（2015）宁民终字第3848号
裁判日期: 2015-09-11
公开日期: 2015-12-08
案件名称
上诉人南京应天物业管理有限公司与被上诉人曹玥、储玉华物业服务合同纠纷一案的民事判决书
法院
江苏省南京市中级人民法院
所属地区
江苏省南京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
南京应天物业管理有限公司,曹玥,储玉华
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）宁民终字第3848号上诉人（原审被告）南京应天物业管理有限公司，住所地南京市雨花台区凤台南路38号。法定代表人张勇，该公司总经理。委托代理人郭琪，江苏国成律师事务所律师。委托代理人孙洁，江苏国成律师事务所律师。被上诉人（原审原告）曹玥，女，1986年6月29日生，汉族，翻译员。被上诉人（原审原告）储玉华，女，1961年8月25日生，退休职工。两被上诉人共同委托代理人ＸＸ曼，江苏道多律师事务所律师。上诉人南京应天物业管理有限公司（以下简称应天物业公司）因与被上诉人曹玥、储玉华物业服务合同纠纷一案，不服南京市雨花台区人民法院（2015）雨民初字第240号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月3日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年8月19日公开开庭审理了本案。上诉人应天物业公司的委托代理人孙洁、被上诉人储玉华及两被上诉人共同的委托代理人ＸＸ曼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。被上诉人曹玥、储玉华原审诉称，两被上诉人居住在雨花台区郁金香路19号阅城国际三期35号楼101室。2015年1月19日16时30分，储玉华外出返回家中时发现家里厨房窗户被撬，财产被盗，被盗财产中金银珠宝价值约19万元、现金1万元。储玉华随即报警，公安机关已对本案立案侦查。曹玥、储玉华认为，应天物业公司作为小区的物业管理公司，对小区的安全有管理义务，但应天物业公司存在禁止曹玥、储玉华安装防盗窗，监控系统存在极大漏洞，对出入小区人员未进行登记，保安人员少，巡逻次数与范围有限等行为，致位于小区主干道上，易于观察与巡视的曹玥、储玉华房屋在光天化日之下被砸窗盗窃，应天物业公司未尽到安全管理义务有过错，应对曹玥、储玉华的损失承担60%的赔偿责任。为维护合法权益，现诉至法院，请求判令应天物业公司在其责任范围内赔偿曹玥、储玉华财产损失12万元（储玉华7.2万元，曹玥4.8万元），并由应天物业公司承担本案诉讼费。上诉人应天物业公司原审辩称，1、曹玥、储玉华主张的被盗物品价值系其单方出具，应天物业不予认可。2、曹玥、储玉华陈述应天物业公司在物业管理中存在诸多问题与事实不符。首先，应天物业公司常年坚持全天候的巡逻制度和严格的出入登记制度，履行了自己应尽的义务，并且双方在物业服务合同所约定的大多是常规性服务，双方没有签订具体服务方面的约定，也没有做出24小时保安的承诺，应天物业公司没有义务为曹玥、储玉华保护室内的财产。其次，应天物业公司的门卫、保安及其他工作人员都认真负责，在案发当日保安人员便查出可疑人员并且积极配合公安部门的侦查，保安的工作是协助当地公安机关维护本物业区域内的公共秩序，不可能对业主人身财产的保障做出具体的承诺。再次，应天物业公司从未禁止小区业主安装防盗窗，本次盗窃事件的发生系第三人所为，曹玥、储玉华的损失应当有具体行为人赔偿，应天物业公司对曹玥、储玉华不负赔偿责任。综上，请求驳回曹玥、储玉华的诉讼请求。原审法院经审理查明，储玉华系南京市雨花台区花神大道9号悠然园35幢一单元101室房屋业主，曹玥系储玉华女儿，应天物业公司系该小区的物业管理公司，储玉华于2013年5月31日与应天物业公司签订《前期物业管理服务协议》一份，约定储玉华按每月0.9元／平方的标准向应天物业公司支付物业管理费。2015年1月19日下午14时左右储玉华及曹玥外出，当天下午16时30分左右，储玉华及曹玥回家后发现家中厨房窗户被撬，房间物品被翻乱、钱物被盗，储玉华立即向公安机关报案。