（2015）延民初字第3822号
裁判日期: 2015-09-11
公开日期: 2016-07-22
案件名称
原告袁玉光诉被告闫秀华房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书
法院
延吉市人民法院
所属地区
延吉市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
袁玉光,闫秀华
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《中华人民共和国担保法》：第五条第一款
全文
吉林省延吉市人民法院民 事 判 决 书（2015）延民初字第3822号原告：袁玉光，男，汉族，住延吉市公园街。被告：闫秀华，男，汉族，住延吉市进学街。原告袁玉光诉被告闫秀华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月1日受理后，依法由审判员杨雪松独任审判，于2015年8月27日公开开庭进行了审理，本案现已审理终结。原告袁玉光、被告闫秀华到庭参加诉讼。原告诉称，2014年9月14日，被告与原告签订购房协议书，原告购买被告位于公园街瑞升小区商品房11楼5号房屋，价款21万元，先交付定金5万元，待2014年11月30日房屋过户时交付2万元，其余房款另交。合同签订后，原告交付定金5万元及购房款2万元，而被告既不能按照购房协议中的约定交付房屋，也不能为我过户，同时还将该房另行处置，使该合同的目的根本无法实现。为此，请求法院判令：1.解除房屋买卖合同；2.由被告返还双倍定金10万元、购房款2万元、违约金2万元，共计14万元。被告辩称，1.原先是自己想购买本案诉争的房屋，原告也有意购买，由于与原告是朋友关系，而且也曾经借给我钱帮助过我，我就想买下此房后再转卖给原告，因此最终按照原告的意思拟定了一份购房协议书，于2014年9月24日双方签字，但该协议书一直由原告保存，我手里没有购房协议书，故本人认为原告有更改、伪造协议书的嫌疑，法院应当判决该合同无效。2.原告诉称协议签订后交付了定金5万元及购房款2万元，不仅与协议的内容不符，也与事实不符，原告既不能证明他从自己账户中一次性取钱7万元，也无法证明我的账户中进了7万元钱，原告也无我开具的收条加以证明，所以原告既未履行协议，也未实际交付定金和购房款，因此，原告这是在欺骗和讹诈。3.我确实欠原告近6万元未还，只是因为我做煤炭生意的钱未收回，在原告多次索要被逼无奈之下，向原告出具了包括1万元违约金在内共7万元的欠条，因本人暂无力偿还，与原告协商用本人妻子每月3000元的工资抵债，待收到卖煤款后一次性偿还完，遭到原告拒绝，所以本人不是想赖账，而是暂时无力偿还而已。综上，原告要求双倍返还定金10万元、购房款2万元、违约金2万元，共计14万元的诉讼请求完全不合理，希望法院判定房屋买卖协议和欠条无效。本院经开庭审理查明如下事实：2014年9月14日，原告与被告签订购房协议书，约定将被告位于延吉市公园街瑞升小区商品房11楼5号房屋以21万元的价格出售给原告，原告向被告以从被告欠原告的欠款中抵债的方式交付5万元定金，同时约定被告于2014年11月3日前将房屋产权证更名到原告名下时，原告再向被告支付2万元，余款14万元由原告于2015年11月3日前向被告支付完毕。但被告并非拥有所诉争房屋的所有权，也未能如其所说购得此房，因此导致双方签订的购房协议书所确定的权利义务根本无法实现，在此情况下，被告于2015年4月26日向原告出具了一份欠条，表示将于2015年5月26日前将欠原告的9万元人民币还清。事后被告并未按约定时间将欠款偿还给原告，因此形成诉讼。认定上述事实的证据有：1.原告向本院提交的购房协议书复印件一份，证明其与被告于2014年9月14日签订了购房协议，约定将被告位于延吉市公园街瑞升小区商品房11楼5号房屋以21万元的价格出售给原告，并向被告交付了5万元定金。2.原告提交的由原、被告共同签名的欠条复印件一份，证明被告表示在2015年5月26日前偿还原告欠款9万元人民币。被告对上述证据的真实性无异议，但表示购房协议书签订后，原告向被告交付定金5万元及购房款2万元，不仅与协议的内容不符，也与事实不符，被告并未实际收到定金，只是以从被告欠原告的欠款中抵债的方式交付5万元；被告向出具的欠条是在原告多次索要被逼无奈之下，向原告出具了包括1万元违约金在内共7万元的欠条，因本人暂无力偿还，与原告协商用本人妻子每月3000元的工资抵债，待收到卖煤款后一次性偿还完，遭到原告拒绝，所以本人不是想赖账，而是暂时无力偿还而已。本院认为，该案虽有房屋买卖合同的表象成份，但实质上应当是民间借贷纠纷，应适用合同法和民间借贷法律的有关规定处理。关于房屋买卖合同以及定金效力问题。根据本院查明的事实，被告闫秀华系在根本未取得本案所诉争房屋的所有权的情况下虚构事实，谎称可以将延吉市公园街瑞升小区商品房11楼5号房屋以21万元的价格出卖给原告，明显具有欺诈性质，从签订合同时就无法实现合同目的，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一项：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订阅合同，损害国家利益的”之规定，该购房协议系无效合同。根据《中华人民共和国担保法》第五条第一款“担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效”之规定，购房协议书中约定5万元定金的条款无效，但原告可以该条第二款“担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任”，向被告闫秀华主张要求其承担因过错而引起的相应的民事责任。因此，因该购房协议书本身无效而不存在解除的问题，原告要求解除与被告签订的购房协议的诉讼请求有误，应为确认购房协议书无效。原告要求被告因签约过错而承担相应的民事责任，即原告所诉违约金的请求，本院予以支持。关于原、被告双方的借贷数额及违约金问题。被告自认在先前欠原告5万元的情况下，又根据与原告签订的无效购房协议书收取了原告的2万元购房款，同时在原告多次向其主张按照购房协议交付房屋无果的情况下，应原告要求表示愿意承担2万元的违约金，并在2015年4月26日生成的欠条上签字，本院予以确认。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一项、中华人民共和国担保法》第五条第一款、第二款的规定，判决如下：原告袁玉光与被告闫秀华之间签订的购房协议书无效。二、被告闫秀华于本判决生效之日起10日内，偿还原告袁玉光人民币9万元，并以此为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的标准，向原告袁玉光支付自2015年5月26日起至实际偿还完毕之日止的利息。案件受理费3100元，减半收取1550元，由被告闫秀华承担。如被告未在本判决指定的给付期限履行给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审判员 杨雪松二〇一五年九月十一日书记员 李 越 关注微信公众号“”