（2015）渝三中法民终字第01077号
裁判日期: 2015-09-11
公开日期: 2015-12-25
案件名称
重庆隆鑫花漾山地产有限公司与王平商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第三中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
重庆隆鑫花漾山地产有限公司,王平
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百三十条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2015）渝三中法民终字第01077号上诉人（原审被告）重庆隆鑫花漾山地产有限公司，住所地重庆市武隆县仙女山镇银杏大道148号，组织机构代码67103511-6。法定代表人陈爱平，总经理。委托代理人胡子贡，男，1984年11月30日出生，汉族，重庆隆鑫花漾山地产有限公司职工，住重庆市江北区。被上诉人（原审原告）王平，女，1955年3月3日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托代理人郑义，重庆麒瑞律师事务所律师。委托代理人唐大淋，重庆麒瑞律师事务所律师。上诉人重庆隆鑫花漾山地产有限公司与被上诉人王平商品房销售合同纠纷一案，武隆县人民法院于2015年6月8日作出（2014）武法民初字第02045号民事判决，重庆隆鑫花漾山地产有限公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员贺付琴担任审判长与审判员陈江平、代理审判员郭玉梅参加评议的合议庭审理了本案。重庆隆鑫花漾山地产有限公司的委托代理人胡子贡，王平的委托代理人唐大淋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：2011年5月18日，王平（乙方）与重庆隆鑫花漾山地产有限公司（甲方）签订了《重庆市商品房买卖合同》，王平购买了位于武隆县仙女山石梁子村的“隆鑫﹒花漾的山谷”二期3-4-1-6号房屋一套。该合同第十三条约定“预售商品房的，在本商品房交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同10日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在180日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过180日（与本条款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之一向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，……。”该合同附件5中甲乙双方一致同意对合同第十三条作如下补充、变更约定：（1）乙方同意委托甲方代办权属登记手续。乙方应按合同约定或甲方要求向甲方递交办理权属登记所需的资料，缴清房款、税款、手续费等，并完善相关手续。否则，引起的逾期办证的责任由乙方自行承担。如乙方因故不能按期履行上述义务超过6个月的，甲方解除为乙方代办权证的义务，由乙方自行向产权办理机构申请办理该房屋权证。……，（3）预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起240天内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，视为甲方完成约定的办理产权登记义务。2011年5月18日，王平按合同约定向重庆隆鑫花漾山地产有限公司支付了全部房款263301元，房屋大修基金2881元和相关税款8030.65元，并提交了办理本商品房产权登记所需由王平提供的所有资料。2012年7月1日，重庆隆鑫花漾山地产有限公司与王平办理交房手续。王平一直未装修入住。2014年9月17日，王平向重庆隆鑫花漾山地产有限公司邮寄了《关于解除隆鑫花漾山谷二期3-4-1-6商品房买卖合同的函》，要求解除合同、退还已付房款、大修基金并按约定支付相应利息和违约金。重庆隆鑫花漾山地产有限公司收到该函后，与王平多次磋商无果，王平遂起诉至一审法院。请求解除其与重庆隆鑫花漾山地产有限公司于2011年5月18日签订的《重庆市商品房买卖合同》；该公司返还其已支付的房屋总价款、大修基金、相关税费等共计274212元；并从2011年5月18日起，以房屋价款为基数，按银行同期贷款利率支付利息至房款全部退还时止；重庆隆鑫花漾山地产有限公司还应支付违约金2633元，并承担本案诉讼费用。重庆隆鑫花漾山地产有限公司一审辩称：我公司与王平于2011年5月18日签订《商品房买卖合同》。合同对双方权利义务进行了约定，我公司已于2012年7月1日向王平交付了房屋，至今房屋并无质量或者其他方面的问题，合同的主要义务双方均已完成。关于房屋产权证的办理，根据双方签订的买卖合同及附件5第六条第2款约定，权属登记由王平委托办理，我公司办理产权证只是附属义务。在主合同所有义务均未违反的情况下，不应当构成解除合同的条件。请求驳回王平的诉讼请求，继续履行合同。一审法院认为：王平与重庆隆鑫花漾山地产有限公司签订的《商品房买卖合同》（含附件五《商品房买卖补充协议》），系双方的真实意思表示，合法有效，双方均应依法履行合同义务。合同签订后，王平已依约向重庆隆鑫花漾山地产有限公司履行支付全部购房款的义务。《商品房买卖合同》第十三条的约定，已实际变更合同条款，即逾期办证的违约责任按照附件五《商品房买卖补充协议》第六条约定执行，且该条文未违反法律规定，对双方的变更合同约定应予以确认。双方均认可于2012年7月1日办理讼争房屋交接手续，根据附件五《商品房买卖补充协议》第六条的约定，重庆隆鑫花漾山地产有限公司应于交房之日（即2012年7月1日）起240日内（即2013年2月27日前）将办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，并代为办理房屋所有权证。现由于重庆隆鑫花漾山地产有限公司至今仍未向当地房屋权属登记机构申请办理房屋所有权初始预登记，未将办理房屋所有权证所需资料报产权登记机关备案及代为办理房屋所有权证，已经违约。王平与重庆隆鑫花漾山地产有限公司建立商品房买卖关系后，分别履行了支付房款和交付房屋的主要义务，但是涉案的房屋一直没有办理房地产权证。