（2015）郑民三终字第969号
裁判日期: 2015-09-11
公开日期: 2015-09-23
案件名称
上诉人河南金芒果地产有限公司与被上诉人李百鑫、原审第三人河南鑫瑞投资担保有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省郑州市中级人民法院
所属地区
河南省郑州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百四十四条，第一百七十条第一款
全文
河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）郑民三终字第969号上诉人（原审被告）河南金芒果地产有限公司。法定代表人路通，该公司执行董事。委托代理人崔新生，该公司法务部人员。被上诉人（原审原告）李百鑫，男，汉族，1967年2月9日出生。委托代理人刘锋，河南大河律师事务所律师。原审第三人河南鑫瑞投资担保有限公司。法定代表人田君爽，该董事长。委托代理人邵云罡，该公司法律顾问。委托代理人原庆，该公司副总经理。上诉人河南金芒果地产有限公司（以下简称金芒果公司）与被上诉人李百鑫及原审第三人河南鑫瑞投资担保有限公司（以下简称鑫瑞公司）房屋买卖合同纠纷一案，李百鑫于2014年3月3日向河南省郑州市管城回族区人民法院提起诉讼，请求判令：1、解除李百鑫与金芒果公司于2012年6月25日签订的《亿嘉生活广场商品房内部认购协议书》；2、金芒果公司返还李百鑫购房款5000000元；3、金芒果公司向李百鑫支付违约金1500000元；4、诉讼费用由金芒果公司承担。郑州市管城回族区人民法院于2015年1月17日作出（2014）管民二初字第527号民事判决。上诉人河南金芒果地产有限公司不服，向本院提起上诉。本院于2015年5月27日受理后，依法组成合议庭，于2015年7月9日公开开庭进行了审理。上诉人河南金芒果地产有限公司的委托代理人崔新生到庭参加诉讼，被上诉人李百鑫及原审第三人河南鑫瑞投资担保有限公司经本院传票合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2012年6月25日，李百鑫（乙方，买受人）与金芒果公司（甲方，出卖人）、第三人鑫瑞公司（丙方）签订《亿嘉生活广场商品房内部认购协议书》一份，载明甲乙丙三方就乙方及其所代表团购人购买甲方房产事宜达成协议，并主要约定：1、商品房房屋基本情况：乙方自愿购买甲方开发的、位于郑州市未来路与陇海路交汇处的亿嘉生活广场项目商品房房屋（该协议书此处房屋所在楼号、层数、房号、面积、房屋单价、总房款处空白，但注明“明细附后”字样）。2、付款方式：由于丙方欠乙方金额伍佰万元整，现经三方共同协商，由丙方代乙方支付购买甲方房产（该协议书此处房产的座落、金额处空白），此金额用于冲抵丙方欠甲方借款伍佰万元，无论丙方是否向甲方支付购房款，甲方认可乙方已经付清全部购房款（所购房屋明细附后），甲方于2012年7月31日前须为乙方开具购房收据。3、权利及义务：甲方向乙方提供认购房屋相应的各种证书，并加盖甲方公司印章，甲方需在本协议签订后六个月内办理经郑州市房管局备案的正式网签合同，并出具正式商品房买卖合同发票，且在2013年12月31日前按郑州市房管局验收报告标准向乙方交付房屋使用；甲方向乙方保证，不得将该房屋变卖给第三方，并承诺将完全履行本协议中约定的房屋位置、面积、价款、户型等条款，关于车位的购买与租赁，甲方保证乙方具有优先权，车位款甲乙双方另议；由于乙方是作为团购代表认购房屋，在正式签订房屋买卖合同时，由乙方通知团购者本人直接与甲方签订房屋买卖合同，甲方无条件配合团购者办理相关手续。4、本协议经甲乙丙三方签字之日起生效。该协议书落款处甲方项下加盖“河南金芒果地产有限公司”字样印章，法定代表人处有“裴松波”字样签名和手印，乙方项下有李百鑫签名和手印，丙方项下有鑫瑞公司印章，法定代表人处有田君爽签名和手印。庭审中，李百鑫提交上述协议书签订当日金芒果公司向李百鑫出具的《承诺书》一份，载明：“为确保本公司与阁下共同签订的《亿嘉生活广场商品房内部认购协议书》能够切实履行，本公司向您郑重承诺如下：1、本公司出售给阁下的房产不存在抵押、已查封或已被销售的情况。在与阁下签署的《亿嘉生活广场商品房内部认购协议书》履行过程中也不会将该房产转卖他人、绝对不存在一房两签或一房多卖的情况。