（2015）新中民五终字第282号
裁判日期: 2015-09-11
公开日期: 2015-09-24
案件名称
杨克泉与周秀荣、郎希水等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省新乡市中级人民法院
所属地区
河南省新乡市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
周秀荣,郎希水,翟振艳,杨克泉
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）新中民五终字第282号上诉人（原审被告）周秀荣。委托代理人姬卫、高丽娜，河南新基星湖律师事务所律师。上诉人（原审被告）郎希水。上诉人（原审被告）翟振艳。被上诉人（原审原告）杨克泉。委托代理人裴玉国。上诉人周秀荣、郎希水、翟振艳因与被上诉人杨克泉房屋买卖合同纠纷一案，杨克泉于2014年8月21日向河南省封丘县人民法院（以下简称原审法院）提起本案诉讼，请求确认2010年1月18日房屋买卖协议有效，若协议无效，请求返还借款本金45000元及利息，并赔偿杨克全由此遭受的损失。原审法院经审理于2015年3月20日作出（2014）封民初字第01955号民事判决，周秀荣、郎希水、翟振艳不服，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理查明：郎希水与翟振艳系夫妻关系，周秀荣与郎希水系母子关系，与翟振艳系婆媳关系。周秀荣及其丈夫郎存田（已于1996年去世）均系封丘县引黄灌溉管理局的职工。1990年，封丘县引黄灌溉管理局研究决定，在单位自有土地上由职工集资建家属房，该楼房于1991年竣工。周秀荣与其配偶郎存田享有分房资格，并交纳集资款11000元获得了该楼房四单元二楼西户一处房产（加上储藏室面积共计75.45m2），未办理房屋权属登记证书。2010年1月18日，因郎希水欠杨克泉45000元，杨克泉和郎希水、翟振艳签订一份房屋买卖协议，约定将该房屋作价45000元出让给杨克泉，该协议内容为“协议书，甲方：杨克泉，乙方：周秀荣、郎希水、翟振艳，关于乙方借甲方现金一事，经双方协商，特定如下协议：1、乙方所借甲方现金肆万伍仟元，长期无力偿还。乙方自愿将引黄局家属楼二单元二楼西户套房一套（约陆拾平方米）贮存室壹间（约拾平米）作价肆万伍仟元卖给甲方。2、上述房产的所有权从签订此协议起同时归甲方所有，以后此房的利害关系与乙方无关。3、此协议一式三份，自签订协议之日起生效，双方永不反悔。鉴证人：甲方，杨克泉，乙方周秀荣、郎希水、翟振艳，2010年1月18日”。该协议落款显示被告周秀荣手章及杨克泉、郎希水、翟振艳签字和手印，但周秀荣否认手章系其本人所盖。协议签订后，涉案房屋由杨克泉占有使用。2013年11月30日封丘县人民政府研究同意对涉案房屋所在的封丘县平等路南段棚户区进行拆迁改造，双方因拆迁补偿利益分配发生争议，以致形成诉讼。2015年1月21日，杨克泉申请对涉案房屋拆迁置换后的价值进行评估鉴定，2015年2月13日，新乡市西力价格评估咨询有限公司作出封丘县“圣基东方名都”房屋（安置房）价格评估意见书（新西价评字[2015]011号），确定该小区房屋评估价格为218805元。原审法院认为：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。双方于2010年1月18日签订的房屋买卖协议所涉房屋系封丘县引黄灌溉管理局单位集资所建，且未办理房屋权属证书，该房屋所处土地使用权归封丘县引黄灌溉管理局享有，故双方签订的房屋买卖协议违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项关于未依法登记领取权属证书的房地产不得转让的规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定，依法应认定为无效合同。杨克泉诉称涉案房屋买卖协议系双方真实意思表示，乃善意取得该房屋所有权，于法无据。本案郎希水欠杨克泉45000元的事实，双方均予以认可，而该债务发生在郎希水、翟振艳婚姻关系存续期间，故应当视为夫妻共同债务，依法应共同偿还。