（2015）巴民初字第398号

裁判日期: 2015-09-11

公开日期: 2015-12-21

案件名称

陆锦芳与黄来、陈春秀租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

巴马瑶族自治县人民法院

所属地区

巴马瑶族自治县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

陆锦芳,黄来,陈春秀

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

广西壮族自治区巴马瑶族自治县人民法院民事判决书（2015）巴民初字第398号原告陆锦芳。委托代理人覃孙东，广西万岗律师事务所律师。被告黄来。被告陈春秀。二被告共同委托代理人韦绮，广西辉彪律师事务所律师。原告陆锦芳诉被告陈春秀、黄来租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月1日受理后，依法组成由审判员覃元梅担任审判长，代理审判员覃茂华、人民陪审员韦兆华参加的合议庭，于2015年5月12日在本院第二审判庭公开开庭进行了审理，书记员李宏婧担任法庭记录。原告陆锦芳及其委托代理人覃孙东，被告陈春秀、黄来及其委托代理人韦绮到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2014年8月中旬，得知被告陈春秀经营的河池市第三高级中学（以下简称三高）的一间门面还有五年的经营期要转让。双方约定：被告陈春秀将门面及其门面内的八个小货架、一个旧冰柜、剩余约200元的小商品一起作价28000元转让给原告。商定价钱后，原告要求被告提供其与三高的租赁合同，但被告要求原告先付款，过后再拿租赁合同来并签订转让合同。2014年8月15日通过银行转了28000元到被告黄来的银行账户，两被告于当日写了一份收据给原告。之后，被告一直未将其与三高的门面租赁合同拿来给原告，所以原、被告也没有签订转让合同。2015年3月5日河池市第三高级中学向各租户发通知称，学校门面已到期，并应于2015年3月8日移交门面给学校。原本以为可以经营5年时间，但实际经营才6个月时间门面租期就到，原告认为，被告无权转让门面，其转让的门面并收取原告的转让费没有依据，要求被告返还转让费，但被告不同意，特提起本案诉讼，请求：判令两被告返还27800元转租费给原告。原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、收据原件一份、信用社银行存款回执单原件一份，证实被告收取了原告28000元，这包括门面转租及门面内物品的转让费用；2、三高发的《通知》两份原件，2014年10月8日的《通告》证实三高告知租户该门面租期到2014年12月31日期满，2015年3月5日的《通知》通知租户应于2015年3月8日前搬走，否则停水停电；3、三高与其他业主2009年的《铺面出租合同》复印件一份，证实被告没有权利承租这个门面，同时被告于2014年8月转租给原告的合同是无效的；4、《广西壮族自治区行政事业单位资金往来结算票据》原件一张，证实门面原来的承租者是杨彩玉；5、打印彩色照片11页共21张，证实铺面交接时剩余的小商品。被告辩称，1、原告所诉与事实不符。被告转让门面给原告时已经明确告知其租赁期限，并以合理的市场价转让；2、原告不能继续租用三高的门面，不是被告的原因造成。被告不应为第三方的行为负责；3、被告黄来是被告陈春秀的丈夫，该门面的实际经营者是被告陈春秀，由于被告陈春秀没有银行卡，所以就被告黄来在门面转让给原告时，提供自己的银行卡号给被告转账，仅此而已，被告黄来更不应该为三高不再出租门面房给原告继续经营而买单。综上所述，原告所诉无事实和法律依据，其所提供的证据也不能证明其主张。被告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：证据1、巴马西山司法所《调解》笔录复印件一份，证实原告与被告是在自愿协商情况下，以合理的价格进行的买卖及转让门面房合同，合同有效成立，且双方已实际完全履行权利义务；证据2、三高于2014年10月8日发的《通告》复印件一份，证实原告称受到被告的欺骗，到2015年3月5日才知道该门面2014年底已到期，不真实。原告不能继续租赁三高门面房，是基于政策性原因；证据3、《广西壮族自治区行政事业单位资金往来结算票据》复印件一张，证实原告知道该门面房是被告转租他人的门面房。原告已于被告和三高门面租赁到期后，重新续租建立新的房屋租赁合同的事实。经庭审质证，被告对原告提供的证据的质证意见如下：证据1三性无异议，但说明原、被告之间的转让是在自愿公平的基础上签订的行为；证据2三性无异议，补充说明在三高向原告发出第一份通知的时候，已经明确告知被告与三高的房屋租赁期限是到2014年12月30日止到期，第二份通知是新的业主通知，是向原告发出的通知，不是对被告发出的通知；证据3三性有异议，该合同没有合同本人的信息，被告无从知晓该合同是否真实，被告从他人手里承租门面从未见过此合同。他人与三高的合同不必然是被告与三高的合同，其内容不是被告与三高的合同内容。原告有能力调取该份证据，那么原告就有能力知道被告租赁期限为2014年12月30日止。诉状中原告称2015年3月5日才知道被告承租给原告的门面的租期是到2014年12月30日止不真实；证据4三性无异议，这是原告与三高形成的新的门面租赁合同，其原告与被告的租赁关系已转移。证据5三性有异议，该证据的时间显示是2015年3月8日，不是铺面交接时的情景。原告对被告提供的证据的质证意见如下：对1、2、3的三性无异议，但证据2的两份通知都是原告在2015年3月5日才知道的。本院对原、被告提供的证据认定如下：原告提供的证据1、2具有真实性、合法性，与本案有关联性，被告对其无异议，本院予以采信；证据3与本案无关联性，不予确认；证据4具有真实性、合法性，与本案有关联性，本院予以确认；证据5具有真实性、合法法，但未有其他证据佐证，且被告不认可，不足以证实系铺面交接当时的铺面内商品实际情况，本院不予采信。