（2015）虹民三（民）初字第536号
裁判日期: 2015-09-10
公开日期: 2015-11-17
案件名称
江文影与石振、詹兰枝房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市虹口区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2015）虹民三（民）初字第536号原告江文影。委托代理人陈渊、陈和霞，上海市高源律师事务所律师。被告石振。被告詹兰枝。原告江文影诉被告石振、詹兰枝房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告江文影及其委托代理人陈和霞，被告詹兰枝到庭参加诉讼。被告石振经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告江文影诉称，两被告系母子关系。上海市虹口区广灵一路广中三村XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）的权利人为两被告。2014年12月12日，被告石振作为产权人并代表詹兰枝与原告及中介方上海好中家海峰房地产经纪有限公司就系争房屋签订了《房地产买卖居间协议》及《房地产买卖协议》，约定原告以595，000元的价格受让系争房屋；买卖双方应于该协议签订后的50日内至中介方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，并在此后90日内办理过户手续。协议还约定，如任何一方未按本协议约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，另一方有权要求继续履行或单方面解除本协议；若守约方解除本协议的，违约方应按总房价款的20%向守约方支付违约金；被告保证有权出售系争房屋，并在签约前已征得该房地产全体权利人的同意，若因被告无权或越权处分等原因造成协议未能履行，被告应按前述约定承担违约责任。该协议签订当日，原告即按约支付了定金5万元。然此后，两被告拒绝签订《上海市房地产买卖合同》示范文本，致合同至今无法继续履行。原告认为，被告在签订《房地产买卖协议》并依此协议收取定金后，又拒绝继续履约，已构成根本违约，且原告在2015年3月向被告催告履约后，被告仍置若罔闻。现原告诉讼，要求解除原、被告于2014年12月12日就系争房屋所签订的《房地产买卖协议》；要求被告支付原告违约金119，000元。被告石振未作答辩。被告詹兰枝辩称，系争房屋系两被告共有的房屋。2014年其居住在江西，对被告石振与原告买卖系争房屋一事毫不知情，其不同意出售系争房屋，对被告石振与原告签订的《房地产买卖协议》不予认可，不同意原告的诉讼请求。经审理查明，被告詹兰枝与石振为母子关系。系争房屋为两被告共有。2014年12月12日，原告与被告石振签订《房地产买卖协议》约定，原告以595，000元的总价款购买系争房屋；双方同意于本协议签署后50日内签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》（以下简称买卖合同示范文本）；原告应于签订本协议当日支付定金50，000元；本协议生效后，如任何一方未按本协议约定履行，经另一方书面催告后仍不履行的，另一方有权要求继续履行或单方解除本协议，若守约方解除本协议的，违约方应按总房价款的20%向守约方支付违约金。该协议落款处的“詹兰枝”系石振代签。该协议签订当日，原告向被告石振支付了定金50，000元。2015年2月4日，被告石振作出承诺：本人石振出售上海市虹口区广灵一路广中三村XXX号XXX室房屋，购买方为江文影，出售方出售此房已逾期5天，现承诺此房于2015年2月8日履行原居间合同，若出售方未履行合同，本人石振承诺相应的法律责任，应赔偿购买方江文影人民币10万元整。2015年3月3日，原告向被告发出催告信，未果。庭审中，原告表示，与被告石振签订房屋买卖协议时，石振向其出示了系争房屋的产权证，其也从房地产交易中心调取了系争房屋的权利人信息，确认系争房屋为两被告所有；虽然当时被告詹兰枝未到场签字，石振也未提供詹兰枝的委托书，但石振称两被告系母子关系，詹兰枝目前不在上海，但同意出售系争房屋，并向原告出示了系争房屋的房产证、户口簿及詹兰枝的身份证，石振的行为构成表见代理。被告詹兰枝表示，其身份证一直由其本人保管，未交付给石振，其从未作出过出售系争房屋的意思表示。以上事实，经庭审质证，由原、被告的陈述、《房地产买卖居间协议》及《房地产买卖协议》、系争房屋的房地产登记簿、定金收据、石振出具的《承诺书》、催告信等证据佐证，本院予以确认。本院认为，系争房屋为两被告共有。被告石振未征得詹兰枝同意，擅自出售系争房屋，而原告明知系争房屋系两被告共有，且石振未能提供相应委托书的情况下，与石振签订了《房地产买卖协议》，事后又未取得詹兰枝的追认，故该《房地产买卖协议》无效，导致无效的责任在于原告与被告石振。无效的合同自始没有法律约束力，原告要求解除该《房地产买卖协议》，并要求被告依据该《房地产买卖协议》的约定支付违约金119，000元的诉讼请求，缺乏法律依据本院不予支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故被告石振应当返还原告已付款50，000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起10日内，被告石振返还原告江文影定金50，000元；二、对原告江文影要求解除其与被告石振于2014年12月12日就上海市虹口区广灵一路广中三村XXX号XXX室房屋所签订的《房地产买卖协议》的诉讼请求不予支持；三、对原告江文影要求被告石振、詹兰枝支付违约金119，000元的诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2，680元，由原告江文影与被告石振各半负担1，340元；财产保全申请费1，115元，由原告江文影与被告石振各半负担557.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 曹北霖人民陪审员 顾嘉祯人民陪审员 毛济平二〇一五年九月十日书 记 员 许时吉附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。……第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；…… 来源：百度搜索“”