（2015）沈河民二初字第683号
裁判日期: 2015-09-11
公开日期: 2015-11-09
案件名称
郭丽红与辽宁中屹置业投资发展有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
沈阳市沈河区人民法院
所属地区
沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
郭丽红,辽宁中屹置业投资发展有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第一条；《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第一百零七条
全文
辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2015）沈河民二初字第683号原告：郭丽红，无职业。委托代理人：乔冬梅，辽宁海韵律师事务所律师。被告：辽宁中屹置业投资发展有限公司，住所地沈阳市沈河区风雨坛街70号。法定代表人：曾泽轩，该公司董事长。委托代理人：李坤，辽宁开宇律师事务所律师。委托代理人：蔡沈芸，辽宁开宇律师事务所律师。原告郭丽红与被告辽宁中屹置业投资发展有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由本院审判员唐卫独任审判，于2015年9月7日公开开庭进行了审理。原告郭丽红委托代理人乔冬梅，被告辽宁中屹置业投资发展有限公司的委托代理人蔡沈芸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭丽红诉称，原、被告于2010年4月20日签订商品房买卖合同，编号：GF-2000-0171及《商品房买卖合同》补充协议一份，合同写明：原告以641561元购得被告处“五爱·韩国城”商铺一间，建筑面积27.37平方米；事实上在购买商铺（2010年4月19日）当日，原告的委托代理人郭勇通过与被告销售曹悦龙经理争取，以低于售价的优惠价格购得上述商铺，因为交谈愉快，被告销售提议可以在买卖合同中减少售价，达到买卖双方能够减少税金的目的，并于2010年6月17日为原告出具与合同相同数额的收款收据一张，为将来办理房屋产权证之用，合同签订当日郭勇分别以银行卡转款和现金的形式向被告支付购房款738000元，并且为了证明原告真实的出资数额，由当时的销售人员为原告出具书面证明一份，证实原告购买上述商铺实际花费738000元人民币，至此原告已经完全履行了合同义务，而被告却采取回避隐瞒事实的手段，一直没有给原告办理产权证件，不履行其合同义务致使原告不能实现其订立合同的目的。原告居住地路途遥远，鉴于被告的不诚信做法，已经对被告失去信任，因此原告起诉至贵院，诉求退房返还购房款，请求人民法院依法维护原告的合法权利和经济利益：1.依法判令被告退还购房款738000元、租金损失52730元及利息损失；2.依法判令被告承担诉讼费用及相关费用。被告辽宁中屹置业投资发展有限公司辩称，一、被告不同意解除合同，被告不能办理房屋产权证是政府的不可抗力造成的，因为政府没有明确统一的产权分割政策，政府的政策不是被告作为经营企业所能控制的。二、如果继续履行合同就不存在赔偿损失返还购房款的事，所以请求法院驳回被答辩人相应的诉讼请求。三、本案的购房款的本金数额有异议，应为641561元，对于损失的计算数额也不正确，被告已经按照委托经营协议的约定，向原告支付了折旧费（租金）98870元，如果被告需要赔偿原告损失也应当从被告停止支付折旧费之日，即2015年1月1日起按照商品房买卖合同的约定，按照已付房款的0.05%计算。四、根据双方签订的商品房买卖合同补充协议，原告应向被告支付房屋的使用费、折旧费，该费用应当在被告向原告支付的损失中扣除。经审理查明，2010年4月20日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告建设的沈阳市沈河区风雨坛街70号3单元345号房屋，建筑面积27.37平方米，房屋总价款为人民币641561元。合同第二条约定的商品房销售依据为本项目系旧楼改建项目，经咨询房产权告知无需办理商品房预售许可和销售许可。合同第六条付款方式及期限约定2010年4月20日前一次性支付总房款人民币641561元。合同第八条约定出卖人的交房期限为2010年5月1日前，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或改变合同外，出卖人可据实延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2、因气候原因，被迫临时性停工；3、市场配套实施接通的延迟；4、因执行政府及公用事业部门的法令、政策、通告、要求等造成的延迟；5、其他非因出卖方造成的延迟。合同第十五条关于产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.05%赔偿买受人的损失。该合同补充协议第三条约定出卖人与买受人签订《合同》时已告知买受人该房屋的具体情况，买受人同意出卖人在取得“国际展贸中心”项目综合验收（包括规划、消防等）后365日内办理完毕该房屋产权过户手续，并同意与出卖人签订办理房屋产权过户手续所需的《房屋买卖合同》。