（2015）云中法民二终字第273号
裁判日期: 2015-09-11
公开日期: 2015-12-26
案件名称
谢冠雄与新兴县市场物业管理中心租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省云浮市中级人民法院
所属地区
广东省云浮市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
谢冠雄,新兴县市场物业管理中心
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《诉讼费用交纳办法》：第十三条，第十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省云浮市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）云中法民二终字第273号上诉人（原审本诉被告、原审反诉原告）：谢冠雄，男，1959年1月24日出生，汉族，居民，住新兴县。委托代理人：谢冠铭，系上诉人谢冠雄的胞弟。被上诉人（原审本诉原告、原审反诉被告）：新兴县市场物业管理中心。住所地：新兴县新城镇。法定代表人：廖乐华，该中心主任。委托代理人：陈广田，该中心副主任。委托代理人：李新林，广东来邦律师事务所律师。上诉人谢冠雄与被上诉人新兴县市场物业管理中心（以下简称市场物业管理中心）租赁合同纠纷一案，不服新兴县人民法院作出的（2014）云新法民二初字第340号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月15日受理后，依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。原审法院查明：1993年12月25日，谢冠雄与新兴县工商行政管理局签订了一份《东门市场固定摊位租赁合同》。合同载明：谢冠雄通过竞投，投中新兴县工商行政管理局的东门市场一固定摊位。合同约定：1、摊位编号：东门市场首层1号，面积22.33平方米；2、租赁时间从1994年1月1日起至2013年12月31日止，租期共二十年；3、租金每平方米1710元，全部租金合计38184.3元，租金于1993年12月25日前一次性交清；4、经营规定：（不准经营饮食业；（不准经营有毒、有腐蚀性、易燃易爆的商品；（不准经营污染环境及其他违禁的商品；5、租赁期满合同自然终止；6、双方均不得擅自解除合同，如谢冠雄违约，所交租金不予退回；如新兴县工商行政管理局违约，双倍退还未履行年限的租金。此外，合同还约定了其它的内容。签订合同当天，谢冠雄一次性付清了20年租期的租金给新兴县工商行政管理局。此后，新兴县工商行政管理局亦依约交付租赁摊位给谢冠雄使用。在履行合同期间，2001年11月8日，云浮市工商行政管理局与新兴县人民政府签订了《新兴县市场办管脱钩交接书》，该交接书载明工商行政管理部门通过财政拨款、贷款、自筹以及集资等形式建设的市场或与其他单位和个人联办建设中属于工商行政管理部门所有的部分，现仍作为市场使用的全部移交给新兴县人民政府，债权债务也全部移交给新兴县人民政府。据此，新兴县工商行政管理局将东门市场的物权整体移交给新兴县人民政府管理和处置。2001年11月20日，经新兴县机构编制委员会批准，成立了新兴县市场物业管理中心，该中心接管了新兴县人民政府从原新兴县工商行政管理局移交的东门市场物权及其物业服务。新兴县市场物业管理中心接管东门市场物业管理后，谢冠雄签订的《东门市场物业固定摊位租赁合同》继续履行。直至2006年，市场物管中心因市场改造需要，将东门市场四周的南面砌起了砖墙。2010年，该中心再次在市场四周的东面砌砖墙。为此，谢冠雄认为东门市场砌了南墙、东墙后影响其1号摊位的使用，故多次与市场物管中心协商，但无果。2013年12月31日，谢冠雄租赁东门市场内的1号摊位的租期届满，但未依约腾退摊位。为此，市场物管中心多次通知谢冠雄腾退1号摊位，但遭拒。市场物管中心遂于2014年10月13日向原审法院提起诉讼，并提出诉讼请求：1、责令谢冠雄在限定期限内腾退租赁物，将租赁物移交市场物管中心；2、判令谢冠雄支付从2014年1月至同年7月止占用摊位的占用费1113.7元（按原合同约定20年租金计算7个月，即38184.3元÷240个月×7个月）给市场物管中心；3、案件受理费由谢冠雄负担。