（2015）穗越法民三初字第721号
裁判日期: 2015-09-10
公开日期: 2016-12-26
案件名称
广州市越秀区第三土地房屋管理所与广州市二轻房地产开发公司、骆智权租赁合同纠纷2015民三初721一审民事判决书
法院
广州市越秀区人民法院
所属地区
广州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
广州市越秀区第三土地房屋管理所,广州市二轻房产开发公司,骆智权,广州市滨富贸易有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十一条，第一百零七条，第二百一十二条，第二百一十五条，第二百三十二条
全文
广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗越法民三初字第721号原告：广州市越秀区第三土地房屋管理所，住所地：广州市越秀区。法定代表人：梁青，职务所长。委托代理人：赖晓凤，该所职员，通讯地址。委托代理人：方晖，广东广信君达律师事务所律师。被告：广州市二轻房产开发公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：胡建勋。委托代理人：谢冰蓉、陈晶，广东政邦律师事务所律师。第三人：骆智权，男，1963年10月28日出生，汉族，住广州市越秀区八旗二马路**号***房。第三人：广州市滨富贸易有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：骆智权，职务总经理。两第三人共同委托代理人：黄德通，广东红棉律师事务所律师。原告广州市越秀区第三土地房屋管理所诉被告广州市二轻房产开发公司，第三人骆智权、广州市滨富贸易有限公司（以下简称滨富公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人赖晓凤、方晖，被告的委托代理人谢冰蓉、陈晶以及两第三人的共同委托代理人黄德通到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：越秀区德政南路36号地下（建筑面积253.80平方米）是原告管理的公有房产。原、被告签订租赁合同，租赁期限自2006年7月1日至2008年6月30日，每月租金4184.80元。租赁期满后，原告多次通知被告办理调租续约手续，并于2014年9月3日向被告发出《关于欠缴广州市德政南路34号和36号租金事宜》的律师函，要求被告在收到律师函10个工作日内即向原告支付拖欠的租金差额并办理手续，但被告以种种原因不同意调租，拒按新的租金标准缴交租金，但仍继续占用房屋。截至2015年1月31日，被告已累计欠缴租金差额650591.60元。鉴于原、被告之间的合同属于不定期合同，被告收到律师函后自然解除，同时被告需要将第三人清出涉案房屋，将涉案房屋交还给原告。据此，请求法院判令：1.解除原告与被告就德政南路36号地下铺的租赁合同；2.被告和第三人将越秀区德政南路36号地下铺腾空交还给原告；3.被告和第三人连带向原告支付自2008年7月1日起至2015年4月30日止的使用费差额合计为680675.60元；自2015年5月1日起计至腾空交还之日止按2014年广州市越秀区房屋租金参考价即14466.60元/月的标准计算房屋使用费。被告辩称：一、答辩人从2009年2月1日起不再租用德政南路36号首层房屋，双方的租赁关系已于2009年2月1日解除。因历史原因，答辩人在上世纪90年代开始向被答辩人统一租用德政南路34、36号首层两处房屋，因两房位置相邻，租赁合同也同时签订、同时履行、租赁期限也相同，直至2008年6月30日合同到期后，因双方暂未续签合同，答辩人仍按原租赁合同继续租用上述两处房屋，其中德政南路36号首层实际使用人是第三人骆智权。2009年1月22日，答辩人因自身原因，函告被答辩人要求将36号首层退租及解除合同，被答辩人当时收到答辩人解除合同的通知后，因涉案房屋实际由第三人骆智权使用，被答辩人也同意答辩人退租，但将涉案房屋继续交给第三人骆智权使用。所以，2009年2月18日，答辩人与被答辩人续签订租赁合同时，双方仅续签了德政南路34号首层房屋。涉案36号首层房屋双方协商不再续租，由第三人骆智权直接向被答辩人交纳租金。因此，答辩人与被答辩人双方关于涉案36号首层房屋的租赁关系已于2009年2月1日解除。二、被答辩人主张的房屋使用费（差额）缺乏事实及法律依据。依上所述，双方已于2009年2月1日解除租赁关系，被答辩人向答辩人主张2009年2月之后的房屋使用费（差额）没有事实依据。假如法院最终认定双方的租赁关系在2009年2月1日没有解除，被答辩人单方发出的调租通知也不发生租金调整的法律效力。被答辩人以其调租通知来计算租金差额，缺乏事实与法律依据。被答辩人于2014年5月16日向答辩人发出的《关于调整非住宅直管房租金的通知》，单方要求直接根据对应年度的广州市房屋租金参考价标准向答辩人收取租金，极不合理。因为自被答辩人将涉案房屋安置答辩人使用以来，双方关于租金的标准都是综合考虑涉案房屋的结构、装修、通风、采光等条件，充分协商，合理确定租金标准。