上诉人将所售房屋改造未经过规划、审批，属于违法行为，应将改造费用返还上诉人。根据上诉人与被上诉人签订的《天津市商品房买卖合同》第五条约定，上诉人主张的已付款利息和违约金并不存在矛盾冲突。首先，该合同系被上诉人提供的格式合同，是否可以同时主张逾期利息和违约金约定不明，应当按照通常理解解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于格式合同提供一方的解释。上诉人主张被上诉人支付逾期交付90日内的利息和超过90日后的违约金有理有据。上诉人的违约金诉求未超过诉讼时效。上诉人主张逾期交房违约金的诉讼时效应从实际交房或合同解除的次日开始计算。在一审中，被上诉人通知上诉人可以交房，但上诉人于2015年8月8日去收房时，被告知必须先缴纳收房之前的物业费和暖气费。现房屋仍未实际交付。故上诉人主张的逾期交房违约金未超过诉讼时效。被上诉人天山公司辩称：1、上诉人主张的逾期交房违约金全部超过诉讼时效；2、如不考虑诉讼时效问题，原审判决的违约金过高，上诉人通过判决得到的赔偿远远大于其损失。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实基本一致，本院予以确认。本院另查明，被上诉人确实对包括上诉人购买的房屋在内的房屋进行了改造。被上诉人未能提供证据证明其业已履行了书面通知上诉人交付房屋的义务。被上诉人主张曾于2012年12月15日前电话通知上诉人办理收房手续，上诉人对此予以否认，被上诉人就其此项主张未能提供证据。上诉人主张的逾期交房损失计算至2015年6月2日。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《天津市商品房买卖合同》合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。对于上诉人所主张的二次改造费用返还问题，上诉人在签订合同时已经知道被上诉人将对涉诉房屋进行改造且对此予以认可，现被上诉人已经实际对涉诉房屋进行了改造，因此无论二次改造费用是否包含在合同总价款中，上诉人主张返还相关的改造费用均没有法律依据，本院不予支持。至于被上诉人的改造行为是否合法问题，不属于人民法院民事案件审理范围。对于逾期交房责任问题，原审法院的认定符合法律规定，本院应予维持。对于上诉人所主张的违约金和逾期付款的利息损失问题，双方签订的合同第五条对于逾期交付90日内及超过90日的违约责任分两款进行了约定，上诉人的情形显然属于逾期交房超过90日的情形，因此应当适用合同第五条第二款的违约责任。对于逾期交房违约金的时效问题，原审法院对本案时效的起算点的认定并无不妥，本院应予以维持。但其计算至2014年12月15日未能说明依据，本院予以变更。因被上诉人至原审法院受理本案时仍未能履行交付房屋或书面通知上诉人交付房屋义务，故上诉人主张至2015年6月2日，本院应予以支持。经计算被上诉人共应赔偿上诉人此期间的逾期交房违约金人民币66685.54元。关于被上诉人提出的违约金过高的意见，其在一审期间并未提出相关抗辩，又未就此提出上诉，因此本院不予审查。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销天津市津南区人民法院（2015）南民二初字第866号民事判决；二、本判决生效之日起十日内，被上诉人天津市天山房地产开发有限公司赔偿上诉人张丽涛2013年6月20日至2015年6月2日期间逾期交房违约金人民币66685.54元；三、驳回上诉人张丽涛的其他上诉请求及原审的其他诉讼请求。如果被上诉人天津市天山房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1788元，由上诉人张丽涛负担1054元、被上诉人天津市天山房地产开发有限公司负担734元。二审案件受理费2559元，由上诉人张丽涛负担2164元，被上诉人天津市天山房地产开发有限公司负担395元。本判决为终审判决。审 判 长 崔 军代理审判员 李 敏代理审判员 杨桂军二〇一五年九月十一日书 记 员 张宇鑫速 录 员 李 晶