（2015）苏审三民申字第00656号

裁判日期: 2015-09-11

公开日期: 2015-11-10

案件名称

曹华凤、南京万达广场投资有限公司与曹华凤、南京万达广场投资有限公司商品房销售合同纠纷再审复查与审判监督民事裁定书

法院

江苏省高级人民法院

所属地区

江苏省

案件类型

民事案件

审理程序

再审审查与审判监督

当事人

曹华凤,南京万达广场投资有限公司

案由

商品房销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第二百零四条第一款

全文

江苏省高级人民法院民 事 裁 定 书（2015）苏审三民申字第00656号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：曹华凤，现羁押于南京市看守所。委托代理人：周锋。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：南京万达广场投资有限公司。住所地：南京市雨花台区花神大道**号*号楼*层。法定代表人：丁本锡，该公司董事长。再审申请人曹华凤因与被申请人南京万达广场投资有限公司（以下简称万达公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服江苏省南京市中级人民法院（2014）宁民终字第3224号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。曹华凤申请再审称，一审、二审判决解除房屋预售合同并判令曹华凤支付违约金无事实与法律依据。1.万达公司无权解除购房合同。根据双方签订的《南京市商品房预售合同》及补偿协议的约定，在曹华凤未缴纳商业贷款情况下，万达公司的合同解除权业已开始。而万达公司在20l3年4月25日才向曹华凤发函催款，该催款函在万达公司解除权开始2年后才行使。因此，万达公司已超过了解除权行使的一年除斥期间，其已丧失了解除合同的权利。2.根据最高人民法院有关司法解释的规定，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。因此，本案即使合同解除，曹华凤亦无违约责任。即使曹华凤构成违约，万达公司的损失依法应以利息损失为标准，可以向上浮动30％以内。3.根据最高人民法院有关司法解释的规定，买卖合同当事人一方因对方违约而获有利益，违约方主张从损失赔偿额中扣除该部分利益的，人民法院应予支持。涉案房屋从2011年至今房价已涨近一倍，即使曹华凤违约解除合同，对方必然获得巨大的利益，应从损失额中扣除。综上，请求依法再审本案。本院经审查认为，曹华凤申请再审的理由不能成立。因为：1.万达公司与曹华凤于2011年12月28日签订的《南京市商品房预售合同》及补充协议，明确约定曹华凤应于2011年12月2日前支付定金50000元，于2011年12月25日前支付422522元，其余购房款420000元由曹华凤向万达公司认可的贷款银行申请按揭贷款支付。曹华凤应于合同签订之日向万达公司指定的按揭银行提交符合按揭银行要求的完整资料及缴清相关费用，并在合同签订后7日内签署《借款合同》。上述约定表明双方当事人虽对其余购房款420000元约定由曹华凤向万达公司认可的贷款银行申请按揭贷款支付，但并未约定支付时间。因此，原审法院认定“万达公司发函要求曹华凤最迟应于2013年4月30日前交纳剩余房款，万达公司可以行使合同解除权之日应当从2013年5月1日起算”，并认定至万达公司向原审法院起诉要求解除合同并未超过一年时间并无不当，且曹华凤在原审中亦当庭表示同意解除合同，故原审法院判决解除双方的商品房买卖合同符合法律规定。2.曹华凤虽因涉嫌犯罪被羁押导致其不能正常贷款，但其犯罪行为并非是不可预见、不可避免、不能克服的自然、社会现象中的客观情况，故其以自己被羁押系不可抗力为由拒绝支付剩余房款，缺乏事实和法律依据，不应支持。3.曹华凤未按约支付剩余房款420000元属客观事实，且经催告后在合理期限内仍未履行，原审认定其构成根本违约、万达公司有权解除合同并追究曹华凤的违约责任并无不当。因双方合同约定违约方应当按合同总价的20%支付违约金，原审法院结合本案情况酌定按中国人民银行同期贷款利率的四倍计算违约金亦无不当，曹华凤不同意支付违约金，于法无据，不应支持。4.曹华凤认为万达公司因合同解除所获得的房屋升值利益应在其赔偿额中扣除，但原审仅判决曹华凤承担违约责任，并未判决曹华凤承担赔偿责任，因此，曹华凤认为万达公司因合同解除所获得的房屋升值利益应在其赔偿额中扣除的申请再审理由，不符合法律规定，原审未予支持亦无不当。综上，曹华凤申请再审的理由不能成立，不符合法律规定的再审条件。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条之规定，裁定如下：驳回曹华凤的再审申请。审　判　长　　唐　军代理审判员　　傅志成代理审判员　　谢春城二〇一五年九月十一日书　记　员　　占书鑫 百度搜索“”