所以，2005年起双方仍然应以涉案房屋的实际功能及使用价值来协商确定租金标准，而不是直接套用广州市房屋租金参考价。三、假如法院最终认定双方的租赁关系在2009年2月1日没有解除，被答辩人所主张的房屋使用费（差额）亦已过诉讼时效。两第三人共同述称：1.从第三人提交的房屋租金发票可知，原告自租赁合同到期后，直至2015年4月止还是继续按原合同约定的房屋租赁价格收取房屋租金，即原告与第三人交易规则一直维持至2015年4月。原告每月继续收租和第三人每月继续交租的租赁行为，表明原告对租金数额等交易规则的充分认可，所以第三人不同意原告关于补交房屋使用费差额的诉请。2.为了不使国有资产流失，第三人要求继续租用涉案房屋，并保留在同等条件下有优先续租涉案房屋的权利。否则，原告应给第三人腾空房屋的一定时间（一年）；3.第三人不同意承担本案的诉讼费用。4.原告第一项诉讼请求表明我方目前与原告没有直接的合同关系，仅是实际使用人。5.截止至2015年4月，原告继续按原标准收取租金，截止至2015年4月，我方一直按原标准交租，我方也从未收取过原告要求调整租金的相关通知，所以不同意补租金差价。经审理查明：座落本市德政南路36号首层房屋因拆迁补偿由被告在1997年11月12日移交房管部门接管。次日，经原广州市国土局房管局批准并核发《广州市房地产管理局接管房地产通知书》，载明房地座落为德政南36、38号，接管部位包括有36号首层等。2007年4月2日，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在越秀区德政南路36号地下房号的房地产出租给乙方作商业用途使用，建筑面积253.80平方米；租赁期限自2006年7月1日至2008年6月30日，月租金额4184.80元，租金按月结算，由乙方在每月的第15日前按现金付款方式缴付租金给甲方；乙方应依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的2%向甲方支付违约金；租赁期届满，应将原承租房屋交回甲方，如需要继续承租房屋，应提前30日与甲方协商，双方另行签订合同等。同年5月9日，该合同办理了租赁登记备案手续。该合同期满后，原、被告双方未再续签订书面租赁合同。现涉案房屋由第三人骆智权用作滨富公司的办公之用。自2009年2月10日，原告按前述合同约定的租金标准继续收取租金至2015年4月，并向被告开具相应的发票。对此，第三人称其在2009年前自被告处转租取得涉案房屋的使用权，自2009年2月10日起的租金均由其支付，并不再向被告支付租金。原告则认为其不清楚第三人是实际交租人，所以租金发票一直写的是被告的名字，直至本案诉讼才清楚第三人交租的情况。庭审中，原、被告双方均明确在本案诉前曾就租金标准进行过协调，但因原告提出的调整租金标准过高，双方未能达成一致。2014年5月16日，原告向被告发出《关于调整非住宅直管房租金的通知》，写明：现我所决定自2010年7月1日、2012年7月1日起，调整上址房屋的租金价格，调整后的月租金为13705.20元、12690.00元。如有意愿继续承租上址房屋的，请尽快到我所办理调整租金和续租的手续，逾期未办，按自愿弃租处理，我所将收回房屋等。同月20日，被告工作人员在该通知上签名确认收到。同年9月3日，原告通过广东广某君达律师事务所向被告发出《律师函》，称涉案房屋属于原告管理的直管房，由被告承租，2010年6月30日双方合同到期。合同到期后，原告已按市场租金参考价调整了续租的租金并通知被告，但被告一直拒按新的租金标准缴交租金，截止至2014年6月，累计租金差额642824.60元。要求被告在收到函件后于10个工作日向原告支付拖欠的租金并办理续租手续，否则，原告将通过诉讼途径维护自身权益、解除租赁关系、收回房屋等。庭审中，原告向本院提交了一份落款时间为2009年1月22日的《关于德政南路36号房屋物业的函》，该函件落款人为被告，收件人为原告，内容为：我司原向贵所租用越秀区德政南路36号的房屋物业，并与骆智权先生由2000年起合作承包经营至今，公司从2009年2月1日起退出使用经营。对此，原告其于2014年10月收到被告发出的该函件，函件没有加盖公章。被告对该证据不予确认，并称其于2009年1月22日即向原告发过该函件，并向本院提交了一份名称、格式与原告提交的《关于德政南路36号房屋物业的函》一致的函件，其中写明：我司原向贵所租用越秀区德政南路36号的房屋物业，因为公司机制和人员的调整，从2009年2月1日起退出上址物业，不再租用，恳请贵所给予办理有关手续。该函件中被告落款处加盖了公章。原告称其从未收到过该函件，被告亦无证据证明其已向原告送达该函件。原告为证明涉案房屋的租金调整问题，向本院提交了2007年、2009年、2011年、2013年、2014年越秀区房屋租金参考价，并明确原告按上一年的租金参考价调整租金标准。对此，被告及第三人对于该证据的真实性、合法性均无异议，被告认为原、被告之间的租金标准应按合同约定缴纳，而参考介并非政府强制定价，仅是供租赁双方协商议定租金的参考，且该参考价并非一个统一的参考标准，具体各片区、楼层等存在调整的情况。第三人则认为本案为租赁纠纷，双方应协商约定租金标准。