（2015）鄂孝感中民二终字第00178号
裁判日期: 2015-09-11
公开日期: 2015-12-31
案件名称
尹付苟与栗义明房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
湖北省孝感市中级人民法院
所属地区
湖北省孝感市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
栗义明,尹付苟
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第二百一十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
湖北省孝感市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂孝感中民二终字第00178号上诉人（原审被告）栗义明。被上诉人（原审原告）尹付苟。委托代理人叶爱民，湖北山川律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，代为签收法律文书。上诉人栗义明因与被上诉人尹付苟房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省孝感市孝南区人民法院（2014）鄂孝南民初字第01531号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。一审经审理查明，2010年3月25日，尹付苟与案外人陆标签订《门面租赁合同》，尹付苟将其所有的位于孝感市文化路6号办公楼第6间门面出租给案外人陆标经营服装。案外人陆标在租赁期间内，将承租的门面委托案外人李顺香负责经营和管理。2012年7月4日，案外人李顺香与栗义明之妻古红珠签订了一份《门面转让协议》，将案外人陆标承租尹付苟门面四年租期中余下的一年半租期转租给栗义明之妻古红珠，并收取租金136250元。2012年12月12日，尹付苟以换品牌名义收取栗义明30000元。2013年2月3日，尹付苟、栗义明签订了一份《门面租赁合同》，尹付苟将其所有的位于孝感市文化路6号办公楼第6间门面出租给栗义明经营雁皇牌服装。合同约定：租期自2013年1月1日起至2013年12月30日止，租金已收取；栗义明在租期内未经尹付苟同意不得私自转让，如私自转让，尹付苟有权收回房屋，并罚款50000元；租赁期满后，栗义明只能将自己投资的移动资产带走，但不得破坏房屋的固定设施，强占房屋一天则罚款10000元。合同签订后，栗义明于2013年2月28日将所租的门面转租给尹壮壮经营韩袖服装，租期为半年。合同期满后，尹付苟要求栗义明腾退门面未果，于2014年4月17日强行锁门，栗义明亦在该门面加上了锁，以致成诉。一审法院认为，尹付苟与栗义明签订的《门面租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。租赁期内栗义明未经尹付苟同意将该门面转租给案外人尹壮壮经营，其转租行为违反了合同约定构成违约，栗义明应承担相应的违约责任，因栗义明主张不应承担违约责任，又考虑到栗义明转租行为并未影响尹付苟对该门面租金的预期利益，故依法予以酌减违约金为35000元。租赁期满后栗义明仍占有该门面，其拒不腾退的行为违反了法律规定，故应当赔偿尹付苟占有该门面期间的使用费，合同约定占有一天则罚款10000元明显过高，故不予支持，其每天占有使用费应参照已支付租金为标准计算，即2013年12月31日至本判决确定的返还门面之日止，每天占有使用费为249元（按已支付租金136250元÷一年半租期547天）。栗义明辩称其转租给案外人尹壮壮是经尹付苟同意的不应承担违约责任及尹付苟强行锁门后不应承担占有期间的损失无证据证实，且于法无据，对其抗辩理由，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：1、栗义明于判决生效后十日内将孝感市文化路6号办公楼第6间门面返还给尹付苟。2、栗义明支付尹付苟违约金35000元。3、栗义明赔偿尹付苟占有门面使用费（2013年12月31日至本判决确定的返还门面之日止，按每天占有使用费249元据实计算）。4、驳回尹付苟的其他诉讼请求。上述2、3项给付义务，于本判决生效后十日内付清，逾期支付，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2500元，由尹付苟负担500元，由栗义明负担2000元。栗义明不服一审判决，向本院上诉称：一、一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。1、尹付苟在一审中所陈述的事实为双方在租赁期间不能私自转让，并未说明不能转租，而一审判决认定不能转租。事实是本案双方当事人在签订合同时，尹付苟同意栗义明如果经营的羽绒服下市后可以转租，并收取了栗义明的3万元换品牌费，双方约定在合同中对转租不作规定，所以合同中没有“转租”内容。