对被告提供的证据1，系司法行政机关制作的笔录，其真实性、合法性予以确认，但只能证实原、被告发生纠纷后，原告向西山乡司法所申请调解的事实；证据2、3系原告提供的证据2、4的复印件，本院予以确认。本院依职权向河池市第三高级中学发函协助调查相关事实，河池市第三高级中学于2015年5月30日向本院复函：称本案诉争的门面具体地理位置为该校原附属小学（现为紫苑幼儿园）大门往巴马高中方向第一间铺面（临街铺面）属于河池市第三高级中学的铺面，学校于2009年11月27日与杨彩玉签订的《铺面出租合同》，租期为2010年1月1日至2014年12月31日。与杨彩合同签订后，该铺面的租金一直是承租人杨彩玉支付，不存在第三人以承租人杨彩玉名义支付租金问题。根据学校与杨彩玉签订的《铺面出租合同》第九条约定，河池市第三高级中学对承租人的转包行为不予承认。并随附了《该校西南铺面示意图》复印件、三高与杨彩玉签订的《铺面出租合同》复印件及其2013年至2014年铺面收取租金发票复印件。原、被告对河池市第三高级中学的答复函及随附材料均无异议，本院予以确认。综合本案证据，本院确认以下法律事实：本案诉争的铺面具体地理位置为紫苑幼儿园大门往巴马高中方向第一间铺面（临街铺面），属于河池市第三高级中学的铺面。该校于2009年11月27日与杨彩玉签订了《铺面出租合同》，租期为2010年1月1日至2014年12月31日。《铺面出租合同》第九条约定，河池市第三高级中学对承租人的转包行为不予承认。2013年6月起被告陈春秀从别人处承接该铺面经营直至2014年8月中旬，原告得知被告陈春秀经营的上述铺面要转让，后经双方约定：被告陈春秀将铺面及其铺面内的八个小货架、一个旧冰柜、尚未出售的小商品一起作价28000元转让给原告，门面的租金被告陈春秀已支付到2014年12月份，之后的租金由原告自行承担。2014年8月15日原告通过银行转账方式将28000元汇到被告陈春秀的丈夫即被告黄来的银行账户，两被告于当日写了一份《收据》给原告，即日起原告开始接手经营铺面。原、被告之间没有就铺面内的尚未出售的商品进行清点，也没有签订书面协议。2014年10月8日河池市第三高级中学向各铺面租户发通知称，铺面租期将于2014年12月30日到期，2015年1月1日收回门面，要求租户于2014年12月30日前自动停止营业，与学校办理门面移交手续。接到通知后，原告即打电话给二被告称受到欺骗，要求二被告退款。因与二被告协商未果，原告就继续使用该门面。2014年12月30日后，河池市第三高级中学同意各租户续租门面至2015年2月28日止，并于2015年3月5日向各租户再次发通知要求租户于2015年3月8日前自动停止营业，并应移交门面给学校。原告实际经营期间为2014年8月15日至2015年3月5日，铺面即被河池市第三高级中学收回。2015年3月13日，原告向巴马瑶族自治县西山乡司法所申请调解未达成调解协议。因要求二被告返还转让费未果，原告遂提起本案诉讼。庭后经法院释明，原告明确表示对于其与被告之间的上述行为的效力由法院认定，无论是有效还是无效均坚持诉讼请求。另查明，从2013年6月至2014年8月15日期间铺面的租金均是被告陈春秀以杨彩玉名义分别于2013年6月17日、2014年5月4日向河池市第三高级中学支付铺面租金。2015年1、2月份的租金，是原告陆锦芳以杨彩玉名义支付门面租金。案经本院调解无效。本院归纳本案的争议焦点有：一、原、被告之间转租门面及转让门面内的商品和货架等给原告的行为效力如何？二、原告请求两被告返还27800元转让费是否有事实和法律依据？对第一个争议焦点，本院认为，本案所涉及的门面，河池市第三高中仅认可出租给杨彩玉，并未出租给杨彩玉以外的其他人，因此，杨彩玉在承租该门面后，将门面交给他人经营使用的行为，被告陈春秀从他人手中承租来该门面后，将其转交给原告经营使用的的行为，从法律上来讲均属于转租行为，而不是转让行为。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同、损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。原、被告陈春秀之间的门面转租行为及门面内的商品形成的商品转让行为，这两个行为均不存在法律规定的无效情形，因此，本案原告与被告陈春秀之间形成的门面转租行为以及对门面内商品、货架等的转让行为均合法有效，本院予以确认。对第二个争议焦点，有效的民事法律行为对当事人均具有约束力。《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”。据此，只有在原告与被告陈春秀双方之间的租赁合同无效或者被撤销的情况下，原告方有权要求请求被告返还因合同而取得的财产。本案的租赁合同在履行过程中，铺面的所有人（河池市第三高级中学）收回铺面，致使原告未能继续使用铺面，为此，原告请求返还转让费27800元。现本案有效合同未被撤销，经本院释明，原告坚持请求二被告返还27800元转让费的主张，原告的请求没有事实根据和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告陆锦芳的诉讼请求。案件受理费495元，由原告陆锦芳负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费495元，上诉于河池市中级人民法院。上诉案件受理费汇入：广西壮族自治区河池市中级人民法院，账号：20×××98，开户行：农行河池分行城东分理处。逾期不交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。审　判　长　　覃元梅代理审判员　　覃茂华人民陪审员　　李丽华二〇一五年九月十一日书　记　员　　李宏婧附本判决适用的法律条文：一、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。二、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。来源：百度“”