（2015）沪一中民二（民）终字第2630号
裁判日期: 2015-09-11
公开日期: 2015-09-26
案件名称
上海徐汇区环线广场业主委员会诉上海业成物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二(民)终字第2630号上诉人（原审原告）上海市徐汇区环线广场业主委员会，负责人***，主任。委托代理人***。委托代理人徐明政，上海市杰豪律师事务所律师。被上诉人（原审被告）上海业成物业管理有限公司。法定代表人***，总经理。委托代理人金鸿权，上海市申汇律师事务所律师。委托代理人莫煦，上海市申汇律师事务所律师。原审第三人上海市徐汇区建筑材料公司。法定代表人***，总经理。委托代理人金鸿权，上海市申汇律师事务所律师。委托代理人莫煦，上海市申汇律师事务所律师。上诉人上海市徐汇区环线广场业主委员会因物业服务合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2014）徐民四（民）初字第2882号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月18日受理后，依法组成合议庭，于2015年9月1日公开开庭审理了本案。上诉人上海市徐汇区环线广场业主委员会之委托代理人***、徐明政，被上诉人上海业成物业管理有限公司与原审第三人上海市徐汇区建筑材料公司之共同委托代理人金鸿权、莫煦到庭参加诉讼。现已审理终结。原审经审理查明，上海市徐汇区环线广场业主大会、业主委员会（以下分别简称环线广场业主大会、环线广场业委会）于2012年5月8日成立。2013年12月，环线广场业委会在小区内向业主发放征询业主意见表，拟提起诉讼主张停车费收益，同意占总户数的65.90%。2001年，上海业成物业管理有限公司（以下简称业成物业公司）与案外人甲公司（以下简称甲公司）签订前期物业管理服务合同，约定由业成物业公司对上海市宜山路***号环线广场小区实施物业服务，管理期限为2001年6月1日至2003年5月31日。2003年8月26日，上海市徐汇区房地产测绘管理办公室对上海市宜山路***号房屋土地进行测绘，测绘成果表显示物业用房不是环线广场业委会原主张的办公室88.06平方米的房屋，该房屋由开发商出售给案外人陈某某。目前办公楼88.54平方米房屋的产权人为甲公司。2003年12月，上海市陆上运输管理处核准环线广场停车费，库内：小型车为人民币（下同）8元；场地：小型车为5元，大型车为6元，特大型车按规定增加为7元，特种车为8元；室外停车场36个，室内停车库50个。2012年12月31日，业成物业公司退出上海市宜山路***号环线广场小区，该小区现由乙公司（以下简称乙公司）实施物业服务。业成物业公司仍在该小区内办公。2015年3月26日，环线广场业委会、业成物业公司签订关于环线广场物业用房的协议书，业成物业公司将上海市徐汇区房地产测绘管理办公室出具的测绘报告中标识为“物业”的房屋交付给环线广场业委会使用。原审另查明，上海市徐汇区建筑材料公司（以下简称徐汇建材公司）起诉案外人丙公司（以下简称丙公司），要求支付项目权益转让款15,000,000元及违约金，该案依法判决后，徐汇建材公司申请执行，2000年6月27日原审法院出具（2000）徐执字第335号民事裁定书，裁定甲公司在上海市宜山路***号的财产地下车库、地面停车位、物业管理已抵债给申请人徐汇建材公司，以上财产的权属归徐汇建材公司。原审审理中，环线广场业委会请求判令：1、业成物业公司退出物业服务区域，向环线广场业委会移交宜山路***号1层88.54平方米的物业服务用房；2、业成物业公司归还已预售的小区物业共用部位停车费（补充维修资金）2,179,430.89元，业成物业公司归还环线广场业委会垫付的电费53,891.42元，两项合计2,233,322.31元；3、诉讼费由业成物业公司承担。审理中，环线广场业委会撤回第1项诉讼请求及第2项中要求业成物业公司归还其垫付电费53,891.42元之诉讼请求，并提出根据审计报告1,864,820元，扣除25%的管理费后，要求业成物业公司支付地面机动车停车费计1,398,645元。业成物业公司辩称，上海市徐汇区环线广场原系烂尾楼，后经有关部门协调，依法取得房地产权证。其是根据政府指定进入小区，不是为了盈利。根据法院执行庭出具的民事裁定书，地面公用部位停车位的权利人为徐汇建材公司，上述法律文件至今未撤销，环线广场业委会没有权利收取地面停车费收益，业成物业公司不知道生效的民事裁定和物权法有冲突。2012年以前，整个小区属于前期物业管理，是国家定价的，不能以现该小区物业公司的计价标准计费。国家核准的地面36个车位，地下50个车位，按照收费规定，地面停车费为每小时5元，地下为每小时8元，故业成物业公司计算停车费分配系数为地面30%，地下70%，25%的管理费应该从3,000,000余元中扣除。