2、我公司承诺自阁下与河南金芒果地产有限公司签订《亿嘉生活广场商品房内部认购协议书》，在实际购买人具备网签资格并提供相关手续后，我公司于2012年12月25日前确保为阁下办理正式网签合同、开具经郑州市房管局备案的正规商品房买卖合同及正规销售发票。如我公司违约，我公司自约定的网签之日起每天按总购房款的2‰向阁下支付违约金。3、我公司承诺于2012年7月31日前开具乙方购房全额收据，并不再要求乙方及团购人提供购买房屋的任何付款凭证，否则，我公司承担全部违约责任。4、本承诺书在执行过程中如发生违约及纠纷，由阁下选择人民法院提起诉讼。5、本承诺书一式两份，由阁下及河南金芒果地产有限公司各执一份具有同等法律效力。”该《承诺书》落款处加盖“河南金芒果地产有限公司”字样印章，法定代表人处有“裴松波”字样签名和手印。2012年6月25日，鑫瑞公司亦向李百鑫出具《担保函》一份，载明：“为保证您与河南金芒果地产有限公司于2012年6月25日签订的《亿嘉生活广场商品房内部认购协议书》能够顺利履行，河南鑫瑞担保有限公司及我本人为您提供如下担保：一、本担保的方式为连带责任担保。二、如河南金芒果地产有限公司未能在2012年12月25日前为阁下认购的《亿嘉生活广场》商品房项目之房屋办理正式网签合同、开具经郑州市房管局备案的正规商品房买卖合同及销售发票，河南鑫瑞担保有限公司及我本人自愿在阁下与河南金芒果地产有限公司约定的网签日到期后三个工作日内，无条件一次性归还阁下与河南金芒果地产有限公司签订的《亿嘉生活广场商品房内部认购协议书》中认购房屋的认购金额，我公司及我本人愿意按照阁下与河南金芒果地产有限公司签订的《亿嘉生活广场商品房内部认购协议书》之日起按认购协议的总价款日息的万分之五支付利息。……”该《担保函》落款处加盖鑫瑞公司印章，法定代表人处有田君爽签名和手印。该院另查明：金芒果公司对涉案《亿嘉生活广场商品房内部认购协议书》及《承诺书》上其公司印章的真实性不予认可，并请求对协议书上该印章的真实性进行鉴定，即就该印章与其在诉讼中所使用的印章是否同一予以比对，但通过庭审质证及诉讼调查，协议书上该印章字体与金芒果公司诉讼中使用的印章字体存在差别之处，李百鑫、金芒果公司对此亦无争议，故该院对金芒果上述鉴定申请未予准许。诉讼中，李百鑫另提交2013年《国有建设用地使用权出让补充合同》复印件一份，该补充合同签订双方分别为郑州市国土资源局（出让人）及河南金芒果地产有限公司（受让人），并加盖金芒果公司印章，李百鑫主张补充合同所加盖的金芒果公司印章与涉案《亿嘉生活广场商品房内部认购协议书》及《承诺书》上金芒果公司印章一致，金芒果公司对此并无异议，但表示补充合同虚假、印章及签名不真实，同时又表示其对补充合同予以追认、认可补充合同有效，且称其已按补充合同约定补缴土地出让金。该院亦依法到郑州市国土资源局对该补充合同进行调查，经核实，李百鑫所举补充合同复印件真实，而该局称补充合同签订双方均持有，且合同已由金芒果公司实际履行完毕。该院还查明：2011年10月20日，鑫瑞公司以其相关财产即四星级酒店南阳油田大帑酒店作为抵押物，为欠款作担保，抵押权人为牛翠萍，抵押金额6400万元，抵押他项权证号为宛市房油他字第2011115号。2012年1月8日，牛翠萍、李海琴共同出具“证明”一份，证明上述6400万元抵押权中，含有李百鑫500万元债权。其后，在该6400万元债务未得到清偿的情况下，鑫瑞公司与李百鑫、金芒果公司及牛翠萍、李海琴协商解除抵押事宜，对于李百鑫的债权，各方协商以金芒果公司所开发的亿嘉生活广场项目相应房屋作为李百鑫债权的保障，并解除了南阳油田大帑酒店的抵押措施、签订了涉案《亿嘉生活广场商品房内部认购协议书》。原审法院认为：就系争纠纷，李百鑫所提交的《亿嘉生活广场商品房内部认购协议书》涵盖两方面内容：其一，鑫瑞公司将其所欠李百鑫500万元债务转移给金芒果公司，该债务转移行为经债权人即李百鑫同意并由李百鑫、金芒果公司、鑫瑞公司签订涉案书面协议之后成立；其二，金芒果公司以其所开发的房产用于偿还其从鑫瑞公司承接的上述500万元债务，该抵债行为亦在李百鑫、金芒果公司、鑫瑞公司签订涉案书面协议之后成立。庭审中，金芒果公司及鑫瑞公司对上述协议书虽有异议但并未提出足以反驳的证据和理由，该协议书意思表示真实，内容合法，应为有效协议，各方当事人均应按协议约定履行义务、行使权力。