（2015）益法民一终字第369号
裁判日期: 2015-09-10
公开日期: 2015-11-02
案件名称
薛碧芳与益阳鑫玥房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省益阳市中级人民法院
所属地区
湖南省益阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
薛碧芳,益阳鑫玥房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十一条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
湖南省益阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）益法民一终字第369号上诉人（原审原告）薛碧芳，女，1962年出生。委托代理人孙浩军，湖南天声律师事务所律师。被上诉人（原审被告）益阳鑫玥房地产开发有限公司。法定代表人熊迪，该公司董事长。委托代理人唐若尧，男，汉族，1954年出生，该公司员工。委托代理人刘普亮，男，汉族，1948年出生，该公司员工。上诉人薛碧芳因与被上诉人益阳鑫玥房地产开发有限公司（以下简称鑫玥公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服湖南省益阳市赫山区人民法院（2015）益赫民一初字第489号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人薛碧芳及其委托代理人孙浩军、被上诉人鑫玥公司的委托代理人唐若尧、刘普亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审经审理查明，2011年1月25日，薛碧芳与鑫玥公司签订了“时某某府”房屋认购书、“时某某府”商品房买卖合同及补充协议，约定，薛碧芳购买由鑫玥公司开发建设的时某某府3幢＊层＊＊4号商品住房，建筑面积130.94㎡，购房款总额388373元。鑫玥公司应于2011年11月30日前向薛碧芳交付房屋。逾期交房，逾期未超过30日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金，合同继续履行；逾期超过30日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金。自本合同生效之日起30日内，买卖双方应向益阳市房地产管理局办理合同备案和申请预告登记，逾期未办理和申请的，买受人可单方申请办理。出卖人应在商品房交付使用后90日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后275日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后180日内办好土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按下列第1、2项处理：1、买受人解除合同，出卖人自买受人解除合同通知书送达之日起30日内将买受人已付房款（含同期银行利息）退还给买受人，并按已付房款的2%赔偿买受人损失；2、买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付1%的违约金。合同签订同日，薛碧芳按约向鑫玥公司支付购房首付款118373元，又于2011年6月22日，由鑫玥公司担保，与中国建设银行股份有限公司益阳市分行签订借款合同，借款27万元用于支付上述购房款，借款期限自2011年6月22日至2021年6月22日共120个月。综上，薛碧芳已支付购房款388373元，依约履行了付款义务。但鑫玥公司至2013年12月1日才向薛碧芳发出收房通知，要求薛碧芳于2013年12月30日前来收房。2014年1月3日，鑫玥公司收到薛碧芳的解除合同��知书“我与贵公司作为双方当事人2011年1月25日签订了《商品房买卖合同》，该合同第十一条‘交付期限’约定、第十九条产权登记之约定，贵公司应当在2011年11月30日前向我交付合同项下的房屋（3栋＊＊4号房），但截至2013年12月30日，贵公司仍未向我交付该房屋，贵公司的行为已构成违约，本人作为合同一方当事人，现依据该合同第十一条、第十九条之约定依法行使解除权，解除与贵公司签订的《商品房买卖合同》。合同解除后依合同之约定贵公司应向我退还全部购房款项，相应的违约金并赔偿所造成的一切其他损失。同时，我亦保留采取法律措施等途径维护自己合法权益之权利。薛碧芳2013年12月30日”。2014年6月25日，双方签订退房协议“由于同年5月乙方（薛碧芳）因患乳腺癌住院，通过数次的化疗、放疗，现已债台高筑，生活无法维持，更无力偿还银行贷款，���申请退房，甲方（鑫玥公司）考虑乙方情况特殊同意退房，经甲乙方双方协商，达成如下协议：应退购房首付款人民币118373元，代收费用12574元。在甲方将此房屋卖出后退还全额购房款项，同时甲方收回购房付款凭据。”同时，薛碧芳向鑫玥公司作出承诺“本人在益阳鑫玥房地产开发有限公司开发的时某某府住宅小区购买了3栋＊＊4房，因本人生病经济困难，无法按时归还银行按揭款，自愿要求退房，由于短时间无法找到买主，不能解除银行抵押，无法注销合同备案。