（2015）灞民初字第00092号

裁判日期: 2015-09-10

公开日期: 2015-11-17

案件名称

原告范天成、杨帆、王爱玲、王保生、张小梅、刘肖妮、刘颖奕与被告西安丽源物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案一审民事判决书

法院

西安市灞桥区人民法院

所属地区

西安市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

全文

西安市灞桥区人民法院民事判决书（2015）灞民初字第00092号原告范天成，男，汉族，1940年4月12日出生，西安文理学院退休教师，现住西安市灞桥区西航花园社区A区**号楼*单元*号。原告杨帆，男，汉族，1969年4月18日出生，西安勤业石油设备有限公司职员，现住西安市雁塔区红专路12号15号楼242号。原告王爱玲，女，汉族，1975年10月10日出生，湖南原地农业发展有限公司西北区财务人员，现住西安市灞桥区西航花园社区骞柳2区17号楼1-4-7号。原告王保生，男，汉族，1951年12月21日出生，韩城矿务局综合工程处退休职工，现住西安市灞桥区西航花园社区A区35号楼1楼西户。原告张小梅，女，汉族，1954年4月26日出生，西安市供销社棉花公司退休职工，��住西安市灞桥区西航花园社区骞柳小区1区28号楼4-3号。原告刘肖妮，女，汉族，1979年4月27日出生，无业，现住西安市灞桥区西航花园社区骞柳一区*号*单元*楼*户。原告刘颖奕，男，汉族，1946年12月27日出生，北京经济日报退休职工，现住西安市灞桥区西航花园社区骞柳1区**号楼***号。诉讼代表人范天成，男，汉族，1940年4月12日出生，西安文理学院退休教师，现住西安市灞桥区西航花园社区A区**号楼*单元*号。诉讼代表人杨帆，男，汉族，1969年4月18日出生，西安市勤业石油有限公司职员，现住西安市雁塔区红砖路12号15号楼242号。诉讼代表人刘颖奕，男，汉族，1946年12月27日出生，北京经济日报退休职工，现住西安市灞桥区西航花园社区骞柳1区**号楼***号。被告西安丽源物业管理有限公司，住所地：西安市雁塔区永松路116号市政府小区西何一组9号楼4单元4层2号。法定代表人ＸＸ勇，总经理。委托代理人徐荣亮，男，汉族，1977年2月23日出生，西安丽源物业管理有限公司法律顾问，现住西安市高新区高新四路5号高科广场B座1202室。委托代理人景鸿飞，男，汉族，1982年1月10日出生，西安丽源物业管理有限公司西航花园项目负责人，现住西安市灞桥区西航花园物业楼307室。原告范天成、杨帆、王爱玲、王保生、张小梅、刘肖妮、刘颖奕与被告西安丽源物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告范天成、杨帆、王爱玲、王保生、张小梅、刘肖妮、刘颖奕、被告西安丽源物业管理有限公司的委托代理人景鸿飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告范天成、杨帆、王爱玲、王保生、张小梅、刘肖��、刘颖奕诉称，2011年11月至12月期间，被告公司进驻各原告所在西航花园骞柳小区开始物业服务管理，但被告无管理超大社区的能力和资质，致使西航花园骞柳小区的管理服务乱成一团，物业公司与业主关系紧张。被告进驻小区以来未按国家及省、市关于物业、供热管理的法律、法规及政策规定，对收取供暖费（自备锅炉）前的收费方案、备案及事后的财务收支情况进行公布、公示。被告对因物业、供暖费存有争议，而未交费的业主限制购电、恶意为难，违规捆绑销电；同时，还不严格执行物价部门0.49元／度的居民电价，提高收费标准至0.56元／度。综上，原告为维护自身合法权益提起本案之诉，请求法院依法判令：1、被告立即向7原告公布2013年度取暖费收支账目、2014年度暖气费收费方案及备案情况；2、被告立即停止代售电与暖气费及物业费捆绑销售的违法行为��3、严格执行西安市居民用电标准价格0.49元／度。4、本案的诉讼费用由被告承担。原告为证明其主张向本院提交西安市物价局市物发（2011）172号文件1份、收费通知2份、雅和春天小区的2014年收款收据1张、2014年11月10日华商报的复印件1份、华商报复印件1份、物业公司开具的正式发票1张（交款人是柴选文）、收款收据3份（交款人刘顺义）、光盘1份、2014年12月12日证人证言1份，原告提交的证据均为复印件，经本院核对后除发票、收款收据与原件无异外均无原件。被告西安丽源物业管理有限公司辩称，其公司接收西航花园骞柳小区物业服务工作以来，一直在与前任物业公司办理交接手续；在两任物业公司对帐完成后，方可公布、公示取暖费（2013年至2014年度）收支财务账目。