关于涉案《亿嘉生活广场商品房内部认购协议书》及《承诺书》上金芒果公司印章问题，李百鑫、金芒果公司双方均表示该两处金芒果公司印章与《国有建设用地使用权出让补充合同》（签订双方分别为郑州市国土资源局及金芒果公司）上使用的金芒果公司印章是同一枚印章，该院亦依法至郑州市国土资源局，对《国有建设用地使用权出让补充合同》进行了调查核实，金芒果公司一方面对该补充合同、涉案协议书、《承诺书》上其公司印章的真实性均不予认可，另一方面却认可补充合同有效，表示已经按照补充合同约定的数额向国土资源部门补缴了土地出让金。考虑上述情况及证据细节，该院认为，李百鑫主张涉案《亿嘉生活广场商品房内部认购协议书》及《承诺书》上金芒果公司印章有效，理由成立，该院予以支持，金芒果公司应对协议约定内容及承诺内容承担相应民事责任。关于李百鑫涉案债权的真实性，金芒果公司及鑫瑞公司均提出异议，对此，李百鑫已提交相应证据，印证其出资情况，结合涉案协议书上鑫瑞公司加盖印章并由其法定代表人亲自签名的具体情况，该院对涉案协议书签订之前李百鑫对鑫瑞公司500万元债权的真实性予以确认。鉴于涉案协议书明确约定“无论丙方（即鑫瑞公司）是否向甲方（即金芒果公司）支付购房款，甲方认可乙方（即李百鑫）已经付清全部购房款”，金芒果公司迟延履行合同义务，且现亦有拒绝履行合同义务的明确意思表示，已构成根本违约，故李百鑫主张解除涉案协议书理由正当，李百鑫要求金芒果公司返还购房款500万元于法不悖，该院均予以支持。关于李百鑫要求金芒果公司支付违约金150万元的诉讼请求，不超出金芒果公司在承诺书中所注明的违约金标准，符合相关法律规定，该院亦予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十四条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条及相关法律之规定，判决如下：一、解除李百鑫与河南金芒果地产有限公司、第三人河南鑫瑞投资担保有限公司于2012年6月25日所签《亿嘉生活广场商品房内部认购协议书》；二、河南金芒果地产有限公司于本判决生效后十日内返还李百鑫购房款5000000元并向李百鑫支付违约金1500000元。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费57300元、保全费5000元，由河南金芒果地产有限公司负担。宣判后，金芒果公司不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决事实不清，判决错误。鑫瑞公司与李百鑫之间没有债权债务关系，故鑫瑞公司与金芒果公司之间不存在债务的转移；涉案的内部认购协议书、承诺书上加盖的公章是虚假的，尽管金芒果公司与国土资源部门签订的“补充合同”上所加盖的印章与本案内部认购协议书、承诺书上加盖的公章相同，但“补充合同”经过了金芒果公司的追认，而本案所涉的认购协议书、承诺书金芒果公司不予追认。认购协议书只是一个框架协议，没有约定具体标的、数量及购房款的数额，根本无法实际履行。由于鑫瑞公司没有支付购房款，那么鑫瑞公司欠李百鑫的所谓500万元也根本无法被冲抵。综上，本案存在鑫瑞公司、李百鑫两家恶意串通虚构债务侵犯金芒果公司合法权益的重大嫌疑，本案涉嫌虚假诉讼和诉讼欺诈，请求二审法院撤销原判，改判驳回李百鑫的原审诉讼请求。被上诉人李百鑫未出庭参加诉讼，庭后其提交书面意见答辩称：（一）本案的债权债务关系明确。李百鑫通过案外人李海琴将款打入第三人鑫瑞公司，并由第三人鑫瑞公司给其出具了编号为XR-D-201100476号客户资料。鑫瑞公司出现资金压力后，经与李百鑫协商，以鑫瑞公司实际所有的南阳大帑酒店（名义上登记在南阳丰隆建材有限公司名下）作为李百鑫债权的抵押担保。后因鑫瑞公司需将南阳大帑酒店解押后运作资金以解决其面临的严峻债务压力，经过李百鑫、金芒果公司、鑫瑞公司三家协商，鑫瑞公司将债务转移至金芒果公司购买亿嘉生活广场的房子。后因鑫瑞公司与金芒果公司之间发生纠纷，才引发本案房屋买卖合同纠纷。（二）内部认购协议是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，为有效合同。内部认购协议书附件六《亿嘉生活广场1号楼价格表》明确显示，本案李百鑫所购房屋为亿嘉生活广场1号楼第10层1至12号，每套房的结构、面积、单价、总价等必要内容均有清楚记载，不存在无法实际履行的问题。