（2015）冷民一初字第173号
裁判日期: 2015-09-11
公开日期: 2015-10-20
案件名称
原告苏建国与被告罗都龙占有物返还纠纷一审民事判决书
法院
冷水江市人民法院
所属地区
冷水江市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
苏建国,罗都龙
案由
占有物返还纠纷
法律依据
《中华人民共和国物权法》：第三十二条，第三十五条，第三十七条；《中华人民共和国合同法》：第二百二十九条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款
全文
湖南省冷水江市人民法院民 事 判 决 书（2015）冷民一初字第173号原告苏建国，男，1974年9月23日出生，汉族，住湖南省冷水江市禾青镇里福居委会*组。委托代理人虞凯梅，湖南红日律师事务所律师。委托代理人高明晖，湖南红日律师事务所实习律师。被告罗都龙，男，1979年1月6日出生，汉族，户籍地湖南省新化县科头乡第一居委会第九居民小组散户。住冷水江市冷水江街道办事处建新居委会*栋***号。委托代理人肖周益，湖南迪坤律师事务所律师。原告苏建国与被告罗都龙占有物返还纠纷一案，本院于2015年4月28日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告苏建国及其委托代理人虞凯梅、高明晖，被告罗都龙及其委托代理人肖周益均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告苏建国诉称，被告于2010年4月1日与冷办建新居委会1栋108号商铺的原房主梁利波签订了房屋租赁合同，双方约定租期5年，租金3180元／月，租金次年后每一年按市场行情比例递增6%，按季度支付。2014年4月1日，原告依法取得了该商铺的所有权，并履行了将商铺继续租赁给被告的义务，但被告拒绝向原告支付租金，原告多次要求被告支付租金，并于2015年1月23日向被告发出《限期交清所欠房屋租金的函》，但被告仍以各种理由拒绝，至今未向原告支付租金。现被告与原房主梁利波的租赁合同已经到期，被告既不搬出租赁房屋也不向原告交付租金。其行为已经严重损害了原告的合法财产权。综上所述，为维护原告之权益，特依法诉至法院，请求判决：1、被告将坐落于冷水江市冷办建新居委会1栋108号商铺（房产证号7140008**）返还给原告；2、被告向原告支付从2014年4月1日起至2015年3月31日的商铺租金45444元；3、被告向原告支付被告非法占有原告房屋期间的租金损失（从2015年4月1日计算至原告收回上述商铺时止）；4、本案的诉讼费用由被告承担。原告苏建国为证明其主张，向本院提交了如下证据材料：1、原告身份证复印件，拟证明原告苏建国的身份及主体资格；2、被告户籍资料复印件，拟证明被告罗都龙的身份及主体资格；3、房产证复印件，拟证明原告享有冷办建新居委会1栋108号商铺所有权的事实；4、国土使用权证复印件，拟证明原告已取得上述房屋的土地使用权证的事实；5、三方协议，拟证明原告依法从原产权人梁利波手中取得商铺所有权的事实；6、租赁合同主体变更协议，拟证明原告和原房主已签订变更租赁主体协议，由原告享有出租人权利的事实；7、房屋租赁合同，拟证明原租赁合同的租金约定情况及租赁合同已到期的事实；8、限期交清租金的函，拟证明原告已于2015年1月23日书面通知被告方支付租金的事实；9、冷水江市房地产档案馆出具的证明，拟证明涉案标的为原告苏建国所有的事实。被告罗都龙辩称，1、被告与房主梁利波之间的租赁合同在签订书面合同后，附有补充协议，房屋租赁仍在有效期内，不应将房屋归还原告。因梁运生（梁利波父亲）于2012年7月1日向被告借款160000元，双方约定年息按2.5分计算，未偿还本金及利息时以位于冷办建新居委会1栋108号商铺的租金抵扣，租期以本金抵完为止，房主梁利波亦同意该协议内容。而自2013年7月1日起，由于梁运生未偿还本金及利息，被告开始停止交租。2、被告不应支付商铺从2014年4月1日起至2015年3月31日期间的租金，同时也不用支付自2015年4月1日起至原告收回商铺时止的租金。原告明知该商铺原房主梁利波与被告之间存在债权债务纠纷，且被告停止交租，用本金及利息抵扣房租的前提下，明知存在交易不安全的风险，仍与房主梁利波进行买卖，损害了不知情的被告的利益，损害了被告与原房主梁利波的合法债权。