在一审举证期限内，谢冠雄于2014年11月6日向原审法院提起反诉，请求：1、判令市场物管中心返还谢冠雄租金9546元（即按原合同约定20年租金返还5年为38184.3元÷240个月×5年×12个月）；2、本案诉讼费用由市场物管中心承担。。原审诉讼中，谢冠雄提供了东门市场现状的照片到庭，以证实市场物管中心在东门市场东面、南面砌起墙体的事实，但市场物管中心认为砌起墙体是市场整体改造需要，并不影响谢冠雄正常使用。原审法院认定，本案是租赁合同纠纷。谢冠雄与原出租方新兴县工商行政管理局签订的《东门市场固定摊位租赁合同》是在平等、自愿的基础上订立的，双方意思表示真实，内容不违反法律和行政法规强制性的规定，该合同合法有效，双方均应依约全面履行自己的权利和义务。由于《东门市场固定摊位租赁合同》约定谢冠雄租赁该市场内1号摊位的租赁期限从1994年1月1日至2013年12月31日止，即谢冠雄承租的摊位已于2013年12月31日期满，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物……”的规定，谢冠雄应当腾退租赁物给市场物管中心，故市场物管中心要求腾退摊位的请求，依法有据，应予以支持。但是，谢冠雄从摊位期满后至今仍一直占用摊位，不肯腾退摊位给市场物管中心，已造成市场物管中心因无法使用该摊位在经济上的损失，谢冠雄应对该损失承担赔偿责任。现市场物管中心请求谢冠雄支付按原租赁合同约定的租金计算其占用摊位的占用费，合法合理，应予以支持。鉴于市场物管中心只请求2014年1月至7月的占用费，经核算为1113.7元（38184.3元÷240个月×7个月），而市场物管中心对7月份以后的占用费没有提出诉求，故不作处理，但其可另循途径解决。谢冠雄认为其享有优先续租权而拒绝腾退摊位，有悖法律规定。对于谢冠雄的反诉请求及其抗辩意见，原审法院研判如下：谢冠雄在履行《东门市场固定摊位租赁合同》期间，市场物管中心基于市场改造的需要分别于2006年和2010年在东门市场的南面和东面建起墙体，由于上述墙体并不是针对谢冠雄租赁的1号摊位而建，墙体并不妨碍和影响谢冠雄继续经营，更不会改变谢冠雄的1号摊位的用途，故谢冠雄提出市场物管中心建起墙体影响其使用租赁物，请求市场物管中心返还租金9546元，理据不足，原审法院不予支持。此外，对谢冠雄认为市场物管中心不是东门市场的物权人，无权在本案主张权利问题。由于市场物管中心提供的《新兴县市场办管脱钩交接书》、《移交市场明细表》和《新兴县机构委员会文件》等证据，已印证了市场物管中心是东门市场的物权人和管理人。因此，谢冠雄的上述主张，与事实不符，原审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，原审法院判决：一、谢冠雄应于判决发生法律效力之日起五日内腾退新兴县新城镇东门市场首层1号摊位给市场物管中心。二、谢冠雄应于判决发生法律效力之日起五日内支付占用新兴县新城镇东门市场首层1号摊位的占用费1113.7元给市场物管中心。三、驳回谢冠雄的全部反诉请求。本案受理费50元、反诉费25元，由谢冠雄负担。宣判后，上诉人谢冠雄不服，向本院提起上诉，请求：一、撤销原判决，二、裁定驳回被上诉人的起诉或被上诉人返还租金9546元（减收或延期）给上诉人。上诉理由：一、一审法院作出的判决系审理程序违法。1、根据《民事诉讼法》第一百一十九条和《物权法》第九条的规定及被上诉人仅提供非物权登记凭证，并没有提供物权登记凭证，被上诉人并非涉诉租赁物的权利人，以非物权的权利人向上诉人主张权利，系主张主体不适格。应根据最高人民法院《关于适用〈民事诉讼法〉的解释》第二百零八条的规定，裁定驳回被上诉人的起诉。2、将被上诉人于2014年7月7日（9日）提起诉讼时间审理查明为2014年10月13日提起诉讼时间，故意规避违反《民事诉讼法》第一百二十三条：“应当在七日内立案”规定的违法行为。二、一审法院作出的判决系认定事实不清。1、被上诉人系于2014年7月7日（9日）提起诉讼，而并非系于2014年10月13日提起诉讼。2、被上诉人在2006年期间封堵租赁物南面系为了出卖商铺，在2010年期间封堵租赁物东面系为了出租商铺，并非市场改造需要。3、被上诉人并非《物权法》第九条规定的物权权利人。三、一审法院作出的判决系适用法律错误。不应适用所援引的6条法律，而应适用《合同法》第二百一十六条、第一百零七条、第二百三十条等相关法律规定。