影响开发商办理房产证，经与开发商协商由开发商先还清银行按揭人民币217953.21元，房屋卖出后退还开发商垫付银行按揭款217953.21元。解除抵押。本人委托开发商出卖，房屋买卖权属开发商，请开发商支持，特此承诺！”。2014年6月25日，鑫玥公司代薛碧芳偿还借款217953.21元。之后，薛碧芳与中国建设银行股份有限公司益阳市分行解除了借款合同及抵押关系，鑫玥公司退还了薛碧芳所交的购房款本金及代收费用，收回购房付款凭据及薛碧芳持有的原始合同。原审法院认为，鑫玥公司、薛碧芳签订的房屋认购书和商品房买卖合同及补充协议合法有效，双方本应按照履行，否则应依约承担违约责任。薛碧芳首先发出解除上述合同通知，并申明鑫玥公司违约，保留相应权利，继而与鑫玥公司签订退房协议，同时作出相应承诺，而退房协议和薛碧芳的承诺明确表明是因薛碧芳自己的原因自愿要求退房，退房行为给鑫玥公司带来了不便，并且请求鑫玥公司出卖房屋等。在鑫玥公司同意解除合同，退房退款，收回购房付款凭据及薛碧芳持有的原始合同，为薛碧芳偿付银行借款，并给薛碧芳提供便利后，薛碧芳又请求鑫玥公司承担违约责任。薛碧芳的上述连续相反行为有违诚��信用，当然出乎鑫玥公司所料，鑫玥公司在有与薛碧芳签订退房协议及薛碧芳承诺的基础上，出于对薛碧芳应作为诚实信用人的信赖，当然有理由相信双方之间的纠纷就此了结。薛碧芳反复出尔反尔的不诚实行为，意使鑫玥房产公司失权，意使鑫玥房产公司不利。从维护诚实信用的社会价值判断，薛碧芳的诉讼请求不应得到支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十七条之规定，判决：驳回薛碧芳的诉讼请求。案件受理费1240元，由薛碧芳负担。宣判后，薛碧芳不服，向本院提起上诉称：一、原审已认定鑫玥公司违约交房，存在违约行为，却对其应承担的违约责任不予认定，而完全认定退房系上诉人单方原因造成错误；二、原审违反法律的适用原则，在未穷尽法律规则情况下，径直用诚实信用原则错误。请求二审法院：1、依法撤销原判；2、改判���玥公司偿还上诉人按揭利息贷款损失47283.55元、延期交房违约金7134元、延期办证违约金3246元；3、由鑫玥公司承担本案所的诉讼费用。鑫玥公司答辩称：一、上诉人与答辩人之间的退房协议，并不是解除合同的协议，而是撤销合同的协议；二、上诉人与答辩人就退房已达成协议，答辩人已按协议履行返还上诉人的购房款与按揭款；三、双方存在的多个法律行为效力，应以2014年6月25日最后的退房协议与承诺书为准。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。二审中，鑫玥公司向本院提交了《时某某府业主钥匙领用表》，拟证明薛碧芳已领取所购房屋装修钥匙，鑫玥公司于2012年2月16日已履行交房义务。薛碧芳质证称：对该证据的“三性”均无异议，但对其证明目的有异议，鑫玥公司未举证证明鑫玥公司于2012年2月16日交付的房屋达到了房屋交付的条件，且鑫玥公司向薛碧芳发送的“业主函”中，明确通知薛碧芳于2013年12月30日前来鑫玥公司办理验收及交房手续，两份相互矛盾的证据，应以鑫玥公司发送的“业主函”作为通知交房的时间和凭证。本院对鑫玥公司提交的证据经审查认为，薛碧芳对该证据的真实性无异议，其领取所购房屋的钥匙，鑫玥公司既即已履行交房的义务，故本院对该证据予以采信。二审经审理查明，薛碧芳于2012年2月16日，到鑫玥司领取了其所购时某某府3#＊＊4号房屋的装修钥匙。除此之外，二审经审理查明的事实与原审经审理查明的事实一致。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。双方争议的焦点为，鑫玥公司应否对薛碧芳退房前所支付的银行贷款利息承担返还责任，应否支付延期交房、延期办证的违约金。《中华人民共和国合同法》第九十一条第（一）项规定，债务已经按照约定履行的，合同权���义务终止。本案中，薛碧芳于2012年2月16日领取所购房屋的装修钥匙后，实际接收了涉案房屋，鑫玥公司亦已履行涉案房屋的交付义务，双方签订的商品房销售合同因双方义务履行完毕而终止。薛碧芳在接收房屋后，以患病急需用钱为由，向鑫玥公司主张退房，要求其返还购房款，并与鑫玥公司于2014年6月25日签订《退房协议》，该协议性质上并非确认薛碧芳对原合同解除权的行使，而系双方就涉案房屋的退房等事项重新达成的协议。在新达成的《退房协议》中，薛碧芳并未确定其在原销售合同过程中，对向贷款银行支付的利息，享有向鑫玥公司主张返还请求的权利，也未确定鑫玥公司应对之前交房、办证迟延承担相应的违约责任，且鑫玥公司并非该利息损失产生的过错方，该利息损失系薛碧芳在合同履行完毕后，单方要求退房所造成的，故应由其自行承担，原审适用诚实信用原则确定由薛碧芳自行承担相应损失正确。综上，薛碧芳的上诉请求不能成立，本院不予支持，原审认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判二审案件受理费1241元，由上诉人薛碧芳负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄和平审 判 员 陆康彪代理审判员 贾云卫二〇一五年九月十日书 记 员 胡银燕 微信公众号“”