（2015）云城法河民初字第265号

裁判日期: 2015-09-11

公开日期: 2015-11-18

案件名称

陈运鸿与陈伟明租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

云浮市云城区人民法院

所属地区

云浮市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

全文

云浮市云城区人民法院民 事 判 决 书（2015）云城法河民初字第265号原告陈运鸿，男，汉族，1964年2月15日出生，住广东省云浮市云城区。委托代理人冯向亮，广东言阳律师事务所律师。被告陈伟明，男，1965年11月29日出生，住广东省云浮市云城区。原告陈运鸿诉被告陈伟明租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月29日受理后，依法适用简易程序由审判员张来喜独任审判，于2015年8月21日公开开庭进行了审理，原告陈运鸿及其委托代理人冯向亮到庭参加诉讼。被告陈伟明经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈运鸿起诉称：原、被告经协商一致，于2011年3月18日签订《厂房租赁合同》，该合同约定：1、原告将位于云城区夏洞街324国道边的面积约为1722.6㎡的厂房租给被告使用五年，租赁期限从2012年10月1日起至2017年9月30日止。2、租金按全年12个月计，前两年每年的租金伍拾万元（￥500，000），后三年每年的租金为伍拾伍万元（￥550，000）。3、每年提前一个月一次性付清当年租金，逾期缴交，每天按欠付租金罚2‰的违约金，超期一个月不缴交视为违约，原告可以单方面终止合同，押金归原告所有。4、被告应付原告押金壹拾万元（￥100，000）。5、若被告转租给他人，必须经原告书面同意，否则原告有权单方面终止合同，并且没收被告的押金。6、若被告中途退租，押金归原告所有，原告有权追讨被告所欠的租金，并且被告要赔偿出租方的一切损失；若原告违约，则双倍返还押金给承租方，并赔偿被告所投资的一切损失（国家征用除外）。被告在租用原告的厂房后，双方依约履行合同。但对于2014年10月1日至2015年度的租金，被告依约应在2014年9月30日前付清，但其仅于2014年12月16日和2015年4月9日，分别支付15万元、16万元，尚欠租金人民币贰拾肆万元（￥240，000）未支付给原告。另外，被告在2015年3月份在未经原告的书面同意下，将涉案的厂房转租给他人（分别为江建新、李剑勇），已严重违反了《厂房租赁合同》的约定。原告为了追讨被告所欠的租金，已垫付了律师费人民币12000元，该损失按约定由被告承担。综上所述，被告的违约行为，已损害了原告的合法权益。为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，恳请贵院依法判决：1、解除原、被告签订的《厂房租赁合同》。2、被告支付租金人民币240，000元给原告。3、确认原告不予退还被告押金（定金）人民币100，000元。4、被告支付原告拖欠租金的利息（利息以拖欠租金为本金，按中国人民银行的同期同类贷款利率计算，从起诉之日起计算至付清之日止）。5、被告支付给原告已垫付的律师费12000元。6、本案的诉讼费由被告承担。被告陈伟明无答辩，未向法庭提交证据。经审理查明：原告陈运鸿与祝水娇是夫妻关系，祝水娇对座落于安塘街夏洞村委国道324线南侧的土地［证号为云府国用（2004）第0323号］享有土地使用权。2011年3月18日原告陈运鸿（甲方，出租方）与被告陈伟明（乙方，承租方）签订《厂房租赁合同》一份，该合同约定：一、面积：原告将位于云浮市云城区夏洞街324国道边的面积约为1722.6㎡的厂房租给被告使用五年。二、时间：从2012年10月1日起至2017年9月30日止。三、租金：按全年12个月计，前两年每年伍拾万元（￥500，000），后三年每年伍拾伍万元（￥550，000）。四、付款方式：先付租金后使用的原则，每年一次性付清当年租金，而且提前一个月一次性付清租金，逾期缴交，每天按欠付的租金罚2‰的违约金，超期一个月不缴交视为违约，甲方可以单方面终止合同，押金归甲方所有。五、按金：乙方应付甲方押金壹拾万元（￥100，000）。……七、如果乙方转租给别人，必须经甲方书面同意，否则甲方有权单方面终止合同，并且没收乙方的押金。八、若乙方中途退租，押金归甲方所有，甲方有权追讨乙方所欠租金，并且乙方要赔偿出租方的一切损失。合同还对证件办证、承租期满后的事项进行了约定。双方签订《厂房租赁合同》后，被告陈伟明按照合同约定支付完毕了2014年10月1之前的租金。但对于2014年10月1日至2015年9月30日期间的租金，被告陈伟明依约应在2014年8月31日前一次性付清550000元，但被告陈伟明在2014年12月16日支付150000元，在2015年4月9日支付160000元，尚欠2014年10月1日至2015年9月30日租金240000元未支付给原告陈运鸿。另查明：被告陈伟明未经原告陈运鸿同意，被告陈伟明分别与李剑勇和江建新签订两份《厂房租赁合同》，将以上厂房转租给李剑勇和江建新，两份《厂房租赁合同》约定的到期时间均为2017年。陈伟明已向李剑勇和江建新收取了2015年度的租金。还查明：原告为了追讨被告所欠的租金，于2015年6月24日与广东言阳律师事务所签订了《委托代理合同》，约定由广东言阳律师事务所指派冯向亮担任本案的代理人，原告陈运鸿为此支付费用12000元，并由广东言阳律师事务所开具发票给原告陈运鸿。以上事实，有原告方陈运鸿提交的《国有土地使用权证》、原告陈运鸿与被告陈伟明签订的《厂房租赁合同》、被告陈伟明与江建新、李剑勇签订的两份《厂房租赁合同》、收款收据、《委托代理合同》等证据予以证明。