而按双方签订的商品房买卖合同约定，重庆隆鑫花漾山地产有限公司应当在商品房交付使用后240日内，将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，但重庆隆鑫花漾山地产有限公司没有提供证据证明在上述时间届满前有提交相关资料给产权登记机关进行初始登记，同时重庆隆鑫花漾山地产有限公司亦未提供证据证明未代办房产证是由于其他原因造成。由此说明是由于重庆隆鑫花漾山地产有限公司的原因，导致王平未能取得涉案房屋的产权证，王平基于此要求解除合同，符合双方的合同约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”的规定，王平请求解除《商品房买卖合同》理据充分，应予支持。重庆隆鑫花漾山地产有限公司主张已完成了主要义务，合同不应解除的理由不成立，对其抗辩主张不予支持。王平于2014年9月17日以快递方式向重庆隆鑫花漾山地产有限公司提出退房申请，重庆隆鑫花漾山地产有限公司次日签收了该函件。根据合同法第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。故可以认定王平与重庆隆鑫花漾山地产有限公司签订的《商品房买卖合同》于2014年9月18日已经解除。重庆隆鑫花漾山地产有限公司援引商品房买卖合同司法解释第十五条抗辩王平已丧失合同解除权。但该条文是基于合同法定解除的解释，而本案的合同解除事项双方在商品房买卖合同中另有约定，故重庆隆鑫花漾山地产有限公司的抗辩不成立。关于王平请求解除双方签订的商品房买卖合同后有关损失问题。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，王平请求返还已付购房款于法有据。至于利息，本案涉及的是解除《商品房买卖合同》后购房款利息的处理，本案购房款利息的性质应定性为法定孳息，而王平是否从重庆隆鑫花漾山地产有限公司交付的房屋中获得利益并不影响其在本案中对购房款利息返还的主张。同时，基于法定孳息的性质，利息并非只因违约而存在，也非只在《商品房买卖合同》解除之日起才产生，重庆隆鑫花漾山地产有限公司在占有购房款期间，已然产生该期间的利息收益。在合同解除的情形下，重庆隆鑫花漾山地产有限公司应予返还。况且，双方在合同中也明确约定了“乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之一向乙方支付违约金”。综上，重庆隆鑫花漾山地产有限公司至今未能办理产权登记，未能取得房屋产权登记部门的受理单，王平未能取得本案诉争房屋的所有权，因此对王平根据合同约定要求解除商品房买卖合同以及返还购房款、配套费用的请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除王平与重庆隆鑫花漾山地产有限公司于2011年5月18日签订的《商品房买卖合同》；二、重庆隆鑫花漾山地产有限公司于判决生效之日起30日内返还王平购房款263301元，房屋大修基金2881元和相关税款8030.65元；三、重庆隆鑫花漾山地产有限公司于判决生效之日起30日内赔偿王平利息损失（以263301元为本金，参照中国人民银行规定的同期同类贷款利率标准从2011年5月19日计算至付清之日止）；四、重庆隆鑫花漾山地产有限公司于判决生效之日起30日内支付王平违约金2633元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费12692元，由重庆隆鑫花漾山地产有限公司负担。重庆隆鑫花漾山地产有限公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决第一项至第四项，改判驳回王平的诉讼请求。主要事实和理由：上诉人认为按合同约定将被上诉人所购商品房修建好并交付使用，被上诉人接房并未提出任何异议，上诉方的主要合同义务已履行完毕。被上诉人现以合同的次要、附属代办证义务未按时履行而解除合同并要求上诉人承担违约责任，有失平等、公平，上诉人认为继续履行合同更有利于平衡双方的利益。原判决认定事实不清，证据不足，损害了上诉人的合法权益。王平答辩称：办证义务不是附属义务。且我方解除合同是基于双方的合同约定，我方享有解除权。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。本院二审查明的事实与一审查明的一致。本院认为，双方当事人对一审查明的商品房买卖合同的签订、履行以及已付房款和交房事实均无异议，本院予以确认。二审中双方争议的焦点主要是：本案双方于2011年5月18日签订的《重庆市商品房买卖合同》以及补充协议是否应予解除。本案双方在《重庆市商品房买卖合同》以及补充协议中特别约定“如因上诉方的原因，在本商品房交付使用之日起240日，上诉人未完成向房屋所在地房屋登记机构提出办理房地产权证的申请，提交相关资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，则被上诉方有权解除合同。”该约定内容符合相关法律法规，应对双方当事人具有拘束力。现重庆隆鑫花漾山地产有限公司未在上述约定的期限内，提交相关资料给产权登记机关进行初始登记，同时未提供证据证明未能办房产证登记是由于其他原因造成。故应视为重庆隆鑫花漾山地产有限公司违约，双方约定的解除合同的条件已成就。被上诉人主张解除合同，系行使合同约定的解除权，则本案合同应予解除，一审判决解除合同并由上诉方返还购房款、大修基金及相关税款并支付违约金，并无不当。《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定，买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。商品房销售合同作为买卖合同的一种，具有买卖合同最基本的特征，即买受人支付价款，出卖人让渡所有权。上诉人作为商品房的出卖方，为被上诉人王平办理商品房的产权证是其主要合同义务，上诉人认为该义务为附属义务，与上述法律规定相悖，也与双方的合同约定不符，其该上诉理由不能成立。合同解除后，上诉人理应返还被上诉人已付房款及相应费用。综上，上诉人重庆隆鑫花漾山地产有限公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12692元，由上诉人重庆隆鑫花漾山地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 贺付琴审 判 员 陈江平代理审判员 郭玉梅二〇一五年九月十一日书 记 员 石 佳 百度搜索“”