原告所诉，被告限制购电、捆绑销售行为不实，其公司并未限制购电，对欠费业主购电稍作限制系电脑系统自动生成，并非其公司主观设限。原告另诉电费价格问题，是因涉案小区并非供电企业直接向业主收费，而是由其公司代收，代收电费中有路灯公摊等费用（合计0.56元／度）计入，故原告要求按0.49元／度，无事实及法律依据，请法院驳回原告诉请。经审理查明，2011年12月2日，被告（乙方）与西航花园骞柳小区业主大会、西安市灞桥区西航花园小区业主维权委员会（甲方）签订西航花园（骞柳小区）物业管理合同1份。该合同主要约定，甲方选聘乙方为“西航花园（骞柳小区）”物业并提供物业管理服务事宜。物业区域四至：东至水流村，西至渭河大桥，南至草临路，北至市场路。该合同第四十七条约定，物业服务期限为伍年（自2011年12月2日起至2016年12月止）。该合同第三十八条约定物业服务收费标准为：序号收费项收费标准1物业��理费、卫生费、电梯费多层0.40元／㎡／月，普通商户元／㎡／月高层元／㎡／月，餐饮商户元／㎡／月别墅元／㎡／月。（高层电梯费按现行标准统一下调0.04元）（商铺产生特殊费用按现行标准执行）2建筑垃圾清运费建筑垃圾元／㎡3水费暂定居民用水2元／吨，商铺用水元／吨。特种行业按照国家相关规定收费标准执行，其他按照西安市水费收费标准收取。4电费居民用电0.4983元／度＋公损0.0617元／户／月，暂定为0.56元／度。商业用电元／度＋公损元／户／月，暂定为元／度。其他按照西安市电费收费标准收取5天然气居民元／方，商户按照国家标准收取（如供方涨价，另行调整）6停车费按照西安市物价局相关规定收取7自备锅炉供暖暂按西安市市政供热计费标准收取5.7元／㎡，供热季结束后在业主代表监督下，清算费用，多退少补。��明年计量表全部安装到位，将全部按计量表进行收费。（注：报停户按50%收取）上述合同签订后，被告即进驻涉案小区开始从事物业服务工作。本案原告所诉的2013年至2014年采暖季，2014年至2015采暖季，涉案小区均使用自备锅炉进行供暖；就此被告自认，其公司未公布公示、采暖定价方案、备案情况及采暖财务收支情况。案件审理中，仅范天成、刘颖奕、王爱珍、刘肖妮主张被告对其限制购电，王爱珍就对其限电情况提供了证据材料。上述事实有发票、收款收据及本院庭审笔录等材料在卷佐证。本院认为，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的管理、维护等义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施等违约责任的，应予支持。本案被告自2011年开始为涉案小区提供服务至今。庭审中被告自认，其公司未对涉案小区2013年至2014年采暖季采暖费财务收支情况及2014年至2015年度采暖季采暖费收费方案、备案情况向包括原告在内的业主公布、公示；被告公司自认的上述行为与其物业管理合同约定及物业、供热管理的相关法规、行业规范精神相悖；原告作为业主要求被告公司公布、公示2013年至2014年度采暖费财务收支情况及2014年至2015年度采暖季采暖费收费方案、备案情况，符合涉案物业合同约定及相关法律、法规、行业规范规定，本院予以支持。原告（7人）共同诉请要求被告停止将暖气、物业、电费捆绑销售的限制购电行为，但审理中发现，仅有小部分原告主张被告对其存在限购行为，故该诉请并非本案原告共同存在的诉求，故本案不予涉及、处理；存在限制购电问题的部分原告应单独对其权益进行救济（包括诉讼救济）。原告另��请要求被告按西安市居民用电标准价0.49元／度代售电；然涉案小区并非供电专业经营单位直接向最终用户收费，存在合理的公损符合该小区供电实际，同时涉案物业管理合同中对电费标准已作出约定（0.56元／度），被告并非擅自提高电费收费标准；包括本案原告在内的涉案小区业主若对电价最终标准是否应按0.56元／度存有异议，需向物价部门反应，以物价部门审查、审核为准；故原告的该项诉请不属人民法院民事案件受理范围。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，判决如下：被告西安丽源物业管理有限公司于本判决生效后十日内向包括原告范天成、杨帆、王爱玲、王保生、张小梅、刘肖妮、刘颖奕在内的业主公布、公示2013年至2014年采暖季采暖费��务收支情况及2014年至2015年度采暖季采暖费收费方案、备案情况；案件受理费400元，原告预交；应由被告西安丽源物业管理有限公司承担。被告西安丽源物业管理有限公司应将案件受理费400元于本判决生效后十日内给付原告范天成、杨帆、王爱玲、王保生、张小梅、刘肖妮、刘颖奕。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审　判　长　　徐　严代理审判员　　单娅娜人民陪审员　　庞瑜英二〇一五年九月十日书　记　员　　赵　宇来源：百度“”