（2015）高新民初字第7号
裁判日期: 2015-09-11
公开日期: 2016-01-07
案件名称
周自红、王登乐、徐林恩诉南昌市瑶湖实业发展有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
南昌高新技术产业开发区人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
周自红,王登乐,徐林恩,南昌市瑶湖实业发展有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十三条第一款，第一百三十八条
全文
江西省南昌高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2015）高新民初字第7号原告：周自红。委托代理人：罗任平，江西赣兴律师事务所律师。原告：王登乐。原告：徐林恩。被告：南昌市瑶湖实业发展有限公司，住所地：江西省南昌市高新技术产业开发区昌东镇长胜工贸大楼四楼。法定代表人：胡福良，系公司董事长。委托代理人：胡波，江西洪城律师事务所律师。原告周自红、原告王登乐、原告徐林恩诉被告南昌市瑶湖实业发展有限公司（以下简称瑶湖实业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告周自红、原告王登乐、原告徐林恩、被告瑶湖实业公司的委托代理人胡波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。三原告诉称，2012年11月2日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定被告将位于南昌市高新开发区紫阳大道2999号紫阳明珠办公楼C栋写字楼2204室预售商品房以人民币597783元出售给原告。《商品房买卖合同》第八条约定被告应在2012年12月31日交付商品房，第九条约定被告如超过30日不能将房屋交付与原告，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之伍的违约金。合同签订后，原告依约支付了全部房价款。2013年8月初，原告收到被告邮寄的入伙通知书，但因被告未取得竣工验收备案表等法律文件，不符合法定交房条件，原告拒绝收房。被告于2013年10月11日取得竣工验收备案表，被告未能在《商品房买卖合同》约定的时间内（2012年12月31日）交付房屋，逾期交房284天，按照合同约定，被告应支付原告违约金84885元。故请求：1、判令被告向原告支付自2013年1月1日至2013年10月11日逾期交房违约金人民币84885元。2、判令被告承担本案的全部诉讼费用。被告瑶湖实业公司辩称，被告有延期交房的事由，被告公司开发的楼盘在紫阳大道上，楼下有地铁口，经常出现以下两种情况：一是经常会将进出被告开发的房屋的路围堵起来，造成运输施工材料的车辆不能进出，从而使该房屋的施工材料不能进入，而延长工期；二是许多地下管线经常被挖断，造成进出被告所开发房屋的路面涨大水，从而使许多运输施工材料的车辆也难以进出，对于被挖断地下管线造成路面涨大水的事，被告曾向高新管委会办公室等相关部门打过多次报告，要求解决，可以去查实。由于修地铁属于大型市政工程，根据商品房买卖合同第八条规定，由于大型市政配套所需，导致工程延迟的，出卖人可予以延期，为此，对于被告逾期交房之事，不应承担逾期交房的违约责任，应驳回原告的诉讼请求。原告第二笔按揭款是1月18日交的，未付款项就不能算违约金，原告应该举证第二笔款是何时付的。三原告为支持其诉请，向本院提交了以下证据：证据一：被告企业信息打印件一份，证明被告基本信息。证据二：房屋买卖合同复印件一份，证明双方签订房屋买卖合同的事实，同时合同中有对房屋交付的期限、逾期交房违约金计算及双方产生争议的解决方式等进行了约定，原告依照合同约定维护合法权益。证据三：销售不动产统一发票一份，证明原告按照合同约定按时付款的依据。证据四：个人购房借款、担保合同一份，证明原告向银行贷款总额及进帐情况。证据五：入伙通知书一份，证明被告在房屋没有达到交付条件的情况下，通知收房。证据六：1、邮局回执一份；2、拒绝收房的通知函复印件一份，证明原告在被告没有达到合同约定及法律规定的房屋交付条件下，拒绝收房证明。被告瑶湖实业公司为支持其辩称，向本院提交了以下证据：证据一：照片打印件三张，证明因修地铁，在被告下面的地铁口经常被围堵及经常因地下管被挖断而涨水，造成运输施工材料的车辆无法进出，因而延长施工期限，也因而造成延长交房期限，这种被围堵及涨水情况累计长达一年之久。证据二：房屋分层分户平面图复印件一份，证明厕所不在三原告购买面积内。证据三：营业执照及组织机构代码证复印件各一份，证明被告的信息情况及具有诉讼主体资格。