（2015）凤民一初字第01870号
裁判日期: 2015-09-11
公开日期: 2015-11-06
案件名称
朱庆山与淮南市潘集区财政局房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
凤台县人民法院
所属地区
凤台县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
朱庆山,淮南市潘集区财政局
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条，第一百零七条，第一百一十三条第一款，第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
安徽省凤台县人民法院民 事 判 决 书（2015）凤民一初字第01870号原告：朱庆山，男，1979年4月生，汉族，农民，住安徽省淮南市潘集区。委托代理人：朱刚，安徽八公律师事务所律师。委托代理人：朱明，安徽八公律师事务所律师。被告：淮南市潘集区财政局，住所地淮南市潘集区。法定代表人：计庆丰，系该局局长。委托代理人：王献超，潘集区政府工作人员。委托代理人：李绪备，安徽舜耕山律师事务所律师。原告朱庆山诉被告淮南市潘集区财政局房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月6日受理后，依法组成合议庭，于2015年8月11日公开开庭进行了审理。原告朱庆山及其委托代理人朱明，被告淮南市潘集区财政局委托代理人李绪备、王献超到庭参加诉讼，原告朱庆山委托代理人朱刚未到庭参加诉讼、被告淮南市潘集区财政局法定代表人计庆丰经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2010年，被告委托安徽鸿图拍卖有限公司对其所有的潘集区袁庄街道田集东侧建筑物进行拍卖。其后，安徽鸿图拍卖有限公司通过发布“竞买人须知”等文件对被告和潘集区其他单位委托拍卖的建筑物进行集中拍卖，地点设置在合肥市银瑞林国际大酒店会议室，时间定于2010年7月20日。在此期间，原告依法办理了竞买手续，并交纳了竞买保证金。拍卖当日，原告通过竞拍，竞得了上述拍卖标的，成交价735000元，缴纳佣金36750元，当日签订了“拍卖成交确认书”2010年7月26日，原告将735000元汇入被告指定账户。原告付款后，因被告一直不能解决上述拍卖建筑物的遗留问题，致使上述拍卖标的一直没能交付原告占有、使用，导致双方上述买卖合同的目的至今无法实现。原告多次与被告就上述问题协商未果，为维护原告的合法权益，故此诉至法院，请求判令：1、解除原、被告之间的房屋买卖合同；2、被告返还原告已支付的购房款735000元；3、赔偿原告的利息损失218295元，佣金损失36750元。被告辩称：一、2010年被告将自己拥有所有权的建筑物通过法定中介机构进行公开拍卖，此种方式完全符合国有资产处分的规定，同时也更加有利于社会公众公平竞争。二、竞买人须知第五条明确告知：本次竞买的标的物质量以现状为准，按现状交付。第八条明确告知竞买人：应在公告规定的咨询展示期内，详细了解该标的物状况，一旦缴纳保证金，领取号牌，即表示完全了解该标的物状况，并对自己在拍卖中的行为负责。故原告在竞买之前就已充分知道标的物的状况（包括瑕疵），对该状况可能引起的风险责任应当由原告自行承担。三、在参加标的物竞买之前，原告即被明确告知，买受人自行出资办理房产及过户手续，同时对于其能否办到房产及土地方面的法定手续的风险也由买受人承担，被告只需要提供相关材料。四、在参加该标的物竞买之前原告即被告知，该标的物应当在2011年12月31日正式移交买受人，移交日前原单位无偿使用该标的物。综上，被告在依法处置国有资产过程中，充分考虑资产的实际情况，一再要求竞买人实地考察及综合考虑该标的物的现状。在其明知该标的物状况的情况下竞得该标的物，并已于约定的时间正式取得该资产的占有处分权。在长达数年的时间里随着国家对土地、建筑物改扩建加强管理，该资产能够按照原告设想的方式利用的可能性降低，原告认为其市场价值降低，现要求解除原经过拍卖程序订立的房屋买卖合同，没有事实和法律依据。请求法院在查明事实的基础上驳回原告的诉讼请求。