本院认为，本案是租赁合同纠纷。原、被告双方的争议焦点为：1、原、被告双方签订的《厂房租赁合同》是否应予解除；2、原告主张被告支付租金24万元及租金利息的诉讼请求应否支持；3、原告主张被告已经支付的押金100000元不予退还的诉讼请求应否支持；4、原告请求的律师费应否支持。一、原、被告双方签订的《厂房租赁合同》是否应予解除。原告陈运鸿与被告陈伟明签订的《厂房租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反相关法律规定，为合法有效的合同。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条的规定，“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”。该《厂房租赁合同》，自双方当事人签字或者盖章时成立。双方当事人应当按照《厂房租赁合同》的约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告陈运鸿将厂房交付被告陈伟明使用，被告陈伟明通过银行转帐和其他形式支付了相应租金给陈运鸿。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除。”原告陈运鸿与被告陈伟明签订的《厂房租赁合同》中约定，陈伟明转租给别人，必须经陈运鸿的书面同意，否则陈运鸿有权单方面终止合同，并且没收陈伟明交付的押金。没有证据证明被告陈伟明转租的行为经原告陈运鸿同意。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”规定，原告陈运鸿可以解除合同。根据合同法第九十六条第一款之规定，主张合同解除应当通知对方。虽然原告陈运鸿没有向被告陈伟明作出书面通知解除合同或者已通知解除合同，但是，原告陈运鸿已经在起诉状中诉求解除合同，该解除权为形成权，依原告陈运鸿的意思表示而发生法律效力，通知不过为意思表示的形式，起诉可以为意思表示，与通知具有相同的效力，因此，起诉状送达应当视为通知。该起诉状已于2015年7月8日送达至被告陈伟明，被告陈伟明也没有提出异议，因此，应当以2015年7月8日视为被告陈伟明收到通知，即合同从该日予以解除。二、原告主张被告支付租金24万元及租金利息的诉讼请求应否支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，原告请求被告支付拖欠的剩余部分租金240000元（2014年9月30日至2015年10月1日止）符合《厂房租赁合同》的约定，本院予以支持。同时，因被告逾期未支付租金，已构成违约，应支付利息（违约金）给原告。因双方约定的“每天按欠付的租金罚2‰的违约金”过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”之规定，本院对原告主张利息（违约金）按中国人民银行同期同类贷款利率计算，没有违反法律的规定，本院予以支持。按照双方合同约定，租金应于每年的“提前一个月一次性付清租金”，故被告拖欠的上述租金的利息（违约金）应从2014年8月31日开始计算，原告主张从起诉之日，即2015年6月25日起计算，属意思自治，本院应予支持。三、原告主张被告已经支付的押金100000元不予退还的诉讼请求应否支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”之规定，违约金和定金不能同时适用，本案中的押金100000元是为保证合同的顺利进行而设立的，应视为定金。违约金相当于一方因对方违约所造成的实际损失，守约方根据违约金条款，就可以补偿自己因对方违约所造成的损失，因原告请求被告支付（利息）违约金已得到确认和支持，故双方合同解除后，被告交纳的押金100000元应优先用于抵偿租金及（利息）违约金。原告主张押金100000元归原告所有，理据不足，本院不予支持。四、原告请求的律师费应否支持。原告请求的律师费12000元，因原告与被告签订的《厂房租赁合同》并没有对该项费用进行约定，且在诉讼过程中是否委托律师代理诉讼是原告对自身权利的处分，该律师费并非原告因合同解除造成的损失范围，故原告主张被告支付律师费没有理据，本院不予支持。综上，原告陈运鸿与被告陈伟明签订的《厂房租赁合同》应当予以解除；原告主张被告支付拖欠的租金240000元，扣减陈伟明支付的押金100000元，被告陈伟明还应支付租金140000元及利息（违约金）给原告陈运鸿。被告陈伟明经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利，本院依法可缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第二百二十四条第二款、第一百一十五条、第一百一十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告陈运鸿与被告陈伟明于2011年3月18日签订的《厂房租赁合同》于2015年7月8日予以解除。二、被告陈伟明于本判决生效之日起十五日支付租金140000元及违约金（以140000元为本金，从2015年6月29日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至支付完毕租金之日止）给原告陈运鸿。三、驳回原告陈运鸿的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3290元（原告已经预交），由被告陈伟明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审判员　　张来喜二〇一五年九月十一日书记员　　岑绮文