（2015）绍嵊民初字第1966号

裁判日期: 2015-09-11

公开日期: 2015-09-30

案件名称

何岳兰、袁中兴与嵊州市剡湖街道北郊村经济合作社房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

嵊州市人民法院

所属地区

嵊州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

何岳兰,袁中兴,嵊州市剡湖街道北郊村经济合作社

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第三条

全文

浙江省嵊州市人民法院民事判决书（2015）绍嵊民初字第1966号原告：何岳兰。原告：袁中兴。二原告之共同委托代理人（特别授权代理）：王清琳。被告：嵊州市剡湖街道北郊村经济合作社。法定代表人：顾小强。委托代理人（特别授权代理）：马新亚，浙江世纪方正律师事务所律师。原告何岳兰、袁中兴与被告嵊州市剡湖街道北郊村经济合作社（以下简称北郊村经济合作社）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月27日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员盛银明独任审判，于2015年8月25日公开开庭进行了审理。原告何岳兰、袁中兴的共同委托代理人王清琳、被告北郊村经济合作社的委托代理人马新亚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何岳兰、袁中兴诉称，浙江省嵊州市北郊实业总公司是由被告全额出资设立的企业，该公司于2007年12月14日注销，其权利义务依法由被告享受和承担。1996年9月22日，原告从浙江省嵊州市北郊实业总公司处购买了位于嵊州市剡湖街道北直街190号1单元502室商品房一套，共计建筑面积61.55㎡，并于1997年4月18日办理了房产证。由于原告房屋只有房产证一证，原告遂向嵊州市国土资源局咨询要求办理土地使用证，国土局答复市政府已经出台相关文件可以办理，但应由被告先行申请办理总证，然后进行分割。但被告至今未办理土地使用权总证，致使原告无法办理土地使用证，被告的行为已损害了原告的合法权益。原告现向法院起诉，请求：1、判令被告立即履行协助原告向嵊州市国土资源局申请办理土地证的义务，即被告向嵊州市国土资源局申请办理土地使用权总证，并在原告办理土地使用证时办理分割登记。2、本案诉讼费由被告承担。被告北郊村经济合作社辩称，一、首先，原告与嵊州市北郊实业��公司签订的是《集资建房协议书》，原告是该公司的职工，现原、被告间的纠纷系用人单位与职工的内部集资建房纠纷，属劳动争议；其次，原告要求办理土地使用权证，属土地使用权纠纷，应由人民政府处理。故本案不属人民法院受理案件范围。二、根据《集资建房协议书》，原告支付的是地面建筑物部分的相关费用，而旧房拆迁、市政配套、土地等相关费用均由被告承担，故被告是本案所涉土地的使用权人，原告只对地面建筑物享有权利，没有土地使用权。三、嵊州市北郊实业总公司系农村集体经济组织，非房地产企业，无经营房地产开发、买卖的资格，该公司与原告之间事实上也只是企业与内部职工之间的集资建房关系，原、被告之间不存在房屋买卖关系。四、本案所涉土地的使用权属被告，被告办或不办土地使用权登记手续与原告无关。被告如因不办理��地使用权登记手续而违反行政法上的办证义务，亦只能由人民政府作出处理。五、本案所涉土地系划拨土地，以划拨方式取得土地使用权的，在转让房地产时，依法应当经人民政府批准，应当由受让方办理土地使用权出让手续并缴纳土地使用权出让金。现原告既未办出让手续，又未缴纳出让金，当然无法办理土地使用权登记手续。六、目前国家尚未出台集资房个人办理土地使用权登记的政策。综上所述，原告的诉讼请求没有法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。原告何岳兰、袁中兴为证明自己的诉讼主张，向本院提供了以下证据：证据1、非公司企业法人情况表、变更登记情况表各一份，证明浙江省嵊州市北郊实业总公司是由被告全额出资设立的企业，该公司于2007年12月14日注销，其权利和义务依法由被告享受和承担的事实。证据2、购房发票一份，证明原��向浙江省嵊州市北郊实业总公司购买了涉案商品房，原告于1996年9月22日向浙江省嵊州市北郊实业总公司支付了购房款的事实。证据3、契税发票一份，证明原告与浙江省嵊州市北郊实业总公司之间签订的是商品房买卖合同的事实。证据4、房屋所有权证一份，证明原告何岳兰于1997年4月18日办理了房屋所有权证，房屋坐落地址是嵊州市剡湖街道北直街190号1单元，共有人为原告袁中兴的事实。