（2015）巴民二终字第196号
裁判日期: 2015-09-11
公开日期: 2015-12-03
案件名称
巴彦淖尔市恒大房地产开发有限公司与潘海瑞商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院
所属地区
内蒙古自治区巴彦淖尔市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
巴彦淖尔市恒大房地产开发有限公司,潘海瑞
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十七条，第五十八条，第五十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）巴民二终字第196号上诉人（一审被告）巴彦淖尔市恒大房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区巴彦淖尔市临河区。法定代表人张韦，董事长。委托代理人刘永平，内蒙古扬阳律师事务所律师。被上诉人（一审原告）潘海瑞，男，1974年10月9日出生，汉族，个体工商户，现住内蒙古自治区巴彦淖尔市临河区。上诉人巴彦淖尔市恒大房地产开发有限公司（以下简称恒大房地产公司）因与被上诉人潘海瑞商品房预售合同纠纷一案，不服内蒙古自治区巴彦淖尔市临河区人民法院（2015）临民初字第833号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月24日受理后，依法组成合议庭，于2015年7月30日公开开庭进行了审理。上诉人恒大房地产公司的委托代理人刘永平，被上诉人潘海瑞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2013年3月12日，潘海瑞与恒大房地产公司签订文景国际房屋预购合同，约定潘海瑞购买恒大房地产公司开发的位于临河区文景国际南区1号楼1单元11层1101号房屋一套，该房屋建筑面积107.8平米，房屋价款总额453946元，潘海瑞交付预收款183946元，恒大房地产公司于2014年10月31日前交付房屋，如潘海瑞逾期在30日内支付房款的，应按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；恒大房地产公司逾期交房在30日内的，恒大房地产公司应按日向潘海瑞支付已付房款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期交房超过60日的，潘海瑞有权解除合同，恒大房地产公司于解除合同之日起90天内退还潘海瑞全部已付房款，并向潘海瑞支付已付房款2%的违约金。恒大房地产公司至今未交付房屋，潘海瑞要求与恒大房地产公司解除合同返还已付房款未果。庭审中，恒大房地产公司未提供其取得商品房预售许可证明的相关证据。现潘海瑞诉至法院，请求判令解除合同，返还已付房款183946元及违约金（按每日万分之二计算，从2014年11月1日起至付清款之日止）和租房费（从2014年10月31日起按每月2000元计算至付清款之日止）。一审法院审理认为，恒大房地产公司与潘海瑞签订的文景国际房屋预购合同，恒大房地产公司未提供证据证实其已取得商品房预售许可证明。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”故其与潘海瑞签订的文景国际房屋预购合同无效，无效的合同自始没有法律约束力，故无需解除。合同无效不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。恒大房地产公司与潘海瑞签订的文景国际房屋预购合同约定，潘海瑞逾期在30日内支付房款的，应按日向恒大房地产公司支付逾期应付款万分之二的违约金，而恒大房地产公司逾期交房只承担已付房款2%的违约金不符合公平原则，故潘海瑞请求按日支付应付款万分之二的违约金应予支持。潘海瑞要求恒大房地产公司支付租房费，因没有事实依据，不予支持。潘海瑞合理的诉讼请求应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（五）项、第五十七条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决：一、巴彦淖尔市恒大房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还潘海瑞购房款183946元并承担违约金（从2015年1月1日起以183946元按每日万分之二计算至本判决确定的履行期限届满之日止）。二、驳回潘海瑞的其它诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4148元，由巴彦淖尔市恒大房地产开发有限公司负担2074元，退还潘海瑞2074元。上诉人恒大房地产公司不服上述判决，上诉称，一审判决由上诉人向被上诉人承担违约金无事实和法律依据，属适用法律错误。因双方《商品房预售合同》无效，自始没有法律约束力，所以违约金条款也自然无效，综上请求依法改判上诉人不承担违约金。被上诉人潘海瑞答辩称，一审判决合理、合法，请求驳回上诉，维持原判。二审查明的事实与一审认定的事实一致，本院依法予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十七条规定，“合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力”，该条款中解决争议方法的条款是指当事人约定的有关解决双方纠纷的手段和地点的条款，手段包括仲裁、诉讼，地点是管辖机关的地点。而恒大房地产公司与潘海瑞之间所签订《房屋预购合同》中第七条“……，甲方如未按本合同规定的期限将该房屋交付乙方使用，逾期在30日内的，自本合同规定的房屋交付期限次日起至实际交付之日止，甲方应按日向乙方支付已付房款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过60日的，乙方有权解除合同，甲方应于解除合同之日起90天内退还乙方全部已付房款，并向乙方支付已付房款2%的违约金，乙方不解除合同的，甲方应按日向乙方支付已付房款万分之二的违约金，合同继续履行”的约定并不属于合同中独立存在的有关解决争议方法的条款，因恒大房地产公司与潘海瑞之间所签订的《房屋预购合同》无效，故该合同中的第七条也无效，恒大房地产公司的上诉请求成立，应当予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，恒大公司应退还潘海瑞房款183946元，同时潘海瑞因合同无效造成的损失可另行主张。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十七条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销内蒙古自治区巴彦淖尔市临河区人民法院（2015）临民初字第833号民事判决。二、巴彦淖尔市恒大房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还潘海瑞购房款183946元。三、驳回潘海瑞的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4148元，由巴彦淖尔市恒大房地产开发有限公司负担1989元，由潘海瑞负担85元，退还潘海瑞2074元；二审案件受理费50元，由潘海瑞负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘 伟 艳审 判 员 邬 忠 良代理审判员 乌力吉仗嘎二〇一五年九月十一日书 记 员 贾 剑附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定；第五十七条合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力；第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； 更多数据：