另查明，原、被告双方另就德政南路34号首层物业分别于2007年4月2日及2009年2月18日签订的《广州市房屋租赁合同》及《广州市直管房（非住宅）租赁合同》。被告以此证明涉案的36号首层物的租赁合同与34号首层物业的租赁合同同时签订、同时到期，2008年6月30日，原、被告双方仅就34号首层房屋进行了续租。原告则认为，该证据不能证明涉案的36号房屋在2009年2月18日没有续租，且从第三人提供的租金发票显示，被告继续收取该期间的第三人的租金。本院认为：原、被告双方就涉案的36号地下商铺签订的《广州市房屋租赁合同》出自双方真实意思表示，内容及形式均无违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。由于该合同约定的租期业已届满，双方在合同期满后未再续签订书面合同，被告方仍继续承租涉案房屋并支付租金予原告收取，原、被告双方形成不定期的租赁合同关系。至于被告辩称其在2009年1月22日已退租并解除合同关系的辩解意见。对此，首先，被告并无证据显示其于2009年1月22日出具的《关于德政南路36号房屋物业的函》业已送达原告，且从原告在本案诉讼前的函件往来均是直接发向被告的客观事实亦可见原告对于被告退租、双方解除合同关系的事实并未予确认；其次，根据原告提交的《关于德政南路36号房屋物业的函》，该证据在形式与被告提交的同名证据相同，但该证据中没有被告加盖的印章，且原告坚持称其直至2014年10月才收到该函件，结合前述第一点的分析，故对被告称其在2009年1月22日业已向原告送达该函件，本院不予采信；再次，即使以该函件内容来看，该函件也仅表明被告以涉案的36号地下房屋与第三人骆智权合作经营，被告于2009年2月1日起退出合作经营，并无就原、被告之间的租赁合同关系作出解除的意思表示。因此，结合上述分析，被告辩称其已于2009年1月22日解除原被告之间的租赁合同关系，退出经营，理据不足，本院不予支持。因原、被告之间就涉案的36号地下物业形成不定期租赁合同关系，故原告可随时主张收回涉案房屋。现原告诉请解除双方之间的租赁合同、收回房屋，合理合法，本院予以支持。因第三人骆智权、滨富公司是涉案的36号地下物业的实际使用人，故两第三人负有协助交还涉案房屋的义务，虽然第三人骆智权仅是第三人滨富公司的法定代表人，而第三人滨富公司属有限责任公司，具有独立的法人地位，可独立负担民事责任，但根据被告骆智权于庭审中的陈述，第三人骆智权称涉案房屋由其于2009年前从被告处转租而来，用作开设滨富公司之用，故第三人骆智权负有共同交还场地的义务。至于原告诉请要求被告支付的房屋使用费（差额）问题，根据原告提交的证据，原告曾于2014年5月16日、9月3日向被告发出书面通知及《律师函》，要求调整2010年7月1日起、2012年7月1日起的租金标准。如前述，原、被告之间属不定期租赁合同关系，在双方未能协商达成一致的情况下，因调整租金的租赁期间已经经过，原告于该期间按原合同标准已收取被告支付的租金，且未见原告提出过任何的异议，故原告再于2014年函告要求被告补充支付业已履行完毕的合同期间的租金，于理于法不符，故对原告诉请要求被告支付租赁差额，本院不予支持。考虑到原告诉请解除双方之间的租赁合同关系已获本院支持，故合同解除后至被告实际腾空交还涉案房屋期间的房屋使用费的计付标准问题，原告诉请要求2014年广州市越秀区房屋租金参考价14466.6元/月的标准计付，因该标准未经双方协商一致，且该标准仅属一区之内的租金参考值，由原告自行核算，故本院予以调整为参照房管部门公布的同期同地段商业用房租金参考价计算。上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十一条第（二）项、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起解除原告广州市越秀区第三土地房屋管理所与被告广州市二轻房产开发公司关于广州市德政南路36号地下铺的租赁合同关系。二、被告广州市二轻房产开发公司、第三人骆智权、广州市滨富贸易有限公司应在本判决发生法律效力之日起一个月内迁出广州市德政南路36号地下铺，并将该房屋腾空交还给原告广州市越秀区第三土地房屋管理所。三、被告广州市二轻房产开发公司应自本判决发生法律效力之日起十日内一次性向原告广州市越秀区第三土地房屋管理所支付自2015年5月1日起至本判决发生法律效力之日止的租金（按4184.80元/月计付）；自本判决发生法律效力之次日起至被告广州市二轻房产开发公司、第三人骆智权、广州市滨富贸易有限公司实际迁出前述房屋之日止的房屋使用费参照房管部门公布的同期同地段商业用房租金参考价的标准由被告广州市二轻房产开发公司逐月支付予原告广州市越秀区第三土地房屋管理所。四、驳回原告广州市越秀区第三土地房屋管理所的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10306元，由原告广州市越秀区第三土地房屋管理所负担10106元，由被告广州市二轻房产开发公司负担200元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。审 判 长 程秀建人民陪审员 陈文平人民陪审员 郭伟强二〇一五年九月十日书 记 员 邵 欣 搜索“”