原告为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据，被告质证意见及本院认证意见如下：一、原告的身份证复印件，证明：朱庆山的诉讼主体资格。被告质证意见：无异议。本院认证意见：由于被告对该证据的真实性无异议，本院对证据的真实性予以认定。二、竞买人须知、特别规定，证明安徽鸿图拍卖公司定于2010年7月20日对被告的“潘集区财政局办公楼建筑物”所有权进行整体拍卖；拍卖建筑物的相关情况；本案所涉2号标的物于2011年12月31日正式移交给买受人。被告质证意见：对真实性无异议，但该证据第五条可以证明在竞买人须知里面已经明确告知竞买人，要求竞买人明确了解拍卖物质量瑕疵等，竞买人一旦购买，即表明竞买人对一切现状认可，并愿意承担一切责任。第八条，一旦缴纳保证金，领取号牌，即表示完全表示标的物状况，并对自己在拍卖中的行为负责，并承担相应的法律和经济责任。第十二条，明确告知竞买人应当自行办理相关手续，并承担费用，且其自愿对其购买的手续不全的财产自行负责。特别规定已明确约定交付时间，且约定了竞买人从交付日开始即享有对标的物的占有、使用、处分、收益等权利。本院认证意见：由于被告对该证据的真实性无异议，本院对证据的真实性予以认定。三、拍卖成交确认书，证明拍卖标的名称“潘集区袁庄街道田集东侧建筑物所有权”，竞买号牌99号；原告于当日竞得上述拍卖标的物的事实；竞买成交价为735000元，支付佣金36750元。被告质证意见：对真实性无异议，请法庭将复印件与原件核实。该确认书不是证明其已经交付成交价款和佣金的证明材料。本院认证意见：由于被告对该证据的真实性无异议，本院对证据的真实性予以认定。四、收据及转账凭单，证明原告交付了购房款的事实。被告质证意见：对真实性无异议，被告也确实收到了该款项。本院认证意见：由于被告对该证据的真实性无异议，本院对证据的真实性予以认定。五、协议书、土地登记申请书、地籍调查表、土地登记审批表、土地证，证明被告取得拍卖标的物所有权的相关证据。被告质证意见：这组证据均为复印件。但是本案被告拥有拍卖标的物的事实是存在的。本院认证意见：由于被告对该证据的真实性无异议，本院对证据的真实性予以认定。六、潘集区建筑工程公司申请、房屋所有权证，证明本案标的物有纠纷，至今无法交付给原告。被告质证意见：此份材料是复印件，无法确认。该份证据，按照原告的主张，产权有争议，与前一组证据证明产权属于本案被告是相冲突的。且前一组证据证明产权属于被告的时间，与该份证据的时间是不一致的。前一组证据的时间是在该份证据之后。本案被告拥有该房屋的所有权是没有争议的。本院认证意见：经本院核实，上述复印件均出自潘集区建筑工程公司保存的原件。本院对证据的真实性予以认定。被告为支持其诉讼主张，向本院提交如下证据，原告质证意见及本院认证意见如下：一、组织机构代码证，证明被告主体资格；原告质证意见：无异议。本院认证意见：由于原告对该证据的真实性无异议，本院对证据的真实性予以认定。二、土地使用证，证明拍卖标的物系本案被告所有。原告质证意见：对真实性无异议，证明涉案土地是被告所有，被告至今未将土地移交给原告的事实。本院认证意见：由于原告对该证据的真实性无异议，本院对证据的真实性予以认定。三、本案原告签字认可的竞买人须知、特别规定、拍卖成交确认书，证明在拍卖之前，已经明确告知所有竞买人该标的物的拍卖是按照现状进行拍卖，所存在的瑕疵，包括权利瑕疵已经告知竞买人。同时已明确告知买受人应在确定时间占有、使用、处分、收益。所有竞买人对该约定已充分了解并认可，也愿意承担相应的风险，同时也愿意自己出资办理相关手续，同时承担其不能办理相关手续的责任。同时证明该合同的签订时间和缴款时间，和约定的占有该标的物的时间及早已超出时效期。原告质证意见：对真实性无异议，拍卖成交确认书，被告对其认可，可以证实原告已经缴纳佣金。拍卖须知是被告及拍卖公司的格式合同，其中不利于原告的是无效条款，告知了原告存在瑕疵，也不应该是权利方面存在瑕疵。权利方面存在瑕疵，则被告可能不得处理该标的物。本院认证意见：由于原告对该证据的真实性无异议，本院对证据的真实性予以认定。四、1993年潘集区建筑工程公司与财政局签订的协议书，该协议书明确约定，该资产由本案被告所有。原告质证意见：对真实性无异议。本院认证意见：由于原告对该证据的真实性无异议，本院对证据的真实性予以认定。经审理查明：被告委托安徽鸿图拍卖公司对位于淮南市潘集区袁庄街道田集东侧办公楼建筑物所有权进行公开拍卖。