一审判决将“转租”和“转让”混为一谈，转租的承租权仍属于栗义明所有，而转让的承租权不属于承租人所有，一审判决因为错误的认定事实导致错误的判决。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，一审判决“栗义明的转租行为未影响到尹付苟对该门面的预期利益，故依法予以酌减违约金为35000元”，相互矛盾，既然栗义明的转租行为未影响到尹付苟对该门面的预期利益，则栗义明不应承担违约金35000元。案涉合同实际上是没有履行的象征性合同，因栗义明没有支付租金给尹付苟，尹付苟亦未交付房屋给栗义明。双方仍在履行以前的承租人陆标与尹付苟所签合同。栗义明交给陆标合同的持有人李顺香28万元转让费和136250元租金，从李顺香手中转让过来的租期从2012年7月4日至2013年12月31日，栗义明与尹付苟所签合同的租期包括在内。应该是尹付苟退还收取李顺香租金再收取栗义明的租金才算履行合同。既然是仍在履行陆标合同，该合同没有私自转让罚款5万元的规定。栗义明与尹付苟签订此合同的目的是证明尹付苟同意李顺香将门面转让给栗义明，待到陆标合同到期后再续租第二年租期，否则栗义明无需与尹付苟签订此合同。为此，栗义明按照尹付苟要求付给其换品牌费3万元，并投入8万元装修费。尹付苟在陆标合同租期满后要求收回门面，其当初就不应同意李顺香转让，就不应在与栗义明签订合同时承诺可“优先”、“续租”，就不要收取栗义明3万元换品牌费，并导致栗义明投入8万元装修。2、一审判决既然已经认定是尹付苟强行锁门，那么强行锁门之后造成的损失理应由行为人自行承担，腾退门面未果与强行锁门没有必然的因果关系，尹付苟可以采取协商或诉讼的方法，而不应采取强行锁门的方式。尹付苟强行锁门后，尹壮壮只能开后门拿走他的商品，并按约定交给栗义明该门面钥匙，栗义明退还了剩余租金。栗义明过了几天再去开后门想拿货架中岛到另外门店使用，却发现后门锁已被胶水封死，后门就是城管局的院子，门卫师傅整个过程都在现场，可以证明栗义明没有搬进任何东西，而是想拿走的东西无法拿。一审法官把尹付苟强加的大门锁钥匙交给栗义明后，栗义明马上把被尹付苟锁在店面里的空调，货架搬出来，再把全部钥匙交给一审法官，栗义明没有占有店面一天时间。二、一审法院程序违法。本案从受理至判决近10个月，从锁门至判决的时间349天，双方为此门面租赁于2014年4月17日发生打架冲突且被孝感市孝南区公安局三里派出所受理，在此情况下，一审法院应立即制止，而不是拖延，门面的租金为249元／天，349天的费用共计86901元，此笔费用对于本案双方当事人均为一种损失。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十九条的规定，本案在事实清楚的情况下，于立案后近10个月结案属于程序违法。综上，请求二审法院判令：1、撤销一审判决，改判栗义明不承担违约金35000元和不承担由尹付苟强行锁门后每天占有使用费249元；2、如果尹付苟要求收回门面，则尹付苟退还3万元换品牌费和赔偿栗义明装修损失，且李顺香退还收取栗义明28万元的转让费；3、一审、二审诉讼费用由尹付苟承担。上诉人栗义明为支持其上诉请求，向本院提交了如下证据：收款收据三份。拟证明：栗义明对案涉门面装修花费8万元。被上诉人尹付苟辩称：一审判决认定事实基本清楚，请二审法院驳回上诉。1、栗义明对承租房屋只有租赁期限内的承租使用权，无权将房屋转租（含转让），否则，应承担违约责任。承租人将所租房屋转让，转让的就是租赁期间的使用权。反言之，承租人将租赁房屋转让，就是转租，二者实质上就是一回事。因承租人私下将门面转租（转让），经常会引起租金违约、租期违约等纠纷，因此，本案合同明确约定：承租人不得将所租房屋转让。栗义明私下转让门面租赁权，且在合同逾期后不但不退回门面，还纵容被转租人尹壮壮拿其一年租金15万元的转租合同期限对抗尹付苟，致使尹付苟多次催收房屋没有结果，进而引发纠纷。栗义明私下将门面转让，支持并允许案外人非法逾期占用房屋4个月，后来又自己再非法强占门面，严重违反了双方约定，理应承担违约责任。2、尹付苟对李顺香与栗义明之间的转租情况不知情，更没有同意李顺香或陆标私下转让门面，对栗义明所称简单装修花费了8万元装修费等损失不认可，依法不应承担任何赔偿责任。3、栗义明无权转租房屋，更无权利用尹付苟的房屋赚取高额租金。因尹壮壮以其转租合同没有到期为由拒不退房，栗义明也到现场阻止尹付苟收房，为此，尹付苟还了报警，当三里派出所办案民警在调查了解情况后，批评了栗义明，在合同到期后，无权继续占用门面，更无权拿别人的门面抬高租金到15万元赚钱。4、栗义明理应承担非法锁门、强占门面的损害赔偿责任。自2014年1月1日起，门面已逾期，栗义明及其门面被转让人都拒绝按期归还，尹付苟在多次催收和多次警告无效后，不得已，在对方逾期约4个月时，强行锁自己的门面的前转闸门边锁，当然是合法的，目的是想收回财产。