（2015）松民三（民）初字第752号
裁判日期: 2015-09-11
公开日期: 2015-12-17
案件名称
党军房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市松江区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
ＨＡＯＹＥＪＩＡＮＸＩＮＤＡＶＩＤＣＨＥＮ,党军,上海好年华房地产经纪有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百一十四条第一款，第二百二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
中华人民共和国上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2015）松民三（民）初字第752号原告HAOYEJIANXINDAVIDCHEN（陈浩），男，1956年3月2日生，国籍德国，护照号码C76ZFVWZC。委托代理人��刚，北京盈科（上海）律师事务所律师。被告党军，男，1978年5月4日生，汉族，住陕西省西安市。第三人上海好年华房地产经纪有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人孙学余，总经理。委托代理人罗后喜，男。原告HAOYEJIANXINDAVIDCHEN（陈浩）与被告党军、第三人上海好年华房地产经纪有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年3月2日立案受理后，依法组成合议庭于2015年8月13日进行了公开开庭审理。原告的委托代理人李刚到庭参加诉讼。被告党军、第三人上海好年华房地产经纪有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案予以缺席审理。本案现已审理终结。原告HAOYEJIANXINDAVIDCHEN（陈浩）诉称：原、被告于2012年8月29日通过第三人居间签订《房屋租赁合同》一份，约定被告向原告承租坐落于���区涞亭北路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称“讼争房屋”），租赁期限为1年，租金支付方式为每3个月支付一次，第4个月之后的租金由被告付至原告的中国银行账户。原告将讼争房屋交付被告后，于2012年8月31日离开中国前往德国。2013年6月，被告未经原告同意擅自提前解除租赁合同，且未经原告验收擅自搬离讼争房屋，讼争房屋和里面的家具家电在被告租赁期间受到了相当程度的损坏，为修复房屋，原告支付维修费用8，800元（人民币，以下币种同）。且原告回国后至中国银行查询发现，被告一直没有支付租金。故原告诉至本院请求判令：1、被告支付租金22，800元；2、被告支付违约金3，800元；3、被告赔偿原告房屋修理费8，800元；4、被告赔偿电器修理费9，500元。审理过程中，原告将第1项诉讼请求变更为：被告支付拖欠的租金26，600元（每月3，800元，自2012年12月1日��至2013年6月30日止）。被告党军未作答辩。第三人上海好年华房地产经纪有限公司对原告的诉讼请求未发表相关陈述意见。经审理查明：讼争房屋产权权利人为原告。2012年8月29日，原告作为出租人、被告作为承租人、第三人作为中介方签订《房屋租赁合同》一份，约定被告向原告承租讼争房屋，租赁期限为自2012年9月1日起至2013年8月31日。合同第四条约定：租金为每月3，800元，每3个月支付一次，每期租金支付时间为该期首月的1日前，每期租金由被告以现金形式或以银行划账方式付至原告指定银行账户。如被告逾期支付租金，则每逾期一日，被告应按日租金的壹倍向原告支付滞纳金。如被告逾期超过十五日，除如数补交租金及滞纳金外，在未经原告谅解的情况下视为被告擅自终止本合同，被告须按本合同第九条承担违约责任。合同第五条约定：被告支付原告租赁保证金为2个月的租金，即7，600元。合同第九条约定：合同生效后，原、被告双方应当诚意履行。如任何一方未按本合同约定履行，本合同另有特别约定相关责任的，从其约定；本合同没有特别约定相关责任，经另一方书面催告后仍不履行的，其行为视为根本性违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为月租金的一倍。合同另对其他相关事项作了相应约定。