金芒果公司一方面否认内部认购协议书上公章的真实性，一方面又在原审庭审中出示鑫瑞公司对内部认购协议书所出具的保函，其谎言不攻自破。事实上，金芒果公司有多套印章，内部认购协议的签约人裴松波系金芒果公司亿嘉生活广场的实际操盘人，其与李海琴的通话录音中明确表示没有给李海琴、李百鑫开具收款收据的原因是鑫瑞公司没有给金芒果公司足额付款，可见金芒果公司对内部认购协议是认可的。（三）本案的内部认购协议已经履行，李百鑫在内部认购协议签订后，将原对鑫瑞公司享有的500万元的的债权凭证原件归还给了鑫瑞公司，只留存了一份复印件，失去了对鑫瑞公司的债务追索权；同时，李百鑫按内部认购协议的约定选定了要购买的房屋。综上，原审判决认定事实清楚，程序正当，应当驳回上诉，维持原判，以维护李百鑫的合法权益。原审第三人鑫瑞公司未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为：（一）本案是否涉嫌虚假诉讼。虚假诉讼损害他人的合法权益，破坏正常的审判秩序，历来是人民法院防范和制裁的重点违法行为之一。判断案件是否存在虚假诉讼，关键要审查梳理案件的基础法律事实和基本证据是否存在虚假。关于李百鑫与鑫瑞公司之间债务的真实性，案外人李海琴的银行流水清单，可以证实李海琴通过银行账户向鑫瑞公司打款500万元的事实；李海琴持有的《河南鑫瑞投资担保有限公司客户资料》（XR-D-201100476号）虽是复印件，但李海琴陈述了不持有原件的合理理由，且该复印件与银行流水清单相互印证，其真实性可以得到确认；证人牛翠萍、李海琴的证明材料证实以李海琴名义出借的借款500万元实际的债权人为李百鑫；上述证据之间能够相互印证，证明李百鑫与鑫瑞公司之间存在500万元的债权债务关系。关于李百鑫、金芒果公司、鑫瑞公司三方签订的《亿嘉生活广场商品房内部认购协议书》的真实性，金芒果公司对该内部认购协议书上加盖公章的真实性提出异议，但又同时认可郑州市国土资源局（出让人）与金芒果公司（受让人）于2013年签订的《国有建设用地使用权出让补充合同》上加盖的金芒果公司印章同涉案内部认购协议书加盖的金芒果公司印章是一致的，且原审法院通过向郑州市国土资源局调查核实，《国有建设用地使用权出让补充合同》已经履行完毕，据此，可以认定金芒果公司存在两枚以上公章，涉案内部认购协议书上所加盖的金芒果公司的公章真实有效。此外，李海琴与裴松波（金芒果公司签约人）和田君爽（鑫瑞公司法定代表人）之间的多份通话录音也印证了鑫瑞公司对李百鑫负有债务以及李百鑫、鑫瑞公司、金芒果公司三方存在内部认购协议的事实。（二）本案所涉及的法律关系。李百鑫、金芒果公司、鑫瑞公司三方签订的《亿嘉生活广场商品房内部认购协议书》涉及两方面法律关系：一是债务转移法律关系，即鑫瑞公司将自己的500万元债务转移给金芒果公司，该债务转移行为经过债权人李百鑫、原债务人鑫瑞公司、新债务人金芒果公司三方同意即宣告成立。二是房屋买卖合同关系，即李百鑫用自己对新债务人金芒果公司享有的500万元债权购买其所有的房屋。基于以上对本案事实和法律关系的分析，本院认为，李百鑫、金芒果公司、鑫瑞公司三方签订的《亿嘉生活广场商品房内部认购协议书》是三方的真实意思表示，协议签订后，李百鑫已向鑫瑞公司交回500万元债权凭证原件，因内部认购协议书中明确约定“无论丙方（即鑫瑞公司）是否向甲方（即金芒果公司）支付购房款，甲方认可乙方（即李百鑫）已经付清全部购房款”，且李百鑫在金芒果公司开发的亿嘉生活广场选定了相应的楼层和房号，故金芒果公司与李百鑫之间房屋买卖合同要素齐备，依法有效成立。现金芒果公司明确表示不履行合同义务，已构成根本违约，原审法院判决双方解除合同同时由金芒果公司退还房款并支付违约金并无不当。至于本案中金芒果公司承担鑫瑞公司的债务后，鑫瑞公司将向金芒果公司支付何种对价，该对价是否全面履行，内部认购协议书中没有约定，金芒果公司和鑫瑞公司在一、二审程序中均未向法院陈述相关情况，双方如有纠纷，与本案不属于同一法律关系，可另案解决。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费57300元，由上诉人河南金芒果地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 童 铸审 判 员 刘俊斌代理审判员 顾立江二〇一五年九月十一日书 记 员 刘 盼 来自：