（2015）金民初字第758号
裁判日期: 2015-09-10
公开日期: 2016-01-12
案件名称
河池市金城江区城乡建设投资有限公司与李菊仙房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
河池市金城江区人民法院
所属地区
河池市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
河池市金城江区城乡建设投资有限公司,李菊仙
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百三十二条，第九十四条，第九十七条，第二百一十五条，第二百二十九条，第二百三十六条
全文
广西壮族自治区河池市金城江区人民法院民 事 判 决 书（2015）金民初字第758号原告河池市金城江区城乡建设投资有限公司，住所地：河池市金城中路302号。法定代表人韦克晓，该公司总经理。委托代理人梁强荣，该公司副总经理。委托代理人唐梽发，广西皓辰律师事务所律师。被告李菊仙，个体户。委托代理人韦海舟，河池市法律服务所法律工作者。原告河池市金城江区城乡建设投资有限公司诉被告李菊仙房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由审判员韦江毅担任审判长，审判员石李春、刘国强参加的合议庭，于2015年8月31日公开开庭进行了审理，书记员韦祖珍担任法庭记录。原告委托代理人梁强荣、唐梽发，被告李菊仙及委托代理人韦海舟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原金城江区人民医院（河池市第三人民医院）根据金办发（2010）190号文件精神的规定，授权原告对其门面进行归口管理；2013年7月4日，原告与被告签订了一份门面租赁协议书，约定原告将位于河池市新建路24号门面两间（面积74.8平方米）出租给被告使用（亨得利眼镜店），租期为一年，从2013年7月1日开设至2014年6月30日止，租赁期届满后双方没有续签租赁合同。2014年10月8日及同年11月10日，原告两次书面通知被告到原告处办理相关门面退租手续，但被告拒绝签收并拒绝自行清空门面，单方继续强行承租下去。原告的法律顾问于2015年5月29日又发律师函给被告，要求被告在接到通知书后五日内自行清空门面，返还给原告。然而时至今日，被告仍不予理睬。为此，请求人民法院依法判令被告立即搬出租赁的两间门面，停止妨碍原告的管理（后变更为依法解除双方的租赁合同，立即向原告返还租赁的两间门面），并承担本案的诉讼费用。被告辩称，被告于1996年开始租赁现在的门面，当时河池市第三人民医院口头承诺给被告一直租用，直到这些门面作为国有资产由原告归口管理，才一年签订一次租赁合同。2014年6月以后，原告虽然不再与被告签订租赁合同，但双方仍然按照前合同履行，被告按约定将租金汇入原告的账户，所以不签合同并不代表没有合同，只是双方的租赁期限不定期而已。现原、被告双方因门面租赁问题发生争议，原告已经起诉，双方应当继续履行合同到案件审理终结。原告要求解除合同，被告没有违约，按时交纳租金，直到今日与原告的合同虽然进入诉讼程序，但合同仍在履行当中。在2015年6月5日到6月11日，原告单方停水停电，给被告造成了经营损失，共计23450元，原告应当赔偿。假如被告在案件审结后，无缘继续合作，原告还应将押金24300元退回给被告。根据双方不定期的租赁模式，原告已接受了被告到2015年9月30日的租金，原告解除合同是违约行为，应当承担违约责任。另外，原告提出解除合同，没有给被告合理的期限并通知被告，造成被告无法预知租赁期限，现突然解除合同造成被告无法马上找到新的营业场所，因此，依照《合同法》的规定，原告应给予被告6个月的合理期限搬迁，或给予6个月的租金额作为补偿费。因原告利用垄断地位，采取不定期租赁模式，造成被告无法预知租赁期限，但被告的经营场所又必须装修，且装修已经经原告同意，现原告突然解除合同，装修损失原告应当赔偿给被告，按一般装修使用8年计算，现被告已使用3年，还有5年的使用期，折价为250000元。被告的丈夫2008年因病去世，至今仍欠河池市第三人民医院一部分的医疗费无力结清，被告又体弱多病，不得不承担一家老小的生活开支，生活十分困难，2012年不得不向银行贷款200万元对门面进行装修，还有承担银行的货款责任，原告解除合同，使被告一家老小陷入绝境，被告请求继续租赁该门面，或让被告合作经营视光中心，解决被告的实际困难。经审理查明，原告根据金城江区委办、区政府办《关于实行全区财政拨款行政事业单位土地和房产及部分其它国有资产统一归口管理的通知》金办发（2010）190号文件精神，对相关国有资产进行接收统一归口管理。2013年7月4日，原告将位于河池市新建路24号河池市第三人民医院临街门面共2间（74.8平方米），按原状租赁给被告经营使用（亨得利眼镜店），双方签订了相应的《门面租赁协议书》，该协议书的主要内容为：门面租赁期限为一年，自2013年7月1日至2014年6月30日；租金为每月8100元，按季收取24300元，每季前5日交纳，出租方收取履约保证金24300元，租金按要求存入出租方的指定账户；合同还对其他事项作了约定。合同签订后，双方即按该合同履行，被告于2011年10月向原告交纳了约定的履约保证金24300元。2014年6月30日合同到期，被告向原告要求续签租赁合同，原告未予同意，但原租赁门面仍继续由被告使用，被告仍按原合同向原告交纳相应的租金。2014年10月8日，原告向被告发出通知，决定收回出租门面，要求被告在5个工作日办理退租手续，被告不予签收。同年11月10日原告再次向被告发出通知，要求被告在7个工作日内自行清空门面并办理退租手续，被告亦不予签收。期间被告仍继续使用门面，并按原合同的约定交纳相应的租金。