环线广场业委会主张物权法生效以前的收益没有法律依据，没有溯及力。环线广场业委会主张2012年9月以前的停车费也超过了诉讼时效。业成物业公司服务涉案小区是连年亏损的。综上，环线广场业委会有权主张4个月的停车费，在剔除管理费、承包支出后按照30%比例由业成物业公司支付。徐汇建材公司述称，1999年3月，其与开发商丙公司项目转让合同纠纷经上海市第一中级人民法院（1998）沪一中民初字第320号民事判决书判决，丙公司向其支付11,830,000元，判决生效后，丙公司不履行生效判决，其申请执行，上海市徐汇区人民法院（2000）徐执字第335号民事裁定书裁定丙公司名下部分资产包括涉案小区地面停车位归其所有。裁定书下达时，环线广场小区尚在建设过程中，地面36个停车位由其出资完成设施建设。2001年，业成物业公司与甲公司签订前期物业服务合同，由业成物业公司对环线广场小区实施前期物业服务。其上级机关决定所有地面停车费收益归业成物业公司所有，用于维持该公司生存。其没有收到过停车管理费。其系国有全资企业，36个地面停车位属于国有资产管理范畴，其无权放弃国有资产的权属。审理过程中，根据环线广场业委会申请，上海市高级人民法院委托上海沪中会计师事务所对上海市宜山路***号小区2006年10月至2012年12月期间的停车费收入进行审计，司法鉴定意见为：2006年10月至2012年12月期间，业成物业公司收到上海市宜山路***号小区停车费收入合计3,729,640元（包括地上车位和地下车位），并表述，依据现有材料，无法对按地上车位和地下车位停车费进行分别统计。经质证，环线广场业委会表示无异议，业成物业公司表示无异议。业成物业公司提出按照31.5%和68.5%的比例进行分割，环线广场业委会对此表示不同意，要求按50%进行分割。审理中，业成物业公司、徐汇建材公司均确认，环线广场小区地面停车费由业成物业公司收取，业成物业公司从未将地面停车费交给徐汇建材公司。庭审后，徐汇建材公司提供了上海市宜山路***号地下车库的产权证，案外人丁公司（以下简称丁公司）于2004年9月9日取得该地下车库的产权证。案外人丁公司与徐汇建材公司共同出具说明，称：根据有关部门对国有资产分类管理的相关要求，考虑到徐汇建材公司的特殊情况，两公司的上级公司指示将已经执行到的环线广场小区地下车库产权过户于丁公司名下并办理了相应的产权登记手续。原审认为，根据2007年10月1日起施行的《中华人民共和国物权法》第七十四条关于“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”的规定，业成物业公司及徐汇建材公司至今未提供环线广场小区地面车位未占用业主共有的道路或其他场地之充分证据，虽然生效的民事裁定书确认争议的地面停车位权属归徐汇建材公司所有，但地面车位至今未办理相关产权登记手续，现该部分内容与法律法规相冲突，以法律规定为准，故环线广场小区地面停车位归业主共有，环线广场业委会可以主张自2007年10月1日起的地面停车费，对环线广场业委会关于2006年10月至2007年9月底期间地面停车费之诉讼请求，不予支持。由于业成物业公司在实施前期物业管理期间，未将地面停车费与地下停车费分别列支记账，致使司法鉴定无法分别计取地面停车费与地下车库停车费，而环线广场业委会、业成物业公司对地面停车费与地下车库停车费的分配比例无法达成一致意见，原审法院综合考虑该小区的实际情况并结合地面停车位、地下车库收费标准酌情确定按地面停车费与地下车库停车费4:6比例分成。业成物业公司提出应扣除承包支出的费用，缺乏依据，不予采纳。由于环线广场业委会至今未提供其在起诉前向业成物业公司催讨的充分证据，双方间对地面停车费结算无相关约定，而环线广场业委会提出在业成物业公司撤离涉案小区时已向业成物业公司催讨停车费，但未提供相关的书证，故原审法院采纳业成物业公司提出的抗辩意见，现环线广场业委会于2014年6月25日向原审法院起诉，在此之前二年内的相关权利受法律保护，即环线广场业委会有权主张2012年7月起至2012年12月止扣除25%管理费后的地面停车费计101,130元（2012年7月至12月间停车费为337,100元*75%*40%）。环线广场业委会要求业成物业公司支付2007年10月至2012年6月间地面停车费之诉讼请求，不予支持。环线广场业委会自愿放弃部分诉讼请求，并无不当，予以准许。徐汇建材公司如认为自己实现债权的相关权益受到侵害，可另行向其债务人主张。原审法院审理后，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国物权法》第七十四条之规定，于二○一五年七月二十日作出判决：上海业成物业管理有限公司于判决生效后十日内向上海市徐汇区环线广场业主委员会给付2012年7月至2012年12月间停车费收益计101,130元。