经庭审质证，被告瑶湖实业公司对三原告所举证据一、证据二无异议；证据三的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，不能证明三原告按合同约定时间付了款；对证据四的真实性、合法性无异议，关联性有异议，该证据能反证按揭款最早是在2013年1月28日付的，所以2013年1月28日前是不能计算违约金的；证据五的真实性、合法性无异议，对证明目的有异议，证明不了被告房屋未达到交付条件；证据六无法确定真实性。三原告对被告瑶湖实业公司所举证据：证据一有异议，什么时候拍的也不清楚，与房屋延期没有关联性；对证据二、证据三无异议。本院经审核原、被告所举证据，并结合双方当事人的质证意见，认证如下：对原告所举证据一、证据二被告无异议，本院予以采信；证据三系正规发票，本院予以采信；证据四、证据五被告对真实性、合法性无异议，与本案有关，本院予以采信；证据六可以证明被告收到该邮件，本院予以采信。对被告所举证据一无其他证据佐证，本院不予采信；证据二与本案无关，本院不予采信；证据三可以证明原告主体资格，本院予以采信。经本院审理查明，2012年11月2日，原告周自红、原告王登乐、原告徐林恩与被告瑶湖实业公司签订《南昌市商品房买卖合同》，约定被告将位于南昌市高新开发区紫阳大道2999号紫阳明珠办公楼C栋写字楼2204室出售给三原告，该商品房总价597783元，于2012年11月2日支付285989元，商业按揭贷款270000元；被告应当在2012年12月31日前将经验收合格的商品房交付三原告，如遇下列特殊原因被告可以延期“1.遭遇不可抗力；2.由于大型市政配套所需，导致工程延期；3.由于政府对房地产政策的重大调整，导致工程延期”；如逾期交房，逾期不超过30日，自交付期限的第二天起至交付之日止，被告按日向三原告支付已交付房价款万分之二的违约金，逾期超过30日，按日万分之五支付违约金。合同签订后，三原告实际支付购房款598519元，其中，于2013年1月28日通过按揭贷款方式支付290000元。2013年7月25日，被告向三原告发出入伙通知书，要求三原告于2013年7月30日办理入伙手续。2013年8月20日原告周自红向被告出发拒绝收房通知函，认为房屋未达到收房标准，并要求被告提供《建设工程规划验收合格证》、《建设工程消防验收合格意见书》、《建议工程竣工验收备案表》等资料。庭审中原告主张收房日期为2013年10月11日，系被告房屋竣工验收备案之日。2014年1月23日，被告向三原告出具销售不动产统一发票，金额为598519元。本院认为，三原告与被告瑶湖实业公司签订的《南昌市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，对双方均有约束力，三原告应按合同约定如期全额支付购房款，被告应按合同约定如期交付经验收合格的房屋。被告向三原告出具了销售不动产发票，证明三原告按期支付了购房款，已按约履行了合同义务。被告在向三原告交付房屋时，未出示房屋经验收合格的相关材料，在庭审中原告主张房屋竣工验收备案日期为2013年10月11日，被告作为房屋开发商，持有案涉房屋的竣工验收备案表却未提供证据予以反驳，本院对三原告的主张予以采纳。被告未按合同约定的期限即在2012年12月31日前交付三原告经验收合格的房屋，构成逾期交房，应按合同约定承担违约责任。关于被告辩称因修地铁口造成路面围堵和管道经常被挖断，导致路面积水、材料不能进出，存在延期交房的约定事由，符合合同关于特殊原因被告可以延期的第2项的约定，因修地铁口被告在庭审中自认在签订合同前就已开始，对修地铁口可能造成的延期，在签订合同时被告就应当预见，其与三原告约定的交付房屋时间应当将此情况预计在内，现被告以该事由抗辩本院不予支持。关于违约金的计算，交房期限为2012年12月31日，违约金则从2013年1月1日开始计算，合同约定逾期超过30日的，按日向三原告支付已付房价款万分之五的违约金，该约定未违反法律规定，本院予以支持；因按揭贷款290000元于2013年1月28日支付给被告，2013年1月1日至2013年1月28日的违约金计算应当扣除该290000元，即按购房款308519元计算为4319元［（598519元－290000元）×5÷10000×28天］，2013年1月29日至2013年10月11日按实际购房款598519元计算为76610元（598519元×5÷10000×256天），以上违约金共计80929元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四、第一百三十八条之规定，判决如下：一、被告南昌市瑶湖实业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告周自红、原告王登乐、原告徐林恩逾期交房违约金捌万零玖佰贰拾玖元。二、驳回原告周自红、原告王登乐、原告徐林恩其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1922元，由被告南昌市瑶湖实业发展有限公司承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 长 但志燕审 判 员 匡小明人民陪审员 胡敬峰二〇一五年九月十一日书 记 员 伍建颖 微信公众号“”