3、房主梁利波至今未偿还被告的借款本金及利息，因此原告应当承受梁利波、梁运生所欠罗都龙的借款本金及利息的不利法律后果，请法庭依法驳回原告的诉讼请求。被告罗都龙为证明其主张，向本院提交了以下证据材料：1、被告身份证复印件，拟证明被告具有主体资格的事实。2、房屋租赁合同，拟证明被告与原房主签订书面租赁门面合同的事实；3、押金收据，拟证明被告与原房主签订书面租赁门面合同的事实；4、押金收据、借条，拟证明原房主梁利波向被告借钱并约定未偿还本金和利息则以门面租金抵扣，租期以本息抵完为止，使得被告租赁门面的租期得以延期的事实。本案在审理过程中，原、被告双方均就对方提交的证据材料进行了质证，并分别发表了质证意见。被告罗都龙对原告苏建国提交的证据发表了如下质证意见：1、对证据1、2没有异议，但证据2未加盖公章，来源不明；2、对证据3、4有异议，证据3、4未提交原件，不能达到原告的证明目的，且原告已将房屋办理抵押，故该房屋所有权存在较大争议。对证据3、4的真实性、关联性、客观性均有异议；3、对证据5的真实性、客观性与关联性有异议，被告不知情；4、对证据6的真实性、客观性与关联性有异议，被告未签字，也不知情；5、对证据7有异议，房屋租赁合同与被告持有的租赁合同有出入，原房主梁利波在合同上备注，明确声明已经告知原告位于建新街的商铺存在债务纠纷，招商银行的工作人员也书写备注，原告存在隐瞒行为；6、对证据8有异议，原告未曾向被告送达该函。被告2015年1月23日在函件上注明被告与原房主存在债权债务纠纷，且被告也曾向原房主提出表示愿意购买该房屋。原告苏建国对被告罗都龙提交的证据，发表如下质证意见：1、对证据1没有异议；2、对证据2的真实性没有异议，被告提供的租赁合同与原告提供的租赁合同是一致的；3、对证据3的真实性有异议，押金收据并非原房主梁利波的签名；4、对证据4的关联性有异议，借条系梁运生与被告之间的借款关系，且梁利波未到庭进行说明，从借条来看，被告与原房主为担保关系，是否成立仍有异议，证据4不能达到被告的证明目的。本院经审查，对原、被告双方提交的证据作如下认定：原告提交的证据1、2，双方均无异议，本院予以认定。原告提交的证据3、4虽系复印件，但与证据9房产局出具的产权证明相互印证，被告不能提出相反证据予以反驳，故予以认定。原告提交的证据5、8、9内容客观真实，对其真实性予以认定。原告提交的证据6，被告罗都龙没有签字，对罗都龙不产生约束力，该协议本身真实性可以认定。原告提交的证据7，与被告提交的证据2内容一致，对两份证据的真实性予以认定。被告提交的证据1、2，双方当事人均无异议，予以认定。被告提交的证据3、4内容客观真实，予以认定。根据本院认定的证据及庭审查明的情况，本院确定以下案件事实：2010年4月1日，被告罗都龙与位于冷水江市冷水江街道办事处建新居委会1栋108号房屋的原房主梁利波签订了房屋租赁合同，双方约定：梁利波将其所有的位于冷办建新居委会市场路临街门面1栋1楼108号门面租赁给罗都龙经营，月租金为3180元，租赁时间为5年（即2010年4月1日至2015年4月1日）。门面租赁两年后，租金则以次年后按市场行情每年按比例递增6%计算。为保证合同的顺利履行，合同签订后，被告罗都龙于当日缴纳房屋押金20000元，器材押金1000元，由梁运生（梁利波的亲属）向罗都龙出具了收款收据。2012年7月1日，梁运生向被告借款160000元，并出具借条，双方约定年息2.5分，未偿还本息则以门面租金抵扣，租期为至本息抵完为止。门面房主梁利波也在该借条上书面注明同意用房租代为还款，但未注明书写日期。2014年4月1日-2015年3月31日期间，房租按协议约定已涨至每月3787元。2012年12月18日，梁利波以其所有的位于冷水江市冷办建新居委会1栋104、102、108号门面作抵押，向招商银行股份有限公司娄底分行贷款290万元，并办理了他项权证。2014年3月18日，梁利波、原告苏建国、招商银行股份有限公司娄底分行签订《关于苏建国代梁利波偿还娄底招商银行贷款本息290万元的三方协议》，三方约定由苏建国代梁利波偿还梁利波在招商银行股份有限公司娄底分行的贷款290万元，梁利波将贷款抵押物直接抵偿、过户给苏建国，招商银行股份有限公司娄底分行注销贷款抵押物的他项权证。