应天物业公司工作人员及南京市公安局雨花台分局雨花台派出所警官均到案涉房屋进行查看。南京市公安局雨花台分局雨花台派出所对储玉华家中被盗一案于2015年1月21日刑事立案。储玉华、曹玥为证明应天物业公司未尽到管理职责，提供以下证据：1、案涉房屋周围无监控措施，致警方无法排查嫌疑人员进行破案；2、为曹玥、储玉华家中安装防盗窗的厂家工作人员证言，证明曹玥、储玉华家中安装的防盗窗性能较好，从外向内破坏需要较长时间，但因应天物业公司未安排足够保安进行巡逻，未能发现不法分子，致曹玥、储玉华家中于白日被盗。3、曹玥、储玉华于2015年4月1日下午15：49分拍摄照片一组，以证明在小区大门口，外来人员可以随意进出，应天物业公司未安排工作人员对进出人员进行登记，且门卫室无保安值班。应天物业公司经质证认为案涉房屋位于阅城国际三期，开发商交付物业时三期约有20个监控，均已投入使用，但案涉房屋周围确实无监控措施；对曹玥、储玉华家中已安装防盗窗的事实不持异议，但对证明目的不予认可；对照片的真实性不予认可，应天物业公司已安排保安进行进出门登记并定期巡查。对于被盗财物，储玉华、曹玥向原审法院提交了被盗窃财物清单一份，10份金银珠宝购买发票，以证明储玉华被盗物品有：金戒指1枚（发票单价1177元）、金手链一根（购买于1996年6月19日，有发票，重46.02克，金额为197元）、钻石项链1条（有发票，金额为3800巴西巴雷尔币）、翠镯1个（有发票，金额为12150元）、1万元现金，价值120000元；曹玥被盗物品有：金戒指5枚、银戒指1枚、镶钻坦桑尼亚白石白金项链1条（有发票，金额为10300巴西巴雷尔币）、祖母绿白金项链1条（有发票，金额为4300巴西巴雷尔币）、龙凤金挂饰1对、观音玉佩1枚（有发票，金额为680元）、黑檀木黄水晶手镯1只、金耳环1对、绿碧玺金项链1条（有发票，金额为7800巴西巴雷尔币）、玉手镯1只（有发票，金额为1370元），价值80000元。应天物业对于曹玥、储玉华提交的物品清单、购买发票的真实性、关联性均不予认可。应天物业公司为证明其物业服务内容不包括保管储玉华、曹玥的财产，向原审法院提交：1、应天物业公司与储玉华签订的《前期物业管理协议》一份，根据协议第二条（物业管理服务内容）第四款（安全及消防）第1项：协助当地公安机关维护本物业区域内的公共秩序，证明应天物业公司的保安工作并不能取代公安机关；2、《阅城国际花园临时管理规约》第三十一条规定：业主及非业主使用人与物业服务企业在本物业内不存在人身、财产保管或保险关系（另有专业合同规定除外），证明曹玥、储玉华与应天物业公司之间不存在财产保管关系，曹玥、储玉华的损失应天物业公司不应当赔偿；3、阅城国际花园三期保安全天候巡查记录及来访人员车辆登记簿各1组，证明应天物业公司履行了应尽的职责和义务。曹玥、储玉华经质证对《前期物业管理协议》及《阅城国际花园临时管理规约》真实性不持异议，但对证明目的不予认可，对保安全天候巡查记录及来访人员车辆登记簿的真实性不予认可，制作格式不规范，可能是事后补签。在本案原审审理过程中，原审法院根据储玉华、曹玥的申请向南京市雨花台区公安分局雨花台派出所调取储玉华被盗窃案相关卷宗，民警认为该案仍在侦查中，无法提供相关卷宗，但陈述卷宗中有储玉华及其女曹玥的询问笔录，因案涉房屋周围没有监控，无法排查嫌疑人，所以现暂时无法侦破。对储玉华及曹玥提供的被盗窃财物清单，民警核对后认为与曹玥、储玉华在报警当日向公安部门出具的财物损失清单一致。以上事实有《前期物业管理协议》、《阅城国际花园临时管理规约》、立案告知单及当事人双方当庭陈述等证据予以证实。原审法院认为，曹玥、储玉华与应天物业公司在庭审中对双方存在物业管理合同关系及储玉华、曹玥所居住的南京市雨花台区花神大道9号悠然园35幢一单元101室房屋于2015年1月19日被盗的事实均无异议，原审法院予以确认。关于应天物业公司在为储玉华、曹玥提供物业管理服务过程中是否存在过错问题。原审法院认为，根据双方签订的《阅城国际花园临时管理规约》储玉华、曹玥与应天物业公司之间虽不存在人身、财产保管或保险关系，但应天物业公司作为物业服务企业，对物业区域内的人身、财产有安全防范义务。