（2015）哈民四商终字第291号
裁判日期: 2015-09-10
公开日期: 2016-03-23
案件名称
大庆华尔雅房地产开发有限公司与尚志市金色阳光物业有限公司、大庆华尔雅房地产开发有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
黑龙江省哈尔滨市中级人民法院
所属地区
黑龙江省哈尔滨市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
大庆华尔雅房地产开发有限公司,尚志市金色阳光物业有限公司,大庆华尔雅房地产开发有限公司尚志市分公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）哈民四商终字第291号上诉人（原审被告、反诉原告）大庆华尔雅房地产开发有限公司，住所地大庆市萨尔图区东风新村4—24—4—201。法定代表人李长有，董事长。委托代理人白宇宙，黑龙江美亚律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉原告）尚志市金色阳光物业有限公司，住所地尚志市尚志镇新建路金色阳光小区。法定代表人张晓林，经理。委托代理人卢学华，黑龙江隆信律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉被告）大庆华尔雅房地产开发有限公司尚志市分公司，住所地尚志市尚志镇学子家园小区一区六号楼。负责人李长兴，经理。上诉人大庆华尔雅房地产开发有限公司（以下简称大庆华尔雅公司）因与被上诉人尚志市金色阳光物业有限公司（以下简称尚志阳光物业公司）、被上诉人大庆华尔雅房地产开发有限公司尚志市分公司（以下简称大庆华尔雅尚志分公司）物业服务合同纠纷一案，不服黑龙江省尚志市人民法院（2013）尚民二初字第615号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年8月4日公开开庭进行了审理。上诉人大庆华尔雅公司的委托代理人白宇宙，被上诉人尚志阳光物业公司的委托代理人卢学华到庭参加诉讼。被上诉人大庆华尔雅尚志分公司经本院传票合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原审判决认定，2010年12月1日，大庆华尔雅尚志分公司与张晓林签订了《转让合同书》。合同约定：大庆华尔雅尚志分公司将开发建设的尚志市金色阳光家园的小区供热设施及供热服务、物业管理服务转让给尚志阳光物业公司，包括该小区的供热用房、锅炉、室外供热管网等，永久性转让给尚志阳光物业公司，转让费用200万元。合同中还约定尚志阳光物业公司如需进行相关供热设施或物业管理用房等设施建设，建设资金由尚志阳光物业公司自行承担，相关审批手续由尚志阳光物业公司办理，大庆华尔雅公司提供相关手续和文件资料等。2012年12月6日，大庆华尔雅尚志分公司与张晓林签订了《补充协议》。合同约定：大庆华尔雅公司承担有关房屋及附属设施在法律规定期限内的质量问题；大庆华尔雅尚志分公司同意尚志阳光物业公司在小区内另行开发建设房屋及车库，所有权归尚志阳光物业公司所有，大庆华尔雅尚志分公司配合尚志阳光物业公司销售、提供发票，税费由尚志阳光物业公司承担。尚志阳光物业公司成立后，双方签订了《协议书》，双方约定的主要内容是关于锅炉房的配备设施、室内采暖及给排水、室外管网、锅炉房设备的质量、门窗、电气设施的安全、责任等问题。双方还约定了剩余转让金的给付以及室内外设备经双方验收合格后，尚志阳光物业公司可安排人员进行交接。上述协议签订后，尚志阳光物业公司着手进行金色阳光家园小区物业管理，收取了相应的费用。双方对供热设备验收时，因尚志阳光物业公司提出室外供热管网没有进行必要的发泡、防腐处理，没有达到验收标准，双方发生了争议，尚志阳光物业公司拒绝接收供热管理部分。该小区的供热管理一直由大庆华尔雅尚志分公司负责。尚志阳光物业公司于2010年12月1日至23日，分五次向大庆华尔雅尚志分公司交付了100万元的物业热力转让费。2011年5月份以交付物业热力转让费的名义向大庆华尔雅尚志分公司交付60万元。尚志阳光物业公司对该小区进行物业管理中，共向业主收取了物业管理费用、装修保证金、单元门维修费计896，061元，其中单元门维修费236，600元，装修保证金417，500元。尚志阳光物业公司退给13户业主装修保证金12，500元，退给四户业主单元门维修费1，200元。在尚志阳光物业公司进行物业管理过程中，2011年12月1日，大庆华尔雅公司与案外人肇州县伟峰物业管理有限公司签订了物业服务合同。案外人肇州县伟峰物业管理有限公司进行物业管理时与尚志阳光物业公司发生纠纷，于2012年9月11日以大庆华尔雅公司为被告，向大庆市高新技术产业开发区人民法院提起诉讼，要求确认其与大庆华尔雅签订的合同有效。大庆华尔雅公司在该诉讼中以与物业公司签订的物业服务合同在先为由进行抗辩，并提出已于2012年6月10日书面通知肇州县伟峰物业服务有限公司解除合同。大庆市高新技术产业开发区人民法院经过审理，于2012年12月3日作出判决，确认肇州县伟峰物业服务有限公司与大庆华尔雅公司签订的物业管理委托合同有效，双方继续履行。2012年年末，尚志阳光物业公司撤出对金色阳光家园小区的物业管理。另查明，尚志阳光物业公司在金色阳光家园小区出资建设2041.4平方米房屋及车库，该建筑全部审批手续均是由大庆华尔雅公司提出申请。原审判决认为，根据《物业管理条例》规定，选聘或解聘物业服务企业由业主共同决定，并由业主委员会代表全体业主与选聘的物业服务企业签订物业服务合同。《物业管理条例》第二十七条规定：业主依法享有物业共用部分、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。尚志阳光物业公司与大庆华尔雅尚志分公司双方签订的《转让合同书》将尚志市金色阳光家园小区的供热设施、供热服务、物业管理服务以及涉及到供热用房、物业管理用房等一次性永久转让给尚志阳光物业公司，该条