同日，二原告作为乙方，被告作为甲方又签订一份《“国际展贸中心”委托经营协议》，约定二原告将诉争商铺委托甲方经营管理。合同第二条委托期限约定为7年，起始时间从国际展贸中心商场正式开业之日起计算，即从2010年10月1日起计算。合同第三条双方权利和义务约定乙方在委托经营期内按本协议约定收取其商铺折旧费，而不承担甲方经营所产生的任何债权、债务。2010年6月17日，原告向被告交纳了购房款，被告为原告出具了一份数额为641561元的收款收据。因被告一直未能为原告办理商铺产权证，原告起诉来院。上述事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、《“国际展贸中心”委托经营协议》、收款收据等证据，经当庭质证认证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《“国际展贸中心”委托经营协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的强制性规定，皆合法有效，双方当事人均应遵照履行。关于《商品房买卖合同》的性质问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”而本案诉争的房地产项目并非为被告所开发，而系被告承接的旧楼改造项目，这从双方合同第二条的约定亦有体现，因此，原、被告签订的《商品房买卖合同》实为房屋买卖合同，不能适用商品房买卖的相关法律规定。本案案由应为房屋买卖合同纠纷。关于《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及《“国际展贸中心”委托经营协议》是否应当解除的问题。双方的房屋买卖合同借用房产部门发布的商品房买卖合同的样本，该合同样本第十五条关于办理产权手续的规定系为房地产开发企业办理新建商品房产权手续的规定，在新建商品房办理产权手续的过程中，房地产开发企业仅需将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，取得初始登记批复即可，而原、被告的房屋买卖不同，被告履行的并非是办理产权登记备案取得初始登记的义务，而系协助原告办理产权过户手续的义务，因此，原、被告签订的商品房买卖合同第十五条规定的365日应为办理产权过户手续的时间。原、被告在委托经营协议中未约定开业日期为2010年10月1日，故被告应于2011年10月1日前协助原告办理产权过户手续，而被告至今未能完成该项合同义务，故根据双方合同约定，原告有权请求解除合同。关于《商品房买卖合同》的解除后果问题。合同解除后，被告应当将收取的购房款641561元返还原告，原告主张实际给付被告购房款738000元，其提供的被告出具的收据为641561元，未提供证据予以充分证明给付被告购房款为738000元，且被告亦不予认可，本院对该项主张不予采信。关于《“国际展贸中心”委托经营协议》的解除后果问题。1、关于协议第四条折旧费支付约定的总房款问题。在双方协议中约定折旧率按原告购买商铺总价即人民币878850元为基数，年率9%，该约定应视为双方商铺租赁租金计算标准的约定，而不应视为原告购房总价，根据该约定，被告承租原告商铺的租金标准为每季度人民币19774元。2、关于解除后果问题。双方租赁合同解除后，被告作为承租方应向出租方即原告支付至合同解除前（本院依法确定为2015年8月20日）尚未支付的租金，共计8个月20天（2015年1月1日至2015年8月20日）的商铺租金。原告主张租金后不应再重复主张利息损失。因双方签订的房屋买卖合同和租赁合同同时解除，而诉争商铺一直在被告控制之下，未向原告实际交付过，故合同解除，不存在返还商铺的问题。关于被告辩称的不能办理产权证系因政府不可抗力原因造成的问题。对此，被告未能提供相应的证据予以证明，故其此项抗辩，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告郭丽红与被告辽宁中屹置业投资发展有限公司于2010年4月20日签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、《“国际展贸中心”委托经营协议》；二、被告辽宁中屹置业投资发展有限公司于本判决生效后10日内一次性返还原告郭丽红购房款人民币641561元；三、被告辽宁中屹置业投资发展有限公司于本判决生效后10日内一次性给付原告郭丽红自2015年1月1日至2015年8月20日的商铺租金人民币50972元（19774元÷3个月÷30天×232天）；四、驳回原告郭丽红的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费人民币11180元，减半收取人民币5590元，由被告辽宁中屹置业投资发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员 唐卫二〇一五年九月十一日书记员 张博本判决所依照的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 来自