2015年4月27日，原告向被告发出另一份通知，该通知的主要内容为：被告做好门面收回的准备工作，在门面尚未收回期间，原告仍按原合同条款的规定继续收取门面租金，要求承租人于门面收回前按时交纳门面租金，如需退租，到原告处办理退租手续。同年5月4日，原告向各承租户发出“三医院门面租赁告知书”，该告知书的主要内容为：“原告决定收回三医院门面以解决三医院业务用房的问题，现门面以临时对外租赁的方式续租，不再签订续租合同，租赁户必须履行以下行为：1、交纳一个月的门面履约保证金；2、每月月底25日前交纳下一个月的租金，3、按时交纳门面水电费”。同年5月29日，原告通过其委托代理律师，向被告发出了《律师函》，要求被告在5个工作日内自行清空门面并将门面返还给原告。被告否认收到律师函，拒绝自行搬离，继续占用原租赁的门面。原告即于2015年6月15日向本院提起本案诉讼，请求解除双方不固定期限的租赁合同关系，被告立即返还租赁的两间门面，并承担本案的诉讼费用。另查明，本院立案后，被告于2015年6月23日以现金存款方式，向原告账户存入了2015年第三季度（即7月－9月）的租金计24300元，后原告要求被告领回其2015年6月23日存入的2015年第三季度（即7月－9月）的租金计24300元，但被告不予领回，亦不向原告提供退款银行账户。在诉讼过程中，被告主张其已对租赁门面进行了装修，如原告解除合同应赔偿装修损失，原告停水、停电造成其营业损失亦应予赔偿，经本院释明，被告明确表示根据案件处理情况决定是否提起新诉，在本案中不提起反诉。上述法律事实，有金办发（2010）190、223号文件复印件、原、被告双方签订的《门面租赁协议书》、河池市第三人民医院的《说明》，原告向被告发出的书面《通知》、《律师函》、《三医院门面租赁告知》复印件，被告交纳租金的部分凭证复印件、当事人的陈述及庭审笔录等证据在卷为证。本院认为，本案争议的租赁物，原为河池市第三人民医院管理使用的国有资产，原告根据当地党委、政府的有关规定，对上述国有资产进行接收并统一管理，该变更情况已告知了原承租人，被告对此并无异议，此时三医院已丧失了原租赁物的权利，原告已对该租赁物拥有权利。2013年7月4日，原、被告双方签订了《门面租赁协议书》，该门面租赁协议是双方当事人在平等、自愿、协商一致基础上订立，未违反我国法律强制性规定，为有效合同，双方当事人应当根据合同的约定，诚实信用地行使自己的权利，履行各自的义务；在合同期内，双方均能按约履行各自义务，无过错责任，对此双方均无异议。合同到期后，原、被告双方未作租赁物的返还交接，亦未能续签书面租赁合同，但被告仍继续使用原租赁物，并按原合同的约定向原告交纳相应的租金，原告接受了被告交纳的租金，说明双方已达成了原租赁合同到期后承租人继续租赁的合意，该合意构成新的租赁合同关系，根据我国《合同法》的规定，租赁期限为六个月以上的，应当采用书面形式，未采用书面形式的，视为不定期租赁；租赁合同到期后，双方在未签订书面租赁合同的情况下，原告允许被告继续使用租赁物已超过6个月，因此，原、被告双方之间已构成了不定期的租赁合同关系。根据我国《合同法》第二百三十二条的规定，不定期的租赁合同，当事人可以随时解除合同，但出租人应当在合理的期限之前通知承租人。据此，原告依法享有解除合同的权利，但原告解除合同应当在合理的期限之前通知被告方。原告已分别于2014年10月8日、11月10日及2015年4月27日多次向被告发书面通知，被告应当对合同的解除有所预期，虽然原告2015年4月27日及2015年5月4日向承租户发出的通知及告知书，允许承租人临时使用租赁物，并要求承租人按月交纳租金，但上述告知已明确包含了原告随时解除合同的意思表示；原告的上述行为可视为已尽到了通知的义务。被告于2015年6月23日向原告支付2015年第三季度（即7月－9月）的租金计24300元，系在原告提起本案诉讼请求解除双方不定期租赁合同关系之后，被告才以现金存款方式向原告账户存入，原告已明确表示不予接受，并要求被告领回，该支付行为为被告的单方行为，不构成原、被告双方不定期租赁合同延续至2015年9月30日的合意。因此，原告请求解除原、被告双方不定期租赁合同关系，有相应的事实和法律依据，理由成立，本院予以支持。合同解除后，被告应当在合理的期限内将租赁物返还给原告，同时，原告亦应将被告交纳的押金返还给被告。被告单方交纳的2015年第三季度租金24300元，应由双方结算后（如有剩余）由被告自行领回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》九十四条第一款第（五）项、第九十七条、第二百一十五条、第二百二十九条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、解除原告河池市金城江区城乡建设投资有限公司与被告李菊仙之间不定期租赁合同；二、由被告李菊仙将租赁物（位于河池市新建路24号的租赁门面）返还给原告河池市金城江区城乡建设投资有限公司；同时，原告河池市金城江区城乡建设投资有限公司将押金24300元返还给被告李菊仙。案件受理费100元（原告已预交），由被告承担。上述义务，义务人应于本判决生效之日起十五日内履行完毕，逾期履行金钱给付义务的则应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起，二年内向本院或者向与本院同级的义务人财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或河池市中级人民法院递交上诉状，同时按对方当事人的人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费100元。款汇：广西壮族自治区河池市中级人民法院诉讼费专户，账号20×××98，开户行：农行河池分行城东分理处。逾期不交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。审判长 韦江毅审判员 石李春审判员 刘国强二〇一五年九月十日书记员 韦祖珍 微信公众号“”