（2015）江法民初字第03327号
裁判日期: 2015-09-10
公开日期: 2015-11-03
案件名称
原告重庆敬业物业管理有限公司与被告薛英禹物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市江北区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆敬业物业管理有限公司,薛英禹
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条；《物业管理条例（2007年）》：第四十二条第一款；《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条第一款
全文
重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2015）江法民初字第03327号原告：重庆敬业物业管理有限公司，住所地重庆市江北区建东一村29号，组织机构代码74748517-3。法定代表人：刘业敬，总经理。委托代理人：喻满堂，男，1955年10月6日生，汉族，住重庆市江北区。被告：薛英禹，女，1977年11月12日生，汉族，住重庆市江北区。原告重庆敬业物业管理有限公司（下称敬业公司）与被告薛英禹物业服务合同纠纷一案，本院于2015年2月27日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告敬业公司的委托代理人喻满堂、被告薛英禹，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告敬业公司诉称：2003年6月30日，被告接收重庆市江北区建东一村X号敬业大厦X-X房后，原告依照前期物业服务合同约定，按住宅建筑面积0.9元／平方米（含电梯费）计算收取物业管理服务费；并一直履行原合同约定，为敬业大厦全体业主提供相关物业管理服务，得到绝大多数业主的认可和支持。自业主接房至今已十二年之久，市场物价逐年上涨，人工费、维修费成本逐年增加，而原告物业管理服务费从未进行调整。但被告从2010年1月起，以各种理由拒绝交纳物业管理服务费。原告为顾全小区业主整体利益，多次书面和口头告知，并上门沟通，但被告仍然拒绝交费。为维护原告合法权益，根据相关法律规定起诉至法院，请求：1.判决被告支付2010年1月至2015年2月期间物业管理服务费6176.2元；2.判决被告支付欠交2010年1月至2015年2月期间物业管理服务费的违约金，按每日千分之三的标准支付至付清欠费为止。被告薛英禹辩称：2011年12月6日我家中被盗，当时找了开发商，但没有任何部门给予答复，我也不知道有原告物业公司在提供服务。原告主张从2010年起的物业费不属实，被告是从2013年6月开始未交费的。因为，在2013年的时候，我们楼上被河北建工集团违法搭建建筑物，对被告房屋造成严重损害。原告只是2015年3月份时在被告门上贴过两次催费通知，在此之前被告从未收到过原告任何催收单；因此原告部分诉讼请求超过了诉讼时效。此外，原告没有按约定提供物业服务，故违约金不能成立，物业费也应按照七折来支付。经审理查明：原告是三级资质的物业服务企业，被告是重庆市江北区建东一村X号X-X号房屋（原建东一村X号X-X，建筑面积109.22平方米）的业主。2003年5月11日，重庆敬业房地产开发有限公司与原告签订《前期物业管理服务合同》，约定由原告为重庆市江北区建东一村X号“敬业大厦”（系高层商住楼）提供物业管理服务。该合同约定的委托管理事项包括：房屋建筑共同部位的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等；公用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括共用的上下水管道、落水管、共用照明天线、电梯、楼内消防设施设备等；市政公用设备和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、停车场等；公用绿地、花木、建筑物等的养护和管理；附属配套建筑和设施的维修、养护和管理；公共环境卫生，包括公共场所、房屋公用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运等；交通与车辆停放秩序的管理；维持公共秩序，加强安全监控、巡视及24小时门岗执勤，此