（2015）合民一终字第03116号
裁判日期: 2015-09-11
公开日期: 2015-09-23
案件名称
陈嘉男与张之谦房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省合肥市中级人民法院
所属地区
安徽省合肥市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈嘉,张之谦
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）合民一终字第03116号上诉人（原审原告）：陈嘉男。委托代理人：邓传信，合肥市瑶海区少荃法律服务所法律工作者。委托代理人：邓家红，合肥市瑶海区少荃法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：张之谦。上诉人陈嘉男与被上诉人张之谦房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2015）庐民一初字第00612号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭审理了此案。本案现已审理终结。一审原告陈嘉男诉称：2012年4月25日，陈嘉男母亲叶纯红代表陈嘉男签订《房屋租赁合同》一份，将合肥市庐阳区藕塘路28号时代华庭1幢商118室出租给张之谦使用，租赁期间为60个月，自2012年4月25日起至2017年4月26日止，其中该房屋租赁合同第七条第三款约定张之谦不得将涉案房屋转租。2014年3月26日，张之谦违反合同约定，私自将涉案房屋转租给第三人庞伟伟使用。陈嘉男要求与张之谦解除上述《房屋租赁合同》并给付违约金，但张之谦不予理睬。陈嘉男为维护合法权益诉至法院，请求判令：1、解除陈嘉男与张之谦之间的房屋租赁合同；2、张之谦给付陈嘉男违约金13000元；3、诉讼费由张之谦承担。原审被告张之谦未作答辩。一审经审理查明：陈嘉男是合肥市藕塘路28号时代华庭1幢商118室房屋所有权人。叶纯红与陈嘉男系母子关系，2012年4月25日，陈嘉男出具授权委托书一份，内容为：委托人因与张之谦房屋租赁合同一事，需委托办理，特委托叶纯红为代理人，代为办理。代理人叶纯红的代理权限如下：办理陈嘉男身份证号码340103199201042519与张之谦（身份证号码34032119770831213X）房屋租赁合同（合肥市藕塘路28号时代华庭1幢118室）所有事项。同日，叶纯红以自己的名义作为甲方与张之谦作为乙方签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：甲方将其合法拥有的坐落于时代华庭1-118的房屋及附属设施出租给乙方，该房的附属设施包括水电；乙方租赁该房作为商业经营使用，在租赁期内，乙方在未经甲方书面许可的情况下，不得擅自改变该房屋的使用用途；该房屋租赁期限为60个月，自2012年4月25日起至2017年4月26日止；乙方应爱护使用租赁房屋，非经甲方书面同意，不得改变租赁房屋的结构、装修，不得改变房屋用途，不得将该房转租。该《房屋租赁合同》还对租金及支付方式、其他费用、甲方与乙方的权利义务等其他内容进行了约定。2014年3月26日，张之谦与庞伟伟签订《房屋租赁合同》一份，将涉案房屋出租给庞伟伟使用，租赁期限自2014年3月26日至2017年4月25日。陈嘉男庭审中陈述其委托代理人叶纯红于2014年4月25日上门收取房租时发现涉案房屋被张之谦转租给庞伟伟。陈嘉男以张之谦违反合同约定，私自将涉案房屋转租给第三人庞伟伟使用为由，于2015年1月4日诉至法院，要求判如所请。一审法院经审理认为：根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条的规定，受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。本案中，陈嘉男授权叶纯红处理涉案房屋租赁事宜，叶纯红以自己的名义与张之谦签订《房屋租赁合同》，根据上述法律规定，陈嘉男可以行使叶纯红对张之谦的合同权利。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。原告在庭审中陈述其委托代理人叶纯红于2014年4月25日就发现张之谦将涉案房屋转租，原告未举证证明其在知道张之谦转租房屋后六个月内提出异议，现以张之谦转租房屋未经其同意为由解除合同并要求张之谦支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四百零三条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告陈嘉男的诉讼请求。案件受理费减半收取为103元，由陈嘉男负担。陈嘉男上诉称：上诉人母亲2014年10月25日收取房租时才发现张之谦转租了，没有超过6个月。一审法院认定事实不清，请求二审法院撤销原判，依法改判支持上诉人的诉请。张之谦二审未作答辩。二审中，双方当事人提供的证据和相对方的质证意见同一审，二审查明的事实同一审。本院认为：上诉人陈嘉男在一审庭审中陈述称其母亲叶纯红于2014年4月25日就发现张之谦将涉案房屋转租给庞伟伟，现上诉称其母亲2014年10月25日收取房租时才知道转租的事实，依据不足，且陈嘉男于2015年4月25日之后向次承租人庞伟伟收取房租。陈嘉男现以张之谦将涉案房屋转租给庞伟伟未经其同意且未过6个月为由要求解除合同，依据不足，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费206元，由陈嘉男负担。本判决为终审判决。审判长 陈 思审判员 沈 静审判员 王 莉二〇一五年九月十一日书记员 王二辉附件：本判决引用的法律原文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 搜索“”