（2015）深中法房终字第1241号
裁判日期: 2015-09-10
公开日期: 2015-11-08
案件名称
深圳地源投资发展有限公司与林乃群房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省深圳市中级人民法院
所属地区
广东省深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
深圳地Ｘ投资发展有限公司,林Ｘ群
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）深中法房终字第1241号上诉人（原审被告）：深圳地X投资发展有限公司，住所地：深圳市龙岗区。法定代表人：卢X华，总经理。委托代理人：朱X行，广东荣恒律师事务所律师。委托代理人：张X强，住所地：江西省九江市修水县，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：林X群，住所地：深圳市福田区。委托代理人：刘X，广东诚博律师事务所律师。委托代理人：王X，广东诚博律师事务所律师。上诉人深圳地X投资发展有限公司（以下简称地X投资公司）因与被上诉人林X群房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2014）深龙法地民初字第1415号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，2013年4月18日，地X投资公司（合同乙方）与深圳市南X国际投资有限公司（合同甲方）签订《租赁合同》，约定甲方将坐落于深圳市龙岗区南联怡丰路一号楼房共六栋租给乙方做经营商业用途，租期九年，从2013年4月18日起至2022年4月17日止。地X投资公司提交了所租赁房产的房地产权证，地X投资公司租赁的房产名称为厂房1#、2#、3#，集体宿舍楼1#，综合楼1#，土地用途均为工业仓储，土地位置位于龙岗镇（街道）南联村（社区）上牛塘。林X群确认该五份房地产权证记载的房产为林X群、地X投资公司双方涉案租赁的房产。地X投资公司租赁深圳市南X国际投资有限公司上述房产后，将其予以改造，建成地X商贸城，向社会公开招商。2013年5月25日，林X群与地X投资公司签订商铺租赁合同，地X投资公司为合同甲方，林X群为合同乙方。合同约定，甲方将其位于深圳市龙岗区怡丰路34号地X商贸城1楼AX50号的商铺租赁给乙方作商业经营用途，租赁期限九年，期限自2013年8月8日起至2022年8月8日止，该商铺的租赁经营押金为10000元。合同第四条甲方的权利和义务约定：甲方保证对出租给乙方的商铺具有合法性，负责商城的整体运作……，在第六条违约责任约定乙方遇以下情形可单方解除合同，甲方退还保证金：甲方违反本合同约定的责任和义务，导致乙方不能依法经营的。同日，林X群向地X投资公司交纳了商铺保证金10000元，三个月租金3519元和三个月管理费551元，地X投资公司向林X群出具了收据。林X群、地X投资公司在履行租赁合同过程中，由于地X投资公司拖欠深圳市南X国际投资有限公司的租金没有按时支付，深圳市南X国际投资有限公司向原审法院提起诉讼，双方达成了民事调解后，地X投资公司仍未按时支付租金，深圳市南X国际投资有限公司于2014年10月14日向原审法院申请强制执行，要求地X投资公司交还涉案物业并支付租金，并于2014年10月16日在涉案地X商贸城内张贴通告，告知其将收回地X商贸城所有房屋，要求地X商贸城内各租户尽快与地X投资公司处理好租赁事宜，否则强制执行后给各租户造成的损失与其无关。2014年10月20日，林X群基于深圳市南X国际投资有限公司的通知被迫从涉案商铺搬离并解除租赁合同。地X投资公司确认林X群2014年10月20日搬离涉案商铺的事实并同意与林X群解除租赁合同，确认涉案商铺已交还给了深圳市南X国际投资有限公司。林X群称已对涉案商铺进行了装修支出装修费8500元，为此提交了装修设计图、付装修费收据等证据，但地X投资公司对此不予认可。林X群申请对装修残值进行评估，但在原审法院委托评估机构对装修残值进行评估过程中又撤回对装修残值进行评估的申请，产生评估费用200元。林X群未提交搬迁费、营业损失的证据。以上事实有租赁合同、收据、房产证、陈述等证据证实，经原审庭审质证，足以认定。林X群诉至原审法院，请求判令：1、确认林X群、地X投资公司签订的《商铺租赁合同》于2014年10月20日解除；2、地X投资公司向林X群返还保证金10000元；3、地X投资公司向林X群赔偿装修损失8500元（最终以鉴定结论为准）；4、地X投资公司赔偿林X群搬迁损失、营业损失合计1408元；5、地X投资公司承担本案诉讼费。原审法院认为，林X群、地X投资公司签订的《商铺租赁合同》属于双方当事人的真实意思表示，且内容不违反有关法律的禁止性规定，合法有效，双方均应切实全面履行。地X投资公司确认双方签订的租赁合同于2014年10月20日解除的事实，故原审法院对林X群诉求确认租赁合同于2014年10月20日解除的主张予以支持。双方争议的焦点在于林X群解除合同是否合法的问题。