因郎希水、翟振艳拒绝偿还杨克泉借款，侵犯杨克全合法权益，应当赔偿杨克全相应利息损失，故杨克泉请求支付借款利息的诉请，合情合理，于法有据，予以支持，该利息利率应依照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，起始时间为2010年1月18日。周秀荣并非上述借贷关系权利义务人，故杨克泉请求周秀荣返还借款本金并支付利息的诉请，于法无据，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。本案中，周秀荣等显然清楚涉案房屋系单位集资房，并与杨克泉签订房屋买卖协议，杨克泉在该协议签订过程中不存在主观过错，故该房屋买卖协议归为无效后，周秀荣应当赔偿原告遭受的损失。根据封丘县人民政府房屋征收办公室发出的致委托方函确认争议房屋拆迁前市场价值为88126元，新乡市西力价格评估咨询有限公司对拆迁置换后的房屋价值评估为218805元，该房屋增值130679元。从公平公正及原告杨克泉作为无过错方对该房屋期待利益考虑，该房屋增值部分130679元应归杨克泉所有。周秀荣辩称对该房屋买卖并不知情，协议上的手章也并非其本人加盖，及翟振艳、郎希水辩称涉案房屋买卖协议上周秀荣手章系翟振艳加盖，并未告知周秀荣，因周秀荣、郎希水、翟振艳系近亲属关系，对上述辩解理由，周秀荣等无其他相关证据加以佐证，无法确定其真实性。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项，《中华人民共和国婚姻法》第四十一条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、郎希水、翟振艳于判决生效后十日内共同返还杨克泉借款本金45000元并支付利息（利息计算方式：本金45000元，利率依照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2010年1月18日起至履行完毕之日止）；二、周秀荣、郎希水、翟振艳赔偿杨克泉损失130679元，限判决生效后十日内付清。案件受理费925元，由周秀荣、郎希水、翟振艳负担。周秀荣、郎希水、翟振艳上诉称：1、案涉房屋拆迁安置后的价格评估鉴定应在开庭之前提出，杨克泉在庭审结束后提出程序违法，另该价格评估意见书未经庭审质证，不能作为认定案件事实的依据；2、杨克泉作为翟振艳的亲戚，在明知房屋属于周秀容，却在周秀荣不知情的情况下，以该房屋折抵借款45000元，杨克泉存在重大过错；3、原审法院判决赔偿案涉房屋的期待利益损失没有事实和法律依据，且杨克泉并无实际发生的损失，不应赔偿；4、案涉房屋属于周秀荣所有，郎希水、翟振艳在周秀荣不知情的情况下将房屋抵债给杨克泉，周秀荣不存在过错，更不应当赔偿杨克泉的损失；5、案涉借款虽发生在郎希水、翟振艳夫妻关系存续期间，但未用于夫妻共同生活，不应视为夫妻共同债务，翟振艳不应返还杨克泉45000元及利息。综上，原审判决认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院撤销原审判决，改判上诉人不承担还款义务及赔偿损失。杨克泉辩称：答辩人原审诉讼中申请对房屋进行评估符合法律规定，且该证据已经双方质证应当作为证据使用；答辩人与周秀荣等三人所签房屋买卖协议是双方自愿行为，所涉房屋因拆迁升值才导致周秀荣等毁约，虽案涉协议被认定无效，但协议无效的责任在周秀荣等，原审判决返还欠款、利息及赔偿损失于法有据。综上，原审认定事实清楚，程序合法，判决结果正确，请求二审法院予以维持。二审诉讼中周秀荣提供的证据有：1、河南省封丘县人民法院（2014）封民初字第01954号民事判决，证明案涉协议已经生效判决确认为无效协议。郎希水、翟振艳对该证据无异议，杨克泉对该证据的真实性无异议，案涉协议被确认无效后，杨克泉申请对案涉房屋进行价值鉴定。各方当事人对该证据的真实性无异议，故本院对该证据的真实性予以采信。