本案中，应天物业公司在阅城国际花园三期区域内仅有20部监控设施且案涉房屋周围无监控设施的情况下，仅派一名保安对该区域进行巡查，使曹玥、储玉华住所处于较大安全隐患的状态下。其次，从储玉华、曹玥提交的小区门岗照片可以看出，应天物业公司对小区外来人员的进出管理确实存在一定的疏漏。综上，应天物业公司在履行安全防范义务过程中存在过错，理应承担相应的赔偿责任。但储玉华、曹玥遭受的财产损失系由犯罪分子的犯罪行为直接造成的，应天物业公司并非直接侵权人，应天物业公司应当尽到安全防范义务仅以一般性的安全防范为限。根据应天物业公司的过错程度，原审法院酌定应天物业公司对曹玥、储玉华的损失承担15%的赔偿责任。关于曹玥、储玉华损失数额的认定问题。因为刑事案件尚未侦破，储玉华、曹玥在被盗后第一时间报案向公安机关作出的陈述，并提交了被盗物品清单，该清单有较高的可信度，但清单物品中无发票的物品无法确认其价值，对该部分物品原审法院不予认定，对有票据部分，原审法院经核实曹玥、储玉华向法院提交的票据，储玉华被盗物品中金戒指1枚、金手链一根、钻石项链1条均有发票予以佐证，原审法院予以采信。金戒指发票价格为1177元，金手链根据其克重结合现今黄金价格原审法院酌定为10887.40元（236.58元／克＊46.02克），钻石项链根据巴西巴雷尔币与人民币汇率（2015年5月12日，1：2.0334）原审法院酌定为7726.90元（3800元＊2.0334），另有现金10000元，上述合计29791.3元；曹玥被盗物品中镶钻坦桑尼亚白石白金项链1条、祖母绿白金项链1条、观音玉佩1枚、绿碧玺金项链1条、玉手镯1只均有发票予以佐证，原审法院予以采信。观音玉佩发票价格为680元，翡翠玉手镯发票价格为1370元，镶钻坦桑尼亚白石白金项链、祖母绿白金项链及绿碧玺金项链根据巴西巴雷尔币与人民币汇率（2015年5月12日1：2.0334），原审法院酌定为45588.80元（10300＊2.0334＋4320＊2.0334＋7800＊2.0334），上述共计47638.80元。故应天物业公司应当向储玉华赔偿4468.70元（29791.3元＊15%），赔偿曹玥6838.30元（45588.80元＊15%）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第三十六条之规定，原审法院判决：一、南京应天物业管理有限公司于判决发生法律效力之日起十日内赔偿储玉华4468.70元；二、南京应天物业管理有限公司于判决发生法律效力之日起十日内赔偿曹玥6838.30元；三、驳回储玉华、曹玥的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费2700减半收取1350元，由储玉华、曹玥承担1220元，由南京应天物业管理有限公司承担130元。应天物业公司不服原审判决，向本院提起上诉称，1、请求依法撤销原审判决，改判驳回被上诉人的原审诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。其理由为：1、原审法院认定事实错误。上诉人遭受的财产损失系犯罪分子的犯罪行为造成，应当由犯罪人负赔偿责任，上诉人并非直接侵权人。上诉人与被上诉人之间系物业服务合同关系，仅存在一般性的安全防范义务。上诉人在指导发生的情况后，第一时间通过监控排查犯罪嫌疑人并积极协助公安机关办案，已经尽到了一般性的安全防范义务。即使认为上诉人须承担相应责任，也只应当在已收取的物业费范围内承担相应的赔偿责任。2、原审法院认定事实证据不足。被上诉人诉求的财产损失仅为单方提出，未经公安机关确定。原审判决证据不足。原审法院认定上诉人管理中存在一定疏漏证据不足，被上诉人未能提交证据证明涉案房屋周围无监控设施，原审认定涉案房屋周围无监控错误。原审依据被上诉人两张照片认定上诉人对外来管理人员存在疏漏缺乏证据。被上诉人曹玥、储玉华答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。1、上诉人在物业管理过程中没有尽到自己的安全防范义务，导致小偷在公共区域长时间持续撬开被上诉人窗户，进入被上诉人家中行窃，造成被上诉人财产损失，所以基于双方签订的物业管理服务协议上诉人没有尽到自己安全防范义务，应该在自己的过错范围内承担被上诉人的赔偿责任。