林X群、地X投资公司签订的租赁合同有关地X投资公司的权利和义务条款约定“地X投资公司保证对出租给林X群的商铺具有合法性，负责商城的整体运作……”。但林X群、地X投资公司在履行租赁合同过程中，因地X投资公司拖欠涉案房屋所有权人租金导致房屋所有权人申请人民法院强制执行责令地X投资公司返还涉案房屋，且涉案房屋已由地X投资公司返还给了房屋所有人，致使地X投资公司对涉案商铺不再拥有使用经营权，丧失了出租涉案商铺的权利，地X投资公司违反了租赁合同约定的义务，证明林X群依据租赁合同第六条单方解除合同的条件已经成就，因此，林X群依据租赁合同第六条约定内容解除了双方的租赁合同并诉求地X投资公司退还履约保证金1万元的主张符合合同约定及法律规定，原审法院予以支持。关于装修损失问题。林X群诉求装修损失却又拒绝对装修残值进行评估，导致原审法院无法对涉案商铺是否有装修及装修残值的事实进行认定，林X群依法应承担举证不能的不利后果，故原审法院对林X群的该项请求不予支持。关于搬迁损失、营业损失的问题。由于林X群未提交搬迁损失、营业损失的证据，因此林X群的这一诉讼请求，原审法院亦不予支持。基此，根据《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认林X群与地X投资公司签订的关于地X商贸城1楼AX50号商铺的《商铺租赁合同》于2014年10月20日解除；二、地X投资公司于本判决生效之日起五日内返还林X群租赁保证金10000元；三、驳回林X群的其它诉讼请求。如地X投资公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币149元（林X群已预交），由林X群承担74元，地X投资公司承担75元。评估费200元由林X群承担。上诉人地X投资公司不服原审判决，向原审法院提起上诉，请求判令：1、维持一审判决第一项、第三项；2、撤销一审判决第二项，依法改判为：地X投资公司无需向林X群退还租赁保证金10000元；3、本案诉讼费均由林X群承担。事实和理由：林X群没有依约缴纳租金和管理费，依照双方签署的《商铺租赁合同》的第六条第（四）款明确约定了未及时支付租金的法律后果。现林X群明显违约，故地X投资公司无需退还租赁保证金。被上诉人林X群口头答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。地X投资公司所说林X群没有依约缴纳租金和管理费，事实不成立，根据地X投资公司与林X群签订的租赁合同第10条其他条款，约定免租期为九个月，从开业后第二季度起免，林X群已预付三个月的租金及管理费，地X投资公司因装修的事宜开业时间大概在2013年9月份，到2014年10月份因地X投资公司与南X国际投资有限公司发生纠纷导致林X群被迫搬离涉案商铺，因此，林X群并没有存在不缴纳租金及管理费的情形。因地X投资公司经营管理不善，强制要求地X商贸城一楼及二楼的部分商铺搬离，导致林X群产生经营损失，地X投资公司依法应当退还林X群所缴纳的租赁保证金。本院经审理查明，原审查明的事实无误，本院予以确认。另查，林X群与地X投资公司签订的《商铺租赁合同》第六条第二款约定，“地X投资公司遇到下列情形之一，可单方解除合同，没收履约保证金并收回商铺：4、林X群不按照本合同约定的数额及交付期限向地X投资公司缴纳租金。”本院认为，林X群与地X投资公司签订的《商铺租赁合同》是双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。涉案合同履行过程中，因地X投资公司拖欠涉案房屋所有权人租金被人民法院强制执行致使地X投资公司返还涉案房屋给房屋所有人，导致地X投资公司对涉案商铺不再拥有使用经营权，丧失了出租涉案商铺的权利，林X群依据租赁合同第六条第一款行使合同解除权单方解除了双方的租赁合同并诉求地X投资公司退还租赁保证金1万元的主张符合合同约定及法律规定。地X投资公司上诉称，林X群存在迟延交租构成了违约，依据《商铺租赁合同》第六条第二款第四项的约定，其无需退还租赁保证金。本院认为，从该条款的约定来看，地X投资公司没收租赁保证金的前提是在林X群违约的情形之下行使了合同解除权，没收租赁保证金是地X投资公司解除租赁合同的后果。故即便存在林X群未及时支付租金的情形，若地X投资公司未行使合同解除权，不能直接没收租赁保证金。由上，地X投资公司的上诉理由不成立，本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由深圳地X投资发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨潮声审 判 员 聂 效代理审判员 王丹妮二〇一五年九月十日书 记 员 林 翘附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或变更；（三）原判决认定事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件做出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 关注公众号“”