（2015）来民一初字第01483号
裁判日期: 2015-09-11
公开日期: 2015-11-03
案件名称
滁州市中环百货有限公司与周少波租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
来安县人民法院
所属地区
来安县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
滁州市中环百货有限公司,周少波
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第八十四条第一款，第一百零八条，第一百三十四条第一款；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十一条，第九十六条第一款，第九十七条，第九十八条，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百一十二条，第二百二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第六十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释：第九十条第一款
全文
安徽省来安县人民法院民 事 判 决 书（2015）来民一初字第01483号原告：滁州市中环百货有限公司，住所地安徽省来安县新安镇来双路地税局宿舍楼。法定代表人：范国卿，该公司总经理。委托代理人：经世成，来安县新安法律服务所法律工作者。被告：周少波，个体工商户。委托代理人：范玉夫，安徽永阳律师事务所律师。委托代理人：许明卉，安徽永阳律师事务所律师。原告滁州市中环百货有限公司（以下简称中环百货公司）与被告周少波租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月28日立案受理后，依法由审判员李泽泉适用简易程序，于2015年8月13日公开开庭进行了审理。原告中环百货公司委托代理人经世成、被告周少波及其委托代理人许明卉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中环百货公司诉称：2014年10月19日，其与周少波签订商铺租赁合同一份，将位于来安县南大街峰汇国际购物广场一层内1090、内1073号商铺租赁给周少波经营内衣。商铺面积约64.9㎡，租赁时间从2015年1月1日起至2017年12月31日止。商铺每平方米每年租金83元，租金按季度支付，每季度第三个月的20日交下季度租金。逾期支付租金，按照应付款项每天1.5%的标准支付违约金。若周少波逾期支付租金30天，其有权解除合同，收回出租的商铺。合同签订后，其将商铺交付周少波使用，周少波只交付租金10774元，拖欠租金10774元，经其多次催要一直未付，因周少波违约，故起诉要求判令：解除双方签订的租赁合同，周少波交还商铺；周少波支付2015年2月6日起至2015年7月6日止的租金10774元，以后租金按照实际租赁时间计算；周少波自2014年5月6日起至付清全部租金时止，按日1.5%标准支付违约金；诉讼费由周少波承担。周少波在庭审中辩称：租赁合同中出租方为滁州市中环百货商场经营管理有限公司，故中环百货公司不是本案适格主体；出租方自2015年5月起陆续下达的租金催缴通知对租金交纳方式不一样，导致其租金无法交纳；租赁合同中明确约定出租面积要经过实际测量，但是至今没有实际测量导致租金无法计算；出租方签订合同前后隐瞒了相关事实，进行了虚假宣传，给其造成重大经济损失。经审理查明：2014年10月19日，中环百货公司与周少波签订商铺租赁合同一份，合同约定：中环百货公司将位于来安县南大街峰汇国际一层的内1090、内1073号建筑面积64.9㎡商铺租赁给周少波经营内衣。商铺的现有装修及设施状况，由双方在本合同附件二中加以说明，该附件作为甲方按本合同约定向交付乙方商铺和乙方在本合同承租期满返还商铺的验收收据（附件二为各商铺平面图）。租赁期限自2015年1月1日起至2017年12月31日止。租金标准：自2015年1月1日起至2015年12月31日止，租金标准为83元／㎡／月，年租金总额为43096元；自2016年1月1日起至2016年12月31日止，租金标准为83元／㎡／月，年租金总额为64644元；自2017年1月1日起至2017年12月31日止，租金标准为83元／㎡／月，年租金总额为64644元。租金支付期限：按季支付，三个月一付，每季度第三个月的20日交下季度租金。承租方可以通过现金支付或银行转账的方式，向出租方按时支付承租费用。承租方逾期支付租金的，按照应付款项每天1.5%的标准支付违约金。承租商铺在租赁期间产生的一切费用，包括但不限于物业管理费、水电费、房产租赁税等杂费及税款均由承租方承担。承租方有下列行为的，出租方有权解除合同：1、承租方逾期支付租金30天或逾期支付其他费用导致出租方被追索或承担的；2、承租方违反合同约定，且在收到出租方要求其纠正违约的通知后十天内，未予纠正的。合同签订后，中环百货公司将商铺交付给周少波使用，周少波于2014年10月19日交付租金10774元、保证金3000元，后来，周少波未再缴纳租金。2015年5月8日，中环百货公司向周少波等商户出具告知书，载明：公司决定免收各商户6个月房租。自2015年2月6日起，各商户先交三个月房租，至2015年7月6日再交三个月房租，可享受一年租期，即到2016年2月6日止。注：截止2015年7月6日，共缴纳6个月租金，方可享受一年租期。即第一季度缴纳2个月租金的商户，第二季度需缴纳4个月租金。后来，周少波没有按照告知书的要求交付租金。2015年6月18日，中环百货公司向周少波等商户下发租金催缴通知，载明：各商户需要在2015年6月30日前一次性交清本年剩余房租（1、如已交2个月房租，补交剩余6个月房租；2、如已交3个月房租，补交剩余5个月房租）。如公司未在上述规定时间内收到足额租金，公司视为承租方违约，将按合同执行，由此引发的一切后果和损失由承租方承担。