四、一审法院作出的判决认为系明显不当。1、租赁物二面场地被封堵，却被认为并不妨碍和影响承租人使用，按照该认为逻辑，三面场地全被封堵，更加不妨碍和不影响承租人使用，反之更有利于承租人使用。2、根据《物权法》第九条的规定，被上诉人并非物权权利人，而根据什么法律规定，以被上诉人提供非物权登记凭证，认为其系该租赁物的物权权利人？3、决定由上诉人负担受理费50元和反诉费50元，有违反本诉金额1113.7元和反诉金额9546元及《诉讼费用交纳办法》第十三条、第十八条的合并审理分别减半交纳的规定。综上所述，请求二审法院根据事实和法律作出公正的裁决。上诉人谢冠雄在二审期间没有提供新的证据。被上诉人市场物管中心答辩称：一、我方是涉案租赁物的管理人和权属人，有权处分租赁物。二、双方签订的《租赁合同》因期限届满而终止，上诉人应当腾退租赁物并将租赁物移交我方。合同法第九十一条第一款第（一）的规定：“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行”和第九十八条的规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”据此，由于本案的租赁时间从1994年1月1日至2013年12月31日止，目前已经期满，双方的租赁合同关系因期限届满而终止，对方应腾退租赁物并将租赁物移交我方。三、上诉人主张返还租金9546元的理据不足。我方分别在2006年和2010年在东门市场的南面和东面建起了墙体，由于上述墙体并不是针对上诉人的租赁物的1号摊位而建的，自始至终没有妨碍上诉人按合同约定的用途使用租赁物，其主张返还租金的理据不足，原审法院驳回其诉求是正确的。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，对方的上诉请求理据不足，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人市场物管中心在二审期间没有提供新的证据。原审法院查明的事实与本院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人谢冠雄与原出租人新兴县工商行政管理局签订的《东门市场固定摊位租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合同有效。本案的争议焦点问题是：1、被上诉人作为原告起诉的主体是否适格？2、被上诉人应否向上诉人返还租金？关于被上诉人的主体资格问题。在合同约定的租赁期间，2001年11月20日，新兴县人民政府成立了新兴县市场物业管理中心，即被上诉人，由被上诉人接管了新兴县工商行政管理局移交给新兴县人民政府的东门市场物权及其物业服务，虽然被上诉人没有办理东门市场的产权登记，但被上诉人依法取得了东门市场的实际使用权，其对租赁物具有合法的使用、收益权利，并取代新兴县工商行政管理局成为本案租赁合同的出租人。上诉人认为被上诉人没有物权凭证，并非租赁物的物权权利人，请求驳回被上诉人起诉的理由不成立，本院不予采纳。关于被上诉人应否返还租金问题。上诉人认为被上诉人封堵租赁物的南面和东面墙体，妨碍其出入，请求被上诉人返还墙体封堵后的租金9546元。对此，双方均承认封堵墙体的事实，并确认上诉人可以在西面通行。被上诉人封堵墙体并没有妨碍上诉人出入租赁物，上诉人至今仍在使用租赁物，故上诉人请求被上诉人返还租金的理由不成立，本院不予支持。另外，上诉人认为原审判决决定由其负担本诉受理费50元和反诉受理费50元，违反《诉讼费用交纳办法》第十三条、第十八条的规定。《诉讼费用交纳办法》第十八条规定：“被告提起反诉、有独立请求权的第三人提出与本案有关的诉讼请求，人民法院决定合并审理的，分别减半交纳案件受理费。”经查，本案本诉受理费为50元，反诉受理费应收为100元，原审法院减半收取为50元，符合上述规定，本院予以维持。综上所述，原审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，实体处理恰当，本院予以维持。上诉人的上诉请求理由不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人谢冠雄负担。本判决为终审判决。审 判 长 邓建勇审 判 员 罗晓红代理审判员 陈洁涛二〇一五年九月十一日书 记 员 冯梓叶 更多数据：