2014年3月25日，苏建国办理了冷办建新居委会1栋108号房屋的所有权证（产证证号为冷房权证冷办字第7140008**号）。2014年4月1日，苏建国取得该房屋的土地使用权证。2014年4月1日，原告苏建国与梁利波签订《关于房屋租赁合同主体变更的三方协议》，主要内容有：自2014年4月1日起将与罗都龙签订的房屋租赁合同的出租人变更为苏建国，前述租赁合同中以及在合同实际履行过程中出租人的全部权益义务与责任转归苏建国享有、承担。罗都龙作为承租人对苏建国继续履行前述租赁合同，并对苏建国享有、履行前述租赁合同中所产生的相关权利、义务和所作承诺，罗都龙按时支付租金至苏建国指定账户。但该协议书上只有原告与梁利波的签名，被告罗都龙并未签名。2015年1月23日，原告苏建国向被告罗都龙发出限期交清所欠房屋租金的函，要求被告罗都龙支付从2014年4月1日至2015年3月31日的房屋租金45444元，否则，苏建国将收回门面并采取措施追缴租金和追究违约责任。罗都龙在该函上签字，并申明“招商银行在售卖之前已同意将罗都龙与梁利波的债务纠纷扯清，至今未了，需共同商议。”此后，被告罗都龙继续占有该门面经营，原告多次要求被告搬离门面未果，故诉至本院。本案中主要的争议焦点为被告是否应当返还涉案房屋、是否应当向原告支付租金损失的问题。本院认为，原告苏建国与被告罗都龙之间没有签订房屋租赁合同，双方不存在房屋租赁关系，本案案由应确定为占有物返还，本院在立案时确定的案由为房屋租赁合同纠纷不妥，现予以纠正。原告苏建国作为门面的所有权人，有权收回门面。被告罗都龙没有与原告签订租赁合同，原有的租赁合同于2015年4月1日已到期，其继续占有该门面的行为明显属于非法占有。故原告要求被告罗都龙返还门面的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。根据合同的相对性原理，罗都龙与梁利波签订的房屋租赁合同合法有效，罗都龙与梁利波均应按照该合同履行各自的权利与义务。在租赁合同期限内，被告罗都龙将房租支付给出租方（梁利波）符合合同约定和一般交易习惯。原告苏建国虽于2014年4月1日取得该房屋的所有权，但其取得该房屋所有权时，罗都龙、梁利波、苏建国三方未共同签订租赁合同变更协议，原告苏建国明知其所购的房屋已由梁利波租赁给被告罗都龙，原告苏建国依法应承受该租赁合同的相关权利义务，被告罗都龙与梁利波（梁运生）之间的以房租抵扣借款的约定是对该房屋租赁合同的补充条款，该约定对原告也产生约束力，故对原告要求被告罗都龙支付2014年4月1日至2015年3月31日期间房租的诉求，本院不予支持。本案中，被告罗都龙与门面原租赁方梁利波约定的租赁截止时间为2015年4月1日。房屋租赁合同到期后，被告罗都龙继续占有该门面已没有依据，其占有该房屋期间造成原告产生了租金损失，故被告应赔偿2015年4月1日起实际占有门面期间给原告造成的损失，结合本案的实际情况，按原租赁合同约定的2015年4月前的房租3787元／月的标准来计算原告的损失为宜。据此，根据《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十五条、第三十七条、《中华人民共和国合同法》第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告罗都龙于本判决生效后十日内将原告苏建国的位于冷办建新居委会1栋1楼108号门面（产权证号为冷房权证冷办字第7140008**号）返还给原告苏建国；二、被告罗都龙于本判决生效后十日内给付原告苏建国租金损失18935元（租金从2015年4月1日算至2015年8月30日，后段租金另计，算至门面返还之日为止）；如被告罗都龙未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；三、驳回原告苏建国的其他诉讼请求。本案案件受理费936元，由原告苏建国承担500元，由被告罗都龙承担436元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。审 判 长 胡巧丹代理审判员 邓双飞人民陪审员 肖亿新二〇一五年九月十一日书 记 员 刘凌娴附法律条文：《中华人民共和国物权法》第三十二条物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 来自