后来，周少波也没有按照通知要求缴纳租金。上述事实，有双方当事人的陈述，中环百货公司提交的租赁合同，周少波提交的商铺租金催缴通知书、告知书、租赁合同、租金收据、保证金收据等证据在卷佐证。本院认为：根据原、被告的诉辩主张以及庭审中各方当事人和代理人的陈述及举证、质证、辩论意见，本案的争议焦点是：一、中环百货公司是否本案适格主体；二、周少波是否构成违约，是否符合解除合同的条件；三、周少波如何承担民事责任。对争议焦点一，中环百货公司与周少波争议的租赁合同中，抬头甲方（出租方）虽打印为滁州市中环百货商场经营管理有限公司，但是落款中甲方盖的是中环百货公司合同专用章，合同中甲方法定代表人署名朱永昊也是中环百货公司的法定代表人，而且该合同履行中，周少波也是向中环百货公司缴纳了部分租金和保证金，故合同中出租方主体应该是中环百货公司。周少波辩称中环百货公司不是本案适格主体的理由不能成立，本院不予采信。对争议焦点二，中环百货公司提交的其与周少波签订的租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，合法有效。双方当事人应当按照合同的约定履行各自的义务，周少波没有按照合同约定以及中环百货公司宽限要求支付租金，构成违约。并且周少波迟延缴纳租金天数超过30天以上，按照合同约定，中环百货公司有权解除合同。中环百货公司要求解除房屋租赁合同的请求，本院予以支持，该合同自中环百货公司向本院起诉之日解除。周少波提交的李江艳等人的证明，因合同中并没有将永辉超市等品牌入住作为中环百货公司的义务，故不能证明中环百货公司违约。周少波提交的网络下载的峰汇国际宣传材料，从内容上看不出系中环百货公司发布，本院不予采信。对争议焦点三，中环百货公司与周少波签订的租赁合同中明确约定租赁期限自2015年1月1日起至2017年12月31日止，故租金应当自2015年1月1日开始计算。因合同中约定2015年全年租金按照优惠价格43096元收取，是一个优惠后的固定租金标准，并没有按照合同约定的租金标准83元／㎡／月、建筑面积64.9㎡计算为全年租金64640元，故2015年度，中环百货公司并没有要求周少波按照合同约定的建筑面积64.9㎡缴纳租金，周少波要求按照测量面积计算2015年度租金，本院不予采信。2015年5月8日，中环百货公司向周少波等商户出具告知书是为了减轻周少波等承租人的租金并没有加重周少波的负担，但是周少波没有按照告知书的要求及时缴纳租金，故周少波不应当再享受告知书中的优惠租金标准。2015年6月18日，中环百货公司向周少波等商户下发租金催缴通知，也是对2015年合同租金标准进行调整，也没有加重周少波的租金标准，周少波没有按照该通知要求及时缴纳租金，故周少波也不应当再享受该通知中的优惠租金标准。周少波以中环百货公司的告知书、租金催缴通知抗辩其租金无法缴纳的理由不能成立，本院不予采信。周少波应当按照合同约定的租金标准缴纳租金，并支付违约金。因周少波已经交纳2015年度3个月租金10774元，至合同解除之日2015年7月28日，周少波还应当交纳4个月租金14365元（43096元／年÷12月／年×4月）。对合同解除后，周少波仍应当按照合同约定的2015年度租金标准支付中环百货公司商铺使用费至交付商铺时止。合同中约定的逾期支付租金，按照应付款项每天1.5%标准支付违约金，明显过高，本院酌定按照每月1.5%标准支付违约金。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、第一百三十四条第一款第四项，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条第二项、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事证据的若干规定》第二条、第五条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告滁州市中环百货有限公司与被告周少波签订的商铺租赁合同于2015年7月28日解除；二、被告周少波于本判决生效后十日内将位于来安县南大街峰汇国际一层的内1090、内1073号商铺交还给原告滁州市中环百货有限公司；三、被告周少波于本判决生效之日起十日内支付原告滁州市中环百货有限公司租金14365元，并自2015年3月21日起，按月利率1.5%支付违约金；四、被告周少波按照43096元／年标准，向原告滁州市中环百货有限公司支付自2015年8月1日起至搬出商铺之日止的商铺使用费；五、驳回原告滁州市中环百货有限公司的其他诉讼请求。（上述付款汇至开户行：来安农村商业银行新河支行，账号：20000350242210300000018，收款单位：来安县人民法院）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费69元，减半收取34.50元元，由被告周少波负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。审 判 员 李泽泉二〇一五年九月十一日代理书记员 钱安强附：相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第八十四条债是按照合同的约定或者法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者法律的规定履行义务。第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。第一百三十四条第一款承担民事责任的方式主要有：（四）返还财产；《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（二）合同解除；第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 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