款约定的事项不含业主、非业主使用人的人身、财产保险和财产保管责任；管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料；组织业主开展社区文化娱乐活动；负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费和特约服务费；业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，应接受委托并合理收费；对业主和物业使用人违反业主公约的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止、纠正、赔偿等措施；其他委托事项。该合同约定住宅的物业管理服务费按每平方米0.9元／月收取；业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，按规定每天按应交费用的3‰交纳违约金。另该合同约定委托服务期限自2003年5月30日起至业主委员会成立，与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，该合同自然终止。2003年6月26日，重庆市物价局作出《重庆市物价局关于江北区敬业大厦高层住宅物业管理服务收费标准的通知》（渝价（2003）355号文件）同意原告按高层住宅0.9元／平方米·月（其中电梯费0.3元／平方米·月）、写字间2.5元／平方米·月的标准对敬业大厦业主收取公共服务费，同时确定“成立业主委员会后，由物管公司与业主委员会共同协商收费标准，本文件则自行废止”。2009年3月1日，重庆敬业大厦业主委员会与原告签订《敬业大厦物业服务协议》，约定：“由于敬业大厦物业服务合同个别条款未达成一致，为维护已交物业管理服务费业主的利益及物业管理公司的合法权益，保证公共设施设备和物管工作的正常运行，双方同意按敬业大厦前期物业服务合同执行。收费标准：1.公共服务费（建筑面积）（1）住宅0.9元／月·平方米（包含电梯费）……待正式物业服务收费协议签订后，此协议自动终止。”被告认为此份协议是原告伪造的，并举示一份内容相同的复印件，在该复印件上有“唐成忠”等四人签名捺印，并书写“关于签订本协议的问题本人不清楚”。被告陈述，该四人为敬业大厦业委会成员。原告对该复印件上的签字不予认可，并表示不清楚该四人是否为业委会成员。原告为证明其向被告催收过欠费，举示2011年10月20日《催缴物业服务费通知》、2012年9月25日《告业主书》、2013年10月25日催费文书、2015年2月13日《关于促请七位业主尽快缴纳物业管理服务费的函告》。前述书证均为原告制作。另原告陈述，敬业大厦是单体楼，催收文书是直接贴在进口处公告栏的。被告质证称没有见到过前述催收资料。被告为证明其抗辩主张的事实，举示如下主要证据：1.《重庆市规划局江北区分局限期拆除（回填）违法建筑决定书》、《重庆市江北区人民政府限期拆除违法建筑催告书》、《重庆市江北区人民政府强制拆除违法建筑决定书》，均为复印件，拟证明2013年敬业大厦楼顶存在违章建筑的事实；2.《重庆市公安局案（事）件接报回执》，拟证明2011年12月6日家中被盗的事实；3.2003年6月28日李蔚与原告签订的《敬业大厦物业管理服务合同》、《敬业大厦入住合约》、2009年7月17日原告向敬业大厦业委会发送的《工作联系函》、《敬业大厦小区业主选聘物管公司汇签表》，以上除汇签表外均为复印件，拟证明前期物业服务合同已经终止，虽然还是原告在小区服务，但是物业公司出出进进，一点都不负责任；4.《关于维修电梯需动用住宅专项资金的分摊办法》，系2011年4月20日原告与业委会共同制作并张贴于小区里，拟证明开发商重庆敬业房地产开发有限公司在小区有产权，但未交大修基金，根据法律规定，原告作为小区物业公司不合法；5.2015年7月3日原告向“五岳国际公寓业委会”出具的《报告》，拟证明原告把全体业主共有的面积占为己有出租，损害业主权益；6.2015年7月11日重庆晚报新闻报道资料，复印件，证明原告将楼顶天台门锁上，影响业主消防安全；7.照片5组，分别证明楼顶违章建筑及其给被告房屋造成的损坏状况、小区清洁卫生脏乱差以及原告将天台门上锁等事实。原告质证意见如下：对第一组证据予以认可，原告对违建行为进行过劝阻，但因没有执法权，劝阻未果，且现在该违章建筑已经在拆除；第二组证据是被告个人报案资料，没有意见；第三组证据中的合同及入住合约予以认可，但认为其效力仅及于李蔚一户，对被告无约束力；业主汇签表无时间地点，不予认可，且最终并未选聘出新的物业公司，仍由原告在小区提供服务；第四组证据真实性无异议，但与本案物业费纠纷无关；第六组及第七组证据不予认可；对其他证据未发表质证意见。