2、被上诉人的财产损失虽然是犯罪分子行为造成，但是一审法院审理过程中，法院也向南京市雨花台区公安分局雨花派出所了解情况，因为案涉房屋周围没有监控，无法排除嫌疑人，所以案子暂时无法侦破，上诉人没有在案涉房屋周围安装监控设备进一步证明了其没有履行安全防范义务。上诉人对被上诉人家中遭受的财产损失存在过错，应当承担赔偿责任。3、对于一审法院作出的财产损失的认定，确实与被上诉人具体的财产损失差距大，但被上诉人手中仅有发票及当时照片、盒子证明，被上诉人已经穷尽了自己的举证责任，故认可一审法院对该案财产损失的认定。上诉人应天物业公司对原审查明的“按照0.9元标准支付物业费”有异议，认为实际是按照0.6元每平方米缴费。对“涉案房屋周围确实无监控设施”有异议，并认为上诉人在原审中提交了6段视频没有记载。双方对原审查明的其他事实并无异议，本院二审予以确认。二审中，应天物业公司提交南京市雨花台区物价局文件雨价核（2005）9号。2006年9月20日《南京市普通住宅物业服务等级和收费标准》试行。以及2014年6月6日至2016年7月6日交物业费的收据，应天物业公司在上面另行自行注明多收0.3元每平方米，顺延至2018年1月20日。欲证明：上诉人对被上诉人物业费收取标准是每平方米0.6元每月，服务标准是三级。被上诉人质证认为，双方签订的物业管理合同约定的是0.9元每平方米，上诉人收取物业费高于物价局核定的标准。收据是0.9元每平方米，该收据上对方的标注内容是对方自行登记，被上诉人并不知晓。应天物业公司另提交监控分布图及光盘叁张，欲证明案发当天监控是有使用的。被上诉人质证认为案发后公安机关要求物业公司提供监控，物业公司明确告知涉案房屋周围没有监控，上诉人提交的视频不是被上诉人家中附近的监控，是其他区域的监控视频。结合双方当事人质证意见，本院经审查认为应天物业公司提供的收据上为单方注明，并未通知被上诉人，监控分布图可以证实应天物业公司对监控分布是清楚的，其提交的光盘录像不能证明涉案房屋被盗处有视频监控，应天物业公司提供的证据不能达到其证明目的。以上事实有雨价核（2005）9号文件、《南京市普通住宅物业服务等级和收费标准》试行文件、缴费收据、视频光盘及当事人陈述在卷证实。本案二审争议焦点为曹玥、储玉华损失的认定以及原审法院酌定应天物业公司对曹玥、储玉华的损失承担15%的赔偿责任是否符合法律规定。本院认为，储玉华在发现家中失窃并向公安机关报案后，经原审法院向派出所调查，民警对储玉华及曹玥提供的被盗窃财物清单，核对后认为与曹玥、储玉华在报警当日向公安部门出具的财物损失清单一致。曹玥、储玉华对于损失的自述相对一致且其提供了证据进行证实，原审法院据此认定损失数额并无不妥。应天物业公司对于损失金额虽有质疑，但其未能提供推翻曹玥、储玉华主张的证据，对应天物业公司上诉认为损失数额无法确定的主张，本院不予采纳。物业服务企业负有协助做好物业管理区域内的安全防范工作的法定义务，该义务虽以一般性的安全防范为限，但物业公司收取物业费用的多少并不影响物业服务企业对必要防范义务的履行。在本案中，应天物业公司对涉案小区的监控分布是清楚的，犯罪分子破坏防盗窗进入曹玥、储玉华住所之处并无监控设备直接监控，该区域具有较大安全隐患，且犯罪分子在白天破坏防盗窗入户盗窃，应天物业公司没有充分证据证明其对于涉案房屋尽到了必要的安全防范注意义务，其对于曹玥、储玉华的失窃损失应当承担与其自身过失相适应的赔偿责任。上诉人主张仅在已收取的物业费范围内承担相应赔偿责任，并无法律依据，原审判令应天物业公司承担15%的损失赔偿责任，是依法行使自由裁量权，并无不当。应天物业公司并非曹玥、储玉华被盗财物的直接侵害人，其承担的损失，可待公安机关破案之后另行向犯罪分子追偿。上诉人的其他上诉主张，并无法律依据，本院不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费2700元，由上诉人南京应天物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 殷源源审 判 员 孙 伟代理审判员 张卓慧二〇一五年九月十一日书 记 员 郭婷婷 百度搜索“”