同日，被告及第三人的工作人员罗金秀共同签署《房屋交接清单（附件）》一份，载明随同讼争房屋交付的有电视机1台、冰箱1台、洗衣机1台、空调2台以及床2张、沙发3个等家具。原告将讼争房屋交付被告使用后，被告支付了7，600元租赁保证金及首期3个月租金，之后原告并未收到被告支付的租金。2013年6月9日，原告向第三人��工作人员罗金秀发出电子邮件，要求第三人找出被告的地址，向被告发出挂号信，限被告在收信之后1个星期内将2个月的违约金付至第三人账户，若到期不见违约金款，则将通过法律程序，一切额外的费用将由违约人承担。审理过程中，原告称认可被告系于2013年6月搬离讼争房屋，租金主张至2013年6月30日。第三人则陈述被告系于2013年6月初搬离讼争房屋。在被告搬离之后，第三人的工作人员至讼争房屋拍摄了房屋墙壁发霉的照片。原告拍摄了电视机的照片以证明电视机受到了损害。以上事实，由房屋租赁合同、房屋交接清单（附件）、电子邮件、照片及当事人陈述等证据予以证明，本院予以确认。本院认为：原、被告间的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反相关法律、行政法规强制性规定，当属有效，双方当事人��应恪守。被告自支付首期租金及租赁保证金之后未支付租金，逾期超过15天，且被告在未经原告同意的前提下，在租赁期限内擅自搬离系争房屋，其行为构成根本性违约，原告有权要求解除合同，但因双方约定的租赁期限在本案诉讼时早已届满，故原告不再将确认合同解除作为一项诉讼请求提出，故本院对于确认合同解除不再表述。对于原告要求被告支付所欠租金的诉讼请求，因被告未能到庭提供证据证明其租金支付情况，本院根据原告提供证据采信原告的陈述，被告欠付自2012年12月1日起的租金。至于计算租金的截止时间，因从原告提供的电子邮件可以看出，2013年6月9日，原告已向第三人发出电子邮件内容可以看出，此时被告已搬离讼争房屋。故原告主张租金只能截至2013年6月9日，按照每月3，800元的标准计算，被告欠付租金共计23，940元（3，800元／月×6个月零9天）。对于原告要求被告支付违约金3，800元的诉讼请求，因被告存在逾期支付租金超过15天及擅自搬离讼争房屋的违约行为，原告有权单方面解除合同并要求被告按照合同约定支付违约金3，800元。虽然因为租赁期限早已届满，原告不再提出要求确认合同解除的诉讼请求，但仍有权要求被告支付相应违约金。对于原告要求被告赔偿房屋修复费用8，800元的诉讼请求，原告并未提供证据证明房屋墙壁霉变系被告不当使用造成，且原告并未提供证据证明其房屋维修费用的具体支出情况，故本院对该项诉讼请求，不予支持。对于原告要求被告赔偿电器修复费用9，500元的诉讼请求，原告并未提供证据证明电器存在损坏及损坏系因被告不当使用造成，故本院对该项诉讼请求，亦不予支持。因原告在庭审中表示，被告已支付的租赁保证金7，600元可在本案中抵扣被告应支付的相关费用，先抵扣违约金再抵扣其他费用。故被告应当支付违约金3，800元已被其已支付的租金保证金充抵，被告不再另行支付违约金。剩余租赁保证金3，800元在被告应当支付的租金中予以抵扣，故被告应支付的租金为20，140元（23，940元－3，800元）。被告未到庭参加诉讼，且未发表答辩意见，视为放弃其答辩权利，对此产生的法律后果，应由被告自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告党军于本判决生效之日起十日内支付原告HAOYEJIANXINDAVIDCHEN（陈浩）租金人民币20，140元；二、驳回原告HAOYEJIANXINDAVIDCHEN（陈浩）的其余诉讼请求。如果负有金钱���付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币923元，公告费人民币560元，合计诉讼费人民币1，483元，由原告HAOYEJIANXINDAVIDCHEN（陈浩）负担人民币430元（已付），由被告党军负担人民币1，053元（于本判决生效之日起七日内交付本院）。如不服本判决，原告HAOYEJIANXINDAVIDCHEN（陈浩）可在判决书送达之日起三十日内，被告党军可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 杨惠星代理审判员 方美玲人民陪审员 范幼芳二〇一五年九月十一日书 记 员 林梅均附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 更多数据：