（2015）哈民一民终字第1152号
裁判日期: 2015-09-11
公开日期: 2016-03-23
案件名称
谷宪忠与苗雨东房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
所属地区
黑龙江省哈尔滨市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
谷宪忠,苗雨东
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）哈民一民终字第1152号上诉人（原审被告）谷宪忠，住黑龙江省杜尔伯特蒙古族自治县。委托代理人白刚，黑龙江玉郎律师事务所律师。被上诉人（原审原告）苗雨东，住黑龙江省巴彦县。委托代理人姜海洋，司机，住黑龙江省巴彦县。委托代理人张可，黑龙江九州律师事务所律师。上诉人谷宪忠因与被上诉人苗雨东房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省巴彦县人民法院（2015）巴民一民初字第1347号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月17日受理后，依法组成合议庭，于2015年8月7日公开开庭审理本案。上诉人谷宪忠的委托代理人白刚，被上诉人苗雨东的委托代理人姜海洋、张可到庭参加诉讼。本案现已审理终结。苗雨东在原审诉称：2009年11月4日苗雨东与谷宪忠签订房屋买卖协议书，约定谷宪忠将坐落在巴彦县荣耀官邸A区3号楼3单元402室房屋出售给苗雨东，苗雨东支付了10万元房款。现此房已由他人购买居住，致使苗雨东无法得到房屋所有权，故诉至法院，请求判令解除与谷宪忠签订的转让协议书；谷宪忠立即返还房款及利息，并承担迟延交付房屋给苗雨东造成的经济损失。谷宪忠在原审辩称：苗雨东诉请没有法律依据，请求没有明确数额不符合法律规定。原审判决认定：2009年11月4日，苗雨东、谷宪忠签订《房屋转让协议书》，谷宪忠将以抵工程款的方式取得的位于巴彦县巴彦镇荣耀官邸A区3号楼3单元402室的楼房一处产权转让给苗雨东，双方协议房价100，000元，苗雨东于签订协议时已一次性将房款给付谷宪忠。但谷宪忠至今未将房屋交付给苗雨东。原审判决认为：《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”。依据该法律规定，苗雨东已按合同要求全部履行完毕合同义务，谷宪忠拒不交付房屋，显然无理。现因谷宪忠原因致使交付房屋无法实现，苗雨东要求谷宪忠返还购房本金100，000元，并要求谷宪忠承担利息损失符合法律规定，予以确认。综上所述，苗雨东的诉讼请求成立，予以支持。谷宪忠的抗辩主张不成立，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条一款第（四）项、第一百零七条的规定，判决如下：一、谷宪忠返还苗雨东购房款100，000元；二、谷宪忠赔偿苗雨东利息损失30，833元（利息从2009年11月4日按年利率6%的标准计算至2014年12月24日，实际利息按年利率6%的标准计算至履行日止）。上列一、二项于判决书生效时履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2，300元，减半收取1，150元，由谷宪忠负担。此款于判决书生效时交纳。谷宪忠不服一审判决，向本院提起上诉称：1、一审中，苗雨东提交了与谷宪忠之间签订的房屋购买协议及谷宪忠取得房屋产权的相应手续，该证据可以证实谷宪忠合法取得了出售给苗雨东的房屋，谷宪忠出售给苗雨东的房屋符合法律规定。而苗雨东提出解除买卖合同并承担利息的诉请无法律依据，一审法院判决解除房屋买卖合同，返还房款及承担利息损失，认定事实及适用法律错误。2、一审中，苗雨东没有提出任何有力证据证实谷宪忠出售的房屋有违反法律或约定解除之处，一审判决解除合同无证据支持。且苗雨东亦未提出任何有力证据证实谷宪忠没有实际交付房屋，苗雨东应承担举证不能的败诉责任。上诉请求：撤销原审判决，将本案发回原审法院重审；上诉费用由苗雨东承担。苗雨东针对谷宪忠的上诉请求答辩称：原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。二审查明，案外人哈尔滨博汇房地产开发有限公司（以下简称博汇公司）系本案争议房屋的建设单位，案外人黑龙江省宏太建筑安装有限公司（以下简称宏太公司）为承建单位，谷宪忠实际参与了施工。2008年11月7日，谷宪忠与博汇公司签订《商品房内部认购书》，博汇公司以内部认购的方式，用其开发建设的荣耀官邸A区3号楼3单元402室即争议房屋冲抵谷宪忠17余万元工程款。当日，博汇公司为谷宪忠出具收据，收款方式：抵工程款；收款事由：A3-3-402。《商品房内部认购书》备注中约定：此认购书为荣耀官邸选房认购书，仅作为内部认购购房凭证，严禁自行转让或抵押。2009年6月6日，宏太公司（乙方）与博汇公司（甲方）签订《施工补充协议》，其中第二条约定：经甲乙双方认定，甲方已拨付给乙方工程款340万元人民币，余下所需拨付的工程款以现金加房屋的形式支付，其中现金部分占后续拨款比例的70%，房屋部分占后续拨款比例30%。第七条约定：原博汇公司给宏太公司开出的用于抵押工程款的房屋票据，由于博汇公司已进行了拨款，故开出的房屋票据作废，宏太公司陆续将其退还给博汇公司，以后的拨款方式按此协议执行。2009年11月4日，苗雨东与谷宪忠签订《房屋转让协议书》，谷宪忠将争议房屋转让给苗雨东，价款100，000元，苗雨东于签订协议时已一次性将房款给付谷宪忠。谷宪忠将《商品房内部认购书》、收据、宏太公司与博汇公司签订的《施工补充协议》、房屋抵工程款明细收据一并交付给苗雨东。后争议房屋被他人购买并居住。2014年12月24日，苗雨东向原审法院提起诉讼。本院认为，谷宪忠与博汇公司签订的《商品房内部认购书》中明确约定“此认购书为荣耀官邸选房认购书，仅作为内部认购购房凭证，严禁自行转让或抵押”。但依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，谷宪忠与苗雨东所签《房屋转让协议书》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故双方签订的《房屋转让协议书》有效。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款：“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”结合2009年6月6日，博汇公司与宏太公司签订的《施工补充协议》约定，博汇公司开出的用于抵押工程款的房屋票据，由于博汇公司已经向宏太公司支付了工程款，开出的票据已经作废的约定，谷宪忠并不享有争议房屋的处分权，导致苗雨东无法实现房屋买卖合同的目的，无法取得买卖房屋。原审法院判令返还购房款及支付利息的判决结论符合上述法律规定，本院予以维持。关于谷宪忠是否交付争议房屋的问题，谷宪忠负有举证证明涉案房屋已经交付给苗雨东的义务，但其未能提供有力证据证明其已经履行了交付涉案房屋的义务，故其应当承担举证不能的不利后果。因谷宪忠未能向苗雨东交付房屋，导致合同目的不能实现，构成根本违约。综上所述，原审判决认定事实部分不清楚，判决主文遗漏解除合同判项。故依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、维持黑龙江省巴彦县人民法院（2015）巴民一民初字第1347号民事判决；二、解除上诉人谷宪忠与被上诉人苗雨东签订的《房屋转让协议书》。二审案件受理费2，300元，由上诉人谷宪忠负担。本判决为终审判决。审判长 王忠林审判员 柳 红审判员 张惟光二〇一五年九月十一日书记员 赵春莹史万强 来源：百度搜索“”