安徽鸿图拍卖公司发布竞买人须知，第二条载明了拍卖的时间、地点，第五条载明：“本次竞买的标的物质量以现状为准，按现状交付。竞买人应在公告规定的咨询展示期内，详细了解拍卖标的物现状、质量等（包括瑕疵），一旦决定参与竞买，即表明竞买人对拍卖标的物的一切现状（包括瑕疵）的认可，并愿意承担一切责任，拍卖公司不承担标的瑕疵担保责任，敬请竞买人在拍卖仔细查看了解拍卖标的物的实际现状”。须知第十条标的部分载明拍卖2号标的潘集区财政局办公楼建筑物所有权。须知第十二条“拍卖成交，买受人当场签署《拍卖成交确认书》，并于拍卖会后7个工作日内付清成交价款和拍卖佣金……”；安徽鸿图拍卖公司同时发布竞买人《特别约定》：“2号标的潘集区财政局办公楼建筑物所有权于2011年12月31日正式交给买受人，移交日前原单位无偿使用买受人已交清全部标的物价款的该建筑物，移交前水电等物业管理费由使用单位结清。正式移交前委托方及原单位不付给买受人任何租金，买受人从移交日才开始享有占有、使用、收益及处分权……”。2010年7月20日，安徽鸿图拍卖公司与朱庆山签订《拍卖成交确认书》，“潘集区袁庄街道田集东侧办公楼建筑物所有权”成交金额为735000元，佣金额36750元，成交总金额771750元。该拍卖成交确认书备注：买受人已对所买拍品的现状充分了解并认可，愿意遵守本场拍卖会的竞买人须知和特别规定，按竞买须知规定期限付清全部成交价款。拍卖成交后，2010年7月26日，原告在指定期限内将全部价款735000元交付给被告。由于被告委托拍卖的所谓“潘集区袁庄街道田集东侧办公楼建筑物所有权”，其建筑物八间房屋所有权属于淮南市潘集区建筑工程公司，土地使用权属于被告。在办理移交过程中，潘集区建筑工程公司职工阻止并将问题反映到区政府，造成双方对该拍卖标的物一直未能完成移交。另查明：2010年7月26日原告交款735000元时，中国人民银行公布的五年以上金融机构基准贷款利率为5.94%。本院认为：本案争议焦点是：1、朱庆山请求解除合同、退还购房款是否应予支持；2、朱庆山主张潘集区财政局赔偿利息及佣金损失是否应予支持。关于焦点一。潘集区财政局委托鸿图拍卖公司对其办公楼建筑物所有权进行拍卖，朱庆山依法参与竞买，并与鸿图拍卖公司签订《拍卖成交确认书》。朱庆山与潘集区财政局之间的房屋买卖关系已依法成立。双方应当按照约定全面履行各自的义务。朱庆山已按约定向潘集区财政局支付了735000元的全部合同价款，履行了买方的义务。潘集区财政局也应依照约定于2011年12月31日前办理竞拍标的物所有权移交手续并交付竞拍标的物给朱庆山，但潘集区财政局（因与潘集区建筑公司有房屋权属纠纷等遗留问题）至今未履行义务。潘集区财政局未能履行义务，已构成根本违约。根据合同法第94条、97的规定，朱庆山要求解除其与潘集区财政局之间的买卖合同，并要求退还价款735000元的主张应予以支持。关于焦点二。1、利息损失问题。因潘集区财政局未能按照合同约定履行义务，构成根本违约。根据《合同法》第97条、107条、113条的规定，潘集区财政局应赔偿因违约给朱庆山造成的损失。朱庆山主张从2010年7月26日至2015年7月26日期间的利息损失218295元（年利率5.94%），该利息计算的期限合理，利率未超过中国人民银行公布的同期贷款基准利率，属合理损失，应予以支持。2、朱庆山主张36750元的佣金损失问题。虽然《拍卖成交确认书》中显示有佣金36750元，但朱庆山未能向法庭提交其向鸿图拍卖公司交际交纳了36750元佣金的证据，朱庆山对此主张举证不力，对该请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款之规定，判决如下：一、解除原告朱庆山与被告淮南市潘集区财政局之间关于潘集区财政局办公楼建筑物所有权的买卖合同；二、被告淮南市潘集区财政局退还朱庆山购房款735000元，并赔偿损失218295元；三、驳回原告朱庆山的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向法院申请执行。案件受理费13700元，由原告负担510元；由被告负担13190元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。审 判 长 高时柱代理审判员 胡 永人民陪审员 于 侠二〇一五年九月十一日书 记 员 鹿妤婕 微信公众号“”