（2015）顺民初字第12216号
裁判日期: 2015-09-11
公开日期: 2015-11-17
案件名称
北京顺鑫物业管理有限公司与宋玉香物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市顺义区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
北京顺鑫物业管理有限公司,宋玉香
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百零八条
全文
北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2015）顺民初字第12216号原告北京顺鑫物业管理有限公司，住所地北京市顺义区杨镇府前街北侧100米，组织机构代码74614447-3。法定代表人张松涛，北京顺鑫物业管理有限公司总经理。委托代理人张建霞，女，1978年9月19日出生。委托代理人王红利，北京市玖典律师事务所律师。被告宋玉香，女，1941年1月24日出生。原告北京顺鑫物业管理有限公司（以下简称顺鑫物业公司）与被告宋玉香物业服务合同纠纷一案，依法由代理审判员焦广涛独任审判，公开开庭进行审理。原告顺鑫物业公司的委托代理人张建霞、王红利，被告宋玉香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顺鑫物业公司诉称：原告与被告系物业管理合同关系。由原告向被告居住的小区提供物业管理服务，双方对物业服务内容及收费标准进行了约定。被告系顺义区×室的业主，其物业面积为115.84平方米，被告按照约定应当向原告支付从2013年1月1日至2014年12月31日的物业管理费共计人民币1311元。为维护原告合法权益，现诉至法院，要求：1.判令被告向原告支付物业管理费1311元；2.诉讼费由被告承担。被告宋玉香辩称：2011年、2012年下水管道经常堵造成无法生活，物业不予解决，2012年4月底5月初，我自己安装了下水管道，不再使用共用管道，要求物业给予解决或补偿未果。2013年、2014年我之所以未交物业费，是因为下水道在2013年夏天堵了，水自二楼流到我厨房里，污染我的锅碗瓢盆。2013年秋天，共用总管道堵了，漏水漏得比较严重，将我家断开的与总管道连接的分管道用水泥封堵的管道口冲开，又将我家淹了。因2012年我家安装下水管道时，清走了大粪和土，回填时没有土了，我要求原告和施工的找土，他们没有同意，我跟我老伴年纪都很大了，也无法拉土，就回填了破瓷砖，石灰块等，上面打了一层洋灰。2013年年底至2014年年初，我厕所、厨房外走廊处地面出现塌陷，形成了大坑，瓷砖翘起，找原告解决没有结果，也是我们自己找人施工解决的。主要是因为这三件事，我才没有交物业费。经审理查明：原告名称原为北京顺鑫佳宇物业管理有限公司，2015年1月20日更名为北京顺鑫物业管理有限公司。被告系×室的业主。2006年6月12日，原、被告签订了《×前期物业管理服务协议》。被告认可欠缴物业费的期限和金额。协议第四条约定了物业管理服务内容：“一、房屋共用部位的维护和管理……；二、房屋共用设施及其运行的维护和管理共用设施设备是指上下水管道、落水管、天线、公共照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、沟、井、公益性文体设施和公用设施设备使用的房屋等；三、环境卫生及园艺……；四、安全及消防……；五、交通秩序与车辆停放……；六、档案资料……；七、房屋装饰装修管理……；八、其他管理服务事项……。”协议第六条约定了物业管理服务费用（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用）：“一、乙方交纳费用时间：首次入住时交纳以《入住通知书》开具的日期算起一年的物业管理服务费，以后在每年度管理费到期之前提前1个月交清下一年度（12个月）物业管理费用；乙方按下列标准中的第一项交纳物业管理服务费：1.多层住宅：0.45元／月·平方米；2.……。二、垃圾外运费用30元／户·年。……”。对于被告所反映的下水管道堵塞问题，原告主张其维护的是公用的设施设备，而不是被告及其楼上6户共用的下水管道，并主张污水主管道、管线，自2005年10月份开始，物业依据物业管理手册只负责管理2年，主张物业服务协议第六条的物业服务管理费不包括房屋共用部位共用设施，并主张2013年夏天、2014年都没有出现过原告陈述的事情。被告主张物业服务协议第四条物业管理服务内容第二项约定房屋共用设施设备及其运行的维护和管理中包括下水管道，并主张其安装下水管道花费四千多元。原告认可被告家自己安装了下水管道，但表示不清楚被告安装下水管道的花费。上述事实，有双方当事人陈述、《×前期物业管理服务协议》等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。《×前期物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法规规定，合法有效。双方均应依约定全面履行各自的义务，顺鑫物业公司应全面履行提供适当物业服务的义务，被告应履行交纳物业费的义务。虽然《×前期物业管理服务协议》第六条约定的物业管理服务费用不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用，但并不能排除原告物业服务应当涵盖的范围。《×前期物业管理服务协议》第四条物业管理服务内容第二项“房屋共用设施及其支行的维护和管理”明确约定共用设施设备包括上下水管道，但至今原告仍主张被告及其楼上六户共用的下水管道非公用管道，非原告物业服务的范围，这充分表明原告对包括但不限于下水管道维护等自身物业服务范围认识严重不清。原告认可被告自己安装了下水管道，这充分表明由于原告物业服务范围认识不清、物业服务不到位给被告生活造成严重不利影响，并且该不利影响持续涉诉物业费的交费期间。本院将适当考虑被告拒绝交纳物业费的整体抗辩意见，对于被告需要交纳的物业费金额根据原告对被告提供物业服务的质量缺陷予以酌减。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条之规定，判决如下：一、被告宋玉香于本判决书生效之日起七日内给付原告北京顺鑫物业管理有限公司自二○一三年一月一日至二○一四年十二月三十一日期间的物业服务费七百一十一元；二、驳回原告北京顺鑫物业管理有限公司其他诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法（2012年修正）》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二十五元，原告北京顺鑫物业管理有限公司负担十二元（已交纳），由被告宋玉香负担十三元，于本判决书生效之日起七日交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 焦广涛二〇一五年九月十一日书 记 员 李香玲 关注公众号“”