证据5、（2011）绍嵊民初字第363号民事判决书、（2011）浙绍民终字第543号民事判决书各一份，证明案外人曾以与原告同样的事实和理由起诉本案被告，法院判决确定被告应履行协助办理土地证的义务，本案与该案情况相同，应同案同判。被告经质证认为，对证据1无异议。证据2、3的两份发票，发票上记载的金额是收到过的，但浙江省嵊州市北郊实业总公司不是房地产公司，开��发票是为了协助原告办理房产证，不能证明原告向浙江省嵊州市北郊实业总公司购买了商品房的事实。对证据4的真实性没有异议，但对原告的证明目的有异议，原、被告之间是集资建房关系。对证据5，被告对一、二审判决均不服，曾向省高院申请再审，省高院已立案受理，后因被告自身的原因而撤诉。省高院立案受理了被告的再审申请表明被告系有胜诉的可能。同时因我国是大陆法系而不是英美法系，不能依照判例而判决。综上，两份判决书与本案没有关系。被告为证明自己辩称的事实，向本院提供了以下证据：证据6、嵊县计划经济委员会嵊计经建[1993]398号《关于同意北直街越秀路地段综合楼转为正式项目的批复》文件复印件一份，证明被告所建造的房屋是办公用房与集资用房，不是商品房的事实。证据7、集资建房协议书复印件一份，证明原告所购买的房��是集资房的事实。证据8、征用土地协议书及图纸复印件各一份，证明集资用房到现在为止都没有办理土地使用权证是因为本案所涉及的土地没有被征用过的事实。原告经质证认为，对证据6的真实性没有异议，但是该文件批复的是北直街越秀路地段，与本案涉案房屋是否是同一地段无法确认。若为同一地段，恰可证明涉案土地和房屋的合法性。对证据7的真实性没有异议，无论是商品房还是集资房，根据嵊州市政府的文件被告作为开发商应该为购房者办理相关土地权证登记手续。对证据8的真实性没有异议，但对被告的证明目的有异议。土地征用协议中的范围与本案所涉的土地范围是否一致无法确认。即使土地没有被征用也是被告的责任，无论是土地出让金还是转让金均应由被告支付。本院认证认为，原、被告提供的上述证据经对方当事人质证对其真实性均无异��，本院对其真实性予以确认，将其作为认定本案相关事实的证据予以收集。经审理查明，原告于1995年2月21日与浙江省嵊州市北郊实业总公司签订集资建房协议书一份，约定集资款按房屋建筑面积收取，原告户号502，面积61.55平方米，旧房拆迁费、市政配套费、土地费等相关费用由公司负责；1996年9月22日，浙江省嵊州市北郊实业总公司以出让方的名义收取原告（购买方）集资房房款18650元、附属用房房款500元，合计19150元；1996年9月29日，原告实际缴税1339.40元，取得房屋买卖契税证；1997年4月18日，原告取得城关镇北直街190号东单元502室（建筑面积61.55平方米）的房屋所有权证（原、被告在庭审中均认可“城关镇北直街190号东单元502室”现登记为“剡湖街道北直街190号1单元502室”）。根据（2011）绍嵊民初字第363号案查明，原嵊县城关镇北郊村民委员会因其北直街越秀路地段房屋破旧，为配合街道建设，决定进行翻建，于1993年2月5日提出集体用地申请；同年5月5日，原嵊县计划经济委员会发文同意北郊村委会的北直街越秀路地段综合楼转为正式项目，核定建筑面积3600平方米，底层为营业用房，二至六层一半为集体住宅（计两单元20套），另一半为办公用房，计划总投资160万元，资金由村自筹80万元、职工集资80万元解决，建设期限至1993年12月底；1993年12月30日，经原嵊县人民政府同意，嵊县土地管理局发文同意划拨座落在北直街91号越秀路口的国有土地1848平方米给北郊村委会使用。另查明，嵊州市城关镇北郊村经济合作社于1993年1月4日投资设立集体企业浙江省嵊州市北郊实业总公司（该公司于2007年12月14日被注销）。原嵊州市城关镇北郊村民委员会已于1998年12月前改设为居民委员会，其经济实体为嵊州市剡湖街道北郊村经济合作社。两原告系夫妻关系，两人既非原北郊村村民，亦非原北郊实业总公司职工。现原告向嵊州市国土资源局申请要求办理国有划拨土地使用权证，该局答复称应先由北郊村经济合作社申请办理土地总证，再由集资建房户申请办理变更登记。根据（2011）绍嵊民初字第363号案查明，2011年1月18日嵊州市人民政府办公室向嵊州市国土资源局发出【2011】19号抄告单，表示经市政府同意，就房改房、集资房及其他为行政划拨土地的住宅实行土地有偿使用，自抄告之日起执行如下政策：一、城市规划区内为行政划拨土地的房改房、集资房住宅列入有偿使用住宅范围。二、实行土地有偿使用的行政划拨土地房改房、集资房，必须补缴土地出让金。三、行政划拨土地转为国有出让土地，以住户自愿为原则，由土地使用者提出申请。对已取得房屋所有权证，但尚未取得个人土地使用证��住户，由原土地使用单位向市国土局提出土地登记申请，对符合条件的，先行办理国有划拨土地使用权总证，然后根据房屋建筑面积办理分割登记，取得个人土地使用证。被告至今未申请办理涉案土地的使用权总证。