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12,373元，由上海市徐汇区环线广场业主委员会负担11,478.40元，上海业成物业管理有限公司负担894.60元。审计费93,000元，由上海市徐汇区环线广场业主委员会、上海业成物业管理有限公司各半负担46,500元。判决后，环线广场业委会不服，上诉于本院，诉称：1、环线广场业主大会、环线广场业委会作为代表小区全体业主的权利主体，于2012年5月8日依法成立。2、据环线广场业委会所知，物权法生效前，国家和上海市物业管理相关法规均规定物业小区地面停车费归全体业主享有。3、原审几次庭审业成物业公司没有单独提出过2012年7月之前的停车费诉请超过诉讼时效的抗辩意见，法庭也没有告知过环线广场业委会，仅是在最后一次庭审中主审法官才询问环线广场业委会在诉讼前是否向业成物业公司提出过相关主张。环线广场业委会表示曾经书面向业成物业公司催告过，但法庭没有给予环线广场业委会该方面补充证据的条件，导致对该节事实认定不清。事实上，环线广场业委会成立不久即于2012年6月5日以书面形式要求业成物业公司提供历年停车费收支情况。因作为小区公益性收入的停车费历年来都是滚动结算的，既然双方没有约定过每年结算的时间节点，双方在物业服务合同有效期间任何时候都可以进行结算，故不存在原审判决认定的环线广场业委会于2014年6月25日提起本案诉讼已超过两年诉讼时效的问题。请求二审法院依法撤销原判，改判业成物业公司支付环线广场业委会2006年10月至2012年12月期间的停车费收益共计1,118,892元。被上诉人业成物业公司辩称：一、业主委员会成立与否与业主是否主张其权利并没有关联性，在业主委员会成立前，业主可以自行向法院提起诉讼。1、业主委员会本身没有任何权利，其一切权利均来自于全体业主的授权。2、根据《上海市商品住宅专项维修资金管理办法》第二十四条第二款的规定，业主认为应当存入专项维修资金账户的经营服务收益被侵占或者挪用的，业主或者业主委员会可以依法向人民法院提起民事诉讼。由此可见，在业主委员会尚未成立时，业主可以自行向人民法院主张权利，法律赋予了业主维护自身权益的诉权，与业主委员会的成立与否无关。二、环线广场业委会主张2006年10月至2012年6月期间的停车费确已超过诉讼时效期间。1、环线广场业委会与业成物业公司之间从未对停车费结算进行过约定，故环线广场业委会在2014年6月再起诉向业成物业公司主张2006年10月至2012年6月期间的停车费早已超过诉讼时效。2、本案的实质是业主认为业成物业公司侵占了应当存入专项维修资金的停车费。我国民法通则规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年。诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。而根据建设部、财政部的相关规定，各地房地产主管部门应当每年至少一次与专户管理银行核对住宅专项维修资金账目，并向业主、公有住房售房单位公布住宅专项维修资金交存、使用、增值收益和结存总额的情况。《上海市商品住宅专项维修资金管理办法》同时规定，专项维修资金的开户银行应当每年向全体业主发送专项维修资金分户账单。业主委员会和业主可以向开户银行查询其账户或者分户账的情况。由此可见，公布专项维修资金增值收益、结存总额的义务在房地产管理部门。业主在房地产管理部门每年公布维修资金情况及收到银行对账单时已经知道其权利受到侵害，而业主未在规定时效期间内提起诉讼，故环线广场业委会主张2006年10月至2012年6月期间的停车费确已超过诉讼时效。三、环线广场业委会在二审期间提供的证据不属于法律规定的新证据，且该证据根本无法证明环线广场业委会曾经向业成物业公司主张过涉案停车费。四、业成物业公司在原审时不止一次提出时效抗辩，环线广场业委会称原审法院未给予其时间补充证据不是事实。综上所述，环线广场业委会的上诉请求缺乏依据，原审判决正确，请求二审法院依法维持原判。原审第三人徐汇建材公司辩称：其和业成物业公司在原审时明确提出过诉讼时效的抗辩，环线广场业委会的上诉理由不是事实，故请求二审法院依法维持原判。经本院审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。二审庭审中，环线广场业委会提供2012年6月5日其向业成物业公司发出的《知会函》一份，旨在证明环线广场业委会曾要求业成物业公司提供停车费收支情况的相关材料，主张过相应权利。对此，业成物业公司、徐汇建材公司认为，对该份《知会函》上代表业成物业公司签字的“姜某某”的身份其不清楚，且该份《知会函》仅是环线广场业委会要求业成物业公司提供停车费收支情况的材料，没有涉及主张权利问题，而该份证据亦不属于二审中的新证据。