本院经审理查明：2015年2月13日，原审法院对原告周秀荣诉被告杨克泉、郎希水、翟振艳确认合同无效纠纷一案作出（2014）封民初字第01954号民事判决，判决周秀荣与杨克泉、郎希水、翟振艳于2010年1月18日签订的房屋买卖协议无效，该判决已经发生法律效力。另查明：二审诉讼中，对于新乡市西力价格评估咨询有限公司作出的价格评估意见书（新西价评字[2015]011号），周秀荣认为原审鉴定程序违法，也未组织周秀荣进行质证，另该房屋评估价格过高，对该价格评估意见书其他部分无异议。郎希水、翟振艳意见同周秀荣意见外，另认为该价格评估意见书与本案无关。其他事实与原审法院审理查明的事实相同。本院认为：周秀荣主张案涉协议上的印章非其所加盖，但系其签订案涉房屋买卖协议已经被生效判决所确认，周秀荣未提供相应的反证予以推翻，且案涉房屋买卖协议签订后，案涉房屋已经实际交付杨克泉使用，杨克全亦使用案涉房屋多年，周秀荣主张其对案涉房屋买卖不知情依据不足，故对周秀荣该项主张，本院不予采信。郎希水与杨克泉存在债权债务关系，对此事实各方并无异议，而郎希水所借款项发生在其与翟振艳夫妻关系存续期间，且郎希水、翟振艳与杨克泉签订房屋买卖协议，以上述借款作为杨克泉购买案涉房屋价款，翟振艳在案涉房屋买卖协议上签字予以认可，现因案涉房屋买卖协议无效而产生的返还责任，应由房屋出卖人即翟振艳等共同承担，故对翟振艳的该项诉讼请求，本院不予支持。杨克泉提起本案诉讼，其诉请为确认案涉协议有效，若协议无效，请求返还借款本金45000元及利息并赔偿其由此造成的损失，在本案审理过程中，原审（2014）封民初字第01954号民事判决确认案涉房屋买卖协议无效，对于由此造成的损失，杨克泉在本案中申请对房屋价值进行评估并无不当，另原审未组织周秀荣等对该价格评估意见书进行质证不当，但为减少当事人诉累，二审诉讼中本院就此问题征询周秀荣等人意见，周秀荣等人虽认为该价格评估意见书评估的房屋价值过高，但未提供相应的反证予以推翻，故对周秀荣、郎希水、翟振艳该项上诉主张，本院不予采信。案涉合同已经被生效判决确认无效，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。各方协商以郎希水所借杨克泉款项作为杨克泉购买案涉房屋价款，则在案涉房屋买卖协议签订后，杨克泉与郎希水之间的借款关系已经终止，现因案涉房屋买卖协议无效，周秀荣、郎希水、翟振艳基于案涉房屋买卖协议所收取的购房款45000元应予返还，原审判决返还借款本金及利息不当，本院予以纠正，另原审判决郎希水、翟振艳返还借款及利息，而杨克泉未对此提出上诉，应视为对原审判决的认可，故应由郎希水、翟振艳返还杨克泉购房款45000元。案涉房屋买卖协议签订后，杨克泉支付相应的房屋价款并使用所涉房屋，现因案涉合同无效为其所造成的损失，周秀荣、郎希水、翟振艳应予赔偿。周秀荣、郎希水、翟振艳明知案涉房屋无房屋产权手续而予以出售，应对案涉房屋买卖协议的无效负主要责任，而杨克泉作为买受人，未尽到审慎审查义务，在房屋未办理产权证书的情况下即予购买，亦存在一定程度的过错，本院酌定其过错比例为60%、40%。另结合案涉房屋评估价格218805元及杨克泉购买案涉房屋支付的价款45000元，周秀荣、郎希水、翟振艳应当赔偿杨克泉的损失为（218805元-45000元）×60%=104283元，故对杨克泉该项主张合理部分，本院予以支持。综上，原审判决适用法律有误，判决结果欠妥，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：变更河南省封丘县人民法院（2014）封民初字第01955号民事判决第一项为：郎希水、翟振艳于本判决生效后十日内返还杨克泉购房款45000元；变更河南省封丘县人民法院（2014）封民初字第01955号民事判决第二项为：周秀荣、郎希水、翟振艳于本判决生效后十日内赔偿杨克泉损失104283元；驳回杨克泉的其他诉讼请求。一审案件受理费925元，由周秀荣、郎希水、翟振艳负担700元，由杨克泉负担225元；二审案件受理费3814元，由周秀荣、郎希水、翟振艳负担3314元，由杨克泉负担500元。本判决为终审判决。审 判 长 郭中伟审 判 员 路长平代理审判员 王 华二〇一五年九月十一日书 记 员 李 芳 来自：