对上述争议证据，本院认证意见如下：《敬业大厦物业服务协议》加盖有业委会公章，而被告举示的反证并不足以否定其形式真实性，故本院予以采纳；原告举示的四份费用催收证据均为原件，且与本案具有关联性，予以采纳，对其证明力将于后文评价；案件接报回执予以采纳；现场状况照片，原告仅口头质疑其真实性但并未举示反证反驳，本院对其予以采纳；被告举示的其他证据因无法确定真实性或与本案不具关联性，本院不予采纳。以上事实，有《前期物业管理服务合同》、《敬业大厦物业服务协议》、《通知》、《告业主书》、《函告》、《决定书》、《催告书》、《案件接报回执》、照片、登记信息查询结果及当事人的陈述等证据佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，原告与重庆敬业房地产开发有限公司签订的《前期物业管理服务合同》已依法成立并生效，对小区业主具有约束力。敬业大厦业委会与原告签订的《敬业大厦物业服务协议》约定仍执行前期物业服务合同的内容及收费标准，此协议应系双方真实意思表示之合意，且不违反法律行政法规强制性规定，合法有效。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。综上，原告与被告之间成立物业服务合同关系，在合同正常履行期间内，双方均应按照合同约定享受权利并履行义务。结合原、被告诉辩主张及观点，本案争议焦点包括：被告是否有权拒绝支付原告主张期间内的物业服务费用；原告诉讼请求是否超过诉讼时效；原告主张的违约金能否成立。首先，关于被告是否有权拒付物业服务费用的问题。根据《物业管理条例》的规定以及本案物业服务合同的约定，业主负有按时交纳物业服务费用的义务。涉讼房屋的登记权利人为被告，故被告应为该房屋的业主，负有交纳物业服务费用的义务。被告提出的家中被盗、楼顶违建以及清洁卫生等抗辩，均未举示充分证据证明原告是否存在相应违约行为以及其违约情形是否已达到拒交或少交物业服务费用的严重程度；故本院对前述抗辩不予采信。被告同时抗辩其从2013年6月起未交费用，但作为付款义务方其并未举示已经交纳2010年1月至2013年5月期间物业服务费用的相关证据，应承担相应不利法律后果。其次，关于诉讼时效问题。本案中，原告仅举示四份费用催收的函件或通知，但并未进一步举证证明该相应通知资料已实际张贴或送达被告，且被告否认收到了前述催收资料；故原告并未完成证明其已及时进行过权利主张并导致诉讼时效中断等事实的举证义务，应承担相应不利法律后果。本案于2015年2月27日由本院立案，而被告亦认可原告在2015年3月向其进行过费用催收；因此，被告应支付2013年2月27日起至2015年2月期间的物业服务费，之前的相应费用已超过诉讼时效，本院不予支持。故被告应支付的费用金额为：109.22平方米×0.9元／月·平方米÷28天×2天＋109.22平方米×0.9元／月·平方米×24个月=2366.17元。原告相应诉讼请求中超出此金额的部分，本院不予支持。最后，关于违约金能否成立的问题。虽然合同约定了业主逾期不交纳物业服务费的，应承担违约金；但是否已按照约定全面履行了物业管理义务，原告没有提供充分证据予以证实，同时未举证证明其对每期相应费用予以了实际催收；并且，被告举示的照片等证据亦反映了原告在提供物业服务过程中存在瑕疵和不足。因此，对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《物业管理条例》第四十二条、最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告薛英禹于本判决书生效之日起五日内支付原告重庆敬业物业管理有限公司物业服务费2366.17元；二、驳回原告重庆敬业物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费288元，由原告重庆敬业物业管理有限公司负担238元，被告薛英禹负担50元；公告费350元，由被告薛英禹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长 胡潇予代理审判员 肖明明人民陪审员 郭 敏二〇一五年九月十日书 记 员 柴世斌 更多数据：搜索“”来源：