（2015）一中民终字第7059号
裁判日期: 2015-09-11
公开日期: 2015-10-12
案件名称
杜×1与朱×1农村房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第一中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
杜×1,朱×1
案由
农村房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）一中民终字第7059号上诉人（原审被告）杜×1，女，1936年12月3日出生。委托代理人范×1，男，1971年2月5日出生。委托代理人祝云，北京市旷博律师事务所律师。被上诉人（原审原告）朱×1，女，1944年8月10日出生。委托��理人董晶，北京市奥援律师事务所律师。委托代理人李云峰，北京市奥援律师事务所实习律师。上诉人杜×1因农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2015）昌民初字第02085号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：张×1与朱×1系夫妻关系，二人育有两女，分别为长女张×2，次女张×3。张×1于2010年5月30日去世，张×1之父张×4于1996年9月去世，张×1之母姚张氏于1954年3月去世。张×2和张×3出具声明，表示自愿放弃继承父亲张×1的遗产。2002年11月2日，张×1与朱×1作为售房人与作为买房人的杜×1签订《卖房契约》，约定：张×1、朱×1将路南院宅一所，北房五间，东西厢房各三间，包括南院墙，门窗户壁土木相连，共售价现金人民币六万元整，卖与本区东小口镇太平庄村杜×1名下永远为业，���款已笔下交清，并不欠少，连同原房产所有证一并交与买主杜×1长期保存，此约双方各持一纸，买卖双方当面言明，各无反悔，空口无凭，立约为证。2002年11月8日，张×1与朱×1出具收条一份，写明收到南院房款6万元。另查，编号为昌集建（94宅地）字第××××号《集体土地建设用地使用证》登记的土地使用者为张×1，登记地址位于百善乡狮子营村中，土地类别为住宅用地，用地面积361平方米。编号为×××××的《昌平县村镇宅基地登记审批表》登记的户主为张×1。再查，杜×1现为非农业户籍，现户籍地址为602号，其系于2004年12月7日自219号内2号迁来现住址。庭审中，双方均认可《卖房契约》、编号为昌集建（94宅地）字第××××号《集体土地建设用地使用证》以及编号为×××××的《昌平县村镇宅基地登记审批表》中所写的地点现为北京市百善镇狮子营村152号院。经现场勘验，该院落内原有老房均已被拆除，现存房屋为平房12间，一共三排，第一排为二大间门脸房，第二排与第三排房屋南北相对，每排五间，第二排与第三排房屋中间有走廊相隔。上述事实，有《卖房契约》、《集体土地建设用地使用证》、《昌平县村镇宅基地登记审批表》、现场勘验笔录及照片、户籍登记卡、证明、收条等证据及双方当事人陈述在案佐证。朱×1向原审法院提起诉讼，请求：1.确认朱×1及张×1与杜×1于2002年11月2日签订的《卖房契约》无效；2.杜×1将152号院北房五间、东西房各三间及整个院落返还朱×1；3.对方承担全部诉讼费用。在案件审理过程中，朱×1撤回了第二项诉讼请求。原审法院认为：本案《卖房契约》一方当事人为张×1与朱×1，因张×1去世，其第一顺序继承人为朱×1、张×2和张×3，现张×2和张×3放弃继承，故朱×1有权提起诉讼��本案《卖房契约》所买卖的房屋系农村集体土地上的农民房屋。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。杜×1非为争议房屋所在地的集体经济组织成员，不具备购买该村农村房屋的主体资格，故双方的房屋买卖协议违反了法律、法规的强制性规定，应认定无效。杜×1所称该买卖协议得到本村村委会认可，且经北京市昌平区小汤山镇土地管理所盖章进行确认，已将宅基地使用权人变更为杜×1。法院认为，此涂改行为不符合国家土地管理法关于农村集体土地建设用地使用证变更登记的审批规定，此涂改登记使用人行为不具法律效力，法院不予采信。杜×1之其他答辩意见，不合理部分，法院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决如下：朱×1、张×1与杜×1于2002年11月2日签订的《卖房契约》无效。杜×1不服一审法院上述民事判决，上诉至本院，请求撤销原判，依法改判或发回重审。其主要上诉理由是：没有明确法律规定农村房屋不得买卖，一审判决结果不公平。朱×1服从一审法院判决。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为：本案《卖房契约》所买卖的房屋系农村集体土地上的农民房屋。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。杜×1非为争议房屋所在地的集体经济组织成员，不具备购买农村房屋的主体资格，故双方的房屋买卖协议违反了法律、法规的强制性规定，应认定无效。农村集体建设用地使用权证涂改及盖章问题，本案中本院不予认定，当事人可以另行以法律途径解决。综上所述，杜×1上诉理由不能成立，本院不予支持。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费七十元，由杜×1负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。二审案件受理费七十元，由杜×1负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 张洁芳审 判 员 刘国俊代理审判员 刘 磊二〇一五年九月十一日书 记 员 田 星 搜索“”