本院认为，嵊州市人民政府就本市为行政划拨土地的房改房、集资房及其他住宅实行土地有偿使用作出的政策规定，系依据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、财政部、国土资源部、建设部《已购公有住房和经济适用房上市出售土地出让金和收益分配管理的若干规定》和《绍兴市人民政府办公室关于市区房改房、经济适用房及其他行政划拨土地的住宅转让交易土地有偿使用的规定》等法律、法规，并结合本市实际情况作出，具有合法性，在处理本市行政划拨土地的房改房、集资房及其他住宅实行土地有偿使用问题��应当予以遵守。一、根据该政策规定，凡是土地性质为行政划拨土地的住宅，无论房屋性质是商品房还是集资房，住户都有申请将行政划拨土地转为国有出让土地并取得个人土地使用证的权利。现原告所有的北直街190号1单元502室住宅的土地性质为行政划拨土地，事实清楚，原告要求转为国有出让土地并取得个人土地使用证的请求权，已有嵊州市人民政府作出的政策规定作依据，被告提出的其与原告之间事实上只是集资建房关系，不存在房屋买卖关系的辩称，不能构成阻却原告行使该请求权的理由；被告提出的目前国家尚未出台集资房个人办理土地使用权登记的政策的辩称意见，与事实不符；被告提出的原告只对地面建筑物享有权利，没有土地使用权的辩称意见，与政策规定精神不符，故对原告的该请求权依法应予保护。二、根据该政策规定，原土地使用单位向市��土局提出土地登记申请，先行办理国有划拨土地使用权总证，是已取得房屋所有权证、但尚未取得个人土地使用证的住户取得个人土地使用证的先行程序条件，故办理国有划拨土地使用权总证，既是原土地使用单位的权利，同时也是原土地使用单位为保障住户取得个人土地使用证而应尽的义务，住户有要求原土地使用单位先行办理国有划拨土地使用权总证的请求权。在撤村建居及北郊实业总公司被注销后，被告是北直街190号房屋所涉土地的原土地使用单位，在2011年1月18日后，即有及时办理北直街190号国有划拨土地使用权总证的义务。被告拒不办理土地使用权总证，必然给原告办理个人土地使用证造成障碍，被告提出的其办或不办土地使用权登记手续与原告无关、原告无权要求被告办理土地使用权登记手续的辩称意见，理由不能成立，本院不予采信；被告提出的原告既未办出让手续，又未缴纳出让金，当然不能办理土地使用权登记手续的辩称意见，与前述嵊州市人民政府作出的规定精神不符，本院不予采信。对原告要求被告限期办理北直街190号国有划拨土地使用权总证的诉讼请求，本院依法予以支持。三、原告既非被告成员，亦非原北郊实业总公司职工，被告向原告交付了房屋，原告向被告支付了对价，双方在实质上是保留土地使用权的房屋买卖关系，之所以采用集资建房名义，是囿于当时的政策及原北郊实业总公司的营业范围，被告提出的本案纠纷系用人单位与职工之间的内部集资建房纠纷，属劳动争议的辩称，因原、被告间并无劳动关系之实，本院不予采信；原、被告双方对北直街190号土地性质为国有划拨土地及被告系该土地的原使用权人并无争议，原告要求办理个人土地使用证并要求被告先行办理土地总证，系基于��土地的所有权人即国家作出了城市规划区内为行政划拨土地的住宅实行土地有偿使用新的政策规定，故本案在法律关系上，属因政策规定的先行行为和房屋买卖合同关系而产生的平等主体之间的权利与义务关系，而非被告主张的土地使用权纠纷，属人民法院受理案件范围。综上，依照《中华人民共和国民事合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三条的规定，判决如下：嵊州市剡湖街道北郊村经济合作社在本判决发生法律效力之日起三十日内履行向嵊州市国土资源局申请办理北直街190号国有划拨土地使用权总证的义务，并在何岳兰、袁中兴办理土地使用权证时为其办理分割登记。案件受理费80元，依法减半收取40元，由嵊州市剡湖街道北郊村经济合作社负担（款限于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达��日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院[在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉案件受理费80元，款汇绍兴市预算外资金财政专户，帐号：09×××27，开户行：绍兴银行业务部。逾期按自动撤回上诉处理]。代理审判员　　盛银明二〇一五年九月十一日书　记　员　　杨　月本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第三条人民法院受理公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因财产关系和人身关系提起的民事诉讼，适用本法的规定。更多数据：搜索“”来源：