对此，本院认为，暂且不论该《知会函》是否属于二审中的新证据，也暂且不论“姜某某”能否代表业成物业公司，仅就该《知会函》内容本身而言，其只是环线广场业委会要求业成物业公司提供涉案小区停车费收支情况的相关材料而非要求结算涉案停车费，故环线广场业委会以此证明其曾就涉案停车费向业成物业公司主张过权利，不能成立，本院对此不予采信。本院认为，鉴于环线广场业委会对原审法院就涉案停车费的计算方式（地面停车费与地下车库停车费按4：6比例分成、业成物业公司按25%收取管理费）没有异议，故本案的争议焦点是环线广场业委会要求业成物业公司支付2006年10月至2012年6月期间涉案小区地面停车费的诉请是否超过诉讼时效。对此，鉴于业成物业公司确认其与环线广场业委会就涉案小区停车费的结算（包括结算时间等）从未进行过相应约定，故环线广场业委会可在合理期间内向业成物业公司提出相应结算请求。根据本案查明的事实，业成物业公司实际于2012年12月31日退出涉案小区，而环线广场业委会系于2014年6月25日提起本案诉讼，即在双方物业服务合同关系终止后的两年内向业成物业公司主张结算涉案停车费，符合常理，故环线广场业委会的诉请并未超过法律规定的两年诉讼时效期间。就业成物业公司关于本案实质是业主认为业成物业公司侵占了应当存入专项维修资金的停车费、业主在业主委员会成立之前亦可就此主张相应权利的上诉理由，因本案实质系在业成物业公司退出涉案小区后环线广场业委会要求与业成物业公司结算相关费用，而在结算之前不存在业主认为业成物业公司侵权及由此应及时主张相关权利的问题，故对业成物业公司上述上诉理由，本院不予采信。就2006年10月至2007年9月期间即2007年10月1日物权法实施之前的停车费环线广场业委会是否有权主张的问题，因物权法实施之前就“占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”，法律、行政法规并无相反或与之相冲突的规定，结合2004年11月1日起实施的《上海市住宅物业管理规定》第二十条关于物业管理区域内的公共绿化、道路、场地归全体业主所有及第二十五条关于利用物业共用部分获取的收益归共同拥有该物业的业主所有的相关规定，本院认定环线广场业委会对2006年10月至2007年9月期间涉案小区的地面停车费亦有权主张相应权利。由此，原审法院以超过诉讼时效为由驳回环线广场业委会部分停车费诉请有误，本院对此予以纠正。环线广场业委会的上诉诉请，依法有据，本院对此予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销上海市徐汇区人民法院（2014）徐民四（民）初字第2882号民事判决；二、上海业成物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上海市徐汇区环线广场业主委员会2006年10月至2012年12月期间的停车费收益共计人民币1,118,892元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币24,747元，由上海市徐汇区环线广场业主委员会负担12,389元，上海业成物业管理有限公司负担12,358元。审计费人民币93,000元，由上海市徐汇区环线广场业主委员会与上海业成物业管理有限公司各半负担46,500元。二审案件受理费人民币13,959.80元，由上海业成物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张薇佳审 判 员 唐建芳代理审判员 盛伟玲二〇一五年九月十一日书 记 员 莫 莉附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……二、《上海市住宅物业管理规定》第二十条业主委员会主任、副主任由业主委员会选举产生。业主委员会主任负责主持业主委员会日常工作，并履行以下职责：（一）召集和主持业主委员会会议；（二）提出业主委员会会议议题；（三）按照业主大会会议的决定，签署有关文书。业主委员会主任因故不能履行职责时，由副主任履行。三、《上海市住宅物业管理规定》第二十五条业主委员会应当自换届改选小组成立之日起十日内，将其保管的有关财务凭证、业主清册、会议纪要等档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交物业所在地房管办事处保管。业主大会、业主委员会依法需要使用上述物品的，物业所在地房管办事处应当及时提供。新一届业主委员会选举产生后，应当在三十日内向乡、镇人民政府或者街道办事处办理换届备案手续，并由物业所在地房管办事处在备案后十日内，将其保管的前款所述物品移交新一届业主委员会。拒不移交第一款所述物品的，新一届业主委员会可以请求物业所在地乡、镇人民政府或者街道办事处督促移交，物业所在地公安机关应当予以协助。 来自：