但前转闸门中间的锁、前玻璃门锁、后面锁都是栗义明非法锁上去的，后来，大约在2014年4月下旬，尹壮壮退出房屋时，栗义明悄悄将其闲置的部分货架、衣服私下塞进该房屋，还在前门上张贴大字报以“死人翻船”进行恐吓、勒索转让费，阻止尹付苟重新出租房屋。栗义明在一审两次开庭和庭下多次调解时，还反复宣称，尹付苟不赔偿其所谓的给李顺香的门面转让费损失，就死也不退房，从2014年1月1日起强占到2015年5月4日，在一审判决后，栗义明在一审法宫的多次劝说下，才勉强同意退还门面，非法侵占了1年4个月，给尹付苟造成了重大经济损失，按栗义明转租给尹壮壮的年租金价格计算，尹付苟门面被非法强占至少16个月，租金损失在20万元以上。被上诉人尹付苟未向本院提交新证据。经庭审质证，尹付苟对栗义明所提交证据的真实性、关联性有异议，认为该证据不是正式发票，且没有正式合同相佐证，故不具有真实性；认为该证据并未注明装修的是孝感市文化路的哪一间门面，且其装修费用依约应由其自行负担，故该证据与本案无关联性。本院认为，栗义明所提交的证据虽然是书证原件，但该证据不是正式的装修费用发票，栗义明也未提交其他证据证明该三份收据的真实性，故对该证据不予采信。二审经审理查明，一审判决所查明的事实属实。二审另查明：栗义明未向尹付苟直接交付租金，而是将租金交付给陆标与尹付苟所签订的《门面租赁合同》的持有人李顺香，其后，陆标将栗义明租期内的租金136250元转交给尹付苟。本案二审双方当事人争议的焦点问题是：一、栗义明履行的是陆标与尹付苟签订的《门面租赁合同》还是栗义明与尹付苟签订的《门面租赁合同》。二、栗义明在履行合同义务时有无违约行为，如有，应当如何确定违约责任范围。关于焦点问题一，本院认为：虽然栗义明未直接向尹付苟交付租金，但栗义明与尹付苟就案涉门面房的租赁另行签订了《门面租赁合同》，对案涉门面房的租赁事宜重新作出了约定，尹付苟是依据该约定将案涉门面房交由栗义明占有、使用。陆标将栗义明交给李顺香的136250元租金转交给尹付苟，实际上是转交栗义明向尹付苟应交的租金，故栗义明认为其履行的是陆标与尹付苟所签订的《门面租赁合同》的理由不能成立，本院不予支持。关于焦点问题二，本院认为：1、虽然栗义明与尹付苟签订的《门面租赁合同》约定“不得未经尹付苟同意，私自转让，如栗义明私自转让，尹付苟有权收回房屋，并罚款五万元整。”但该约定中的“转让”的含义应理解为“转租”，理由是：栗义明与尹付苟签订的是《门面租赁合同》，合同的内容并不涉及案涉门面房的产权变更，结合该合同的其他约定及该合同的目的来看，上述约定中的“转让”应理解为承租权的转让，即转租。栗义明在其对案涉门面房的承租期间，未经尹付苟的许可，将该门面房转租给尹壮壮构成违约，应依约承担违约责任。一审判决综合考虑将合同所约定的50000元罚款酌定为35000元，尹付苟对此未提出上诉，故栗义明应承担向尹付苟支付35000元罚款的民事责任。2、虽然栗义明与尹付苟签订的《门面租赁合同》约定“租期满后，栗义明只能将自己投资的移动资产带走，但不得破坏房屋的固定设施，强占一天房屋罚款壹万元，以此类推。”但该约定的罚款明显过高，一审判决酌定租赁期限届满后的占用费参照已付租金为标准计算（即：按已支付租金136250元÷一年半租期547天=249元／天）并无不当。2014年4月17日，尹付苟将案涉门面房锁门的行为是其行使所有人权利的行为，此后，栗义明亦在该门面上加锁的行为，妨碍了尹付苟对该门面房的占有和使用，故栗义明应当承担2014年4月17日以后的占用费，栗义明应当承担的占用费为从2013年12月31日起至实际返还门面之日止，按249元／天计算。栗义明关于“如果尹付苟要求收回门面，则尹付苟退还3万元换品牌费和赔偿栗义明装修损失，且李顺香退还收取栗义明28万元的转让费。”的上诉请求，因其在本案一审时未提出反诉，且李顺香收取栗义明转让费系另一个法律关系，故本案二审对该上诉请求不予审查。综上，一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持，经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回上诉、维持原判。一审案件受理费按原判决执行；二审案件受理费2000元，由上诉人栗义明负担。本判决为终审判决。审判长 刘 铮审判员 汪书力审判员 代绍娟二〇一五年九月十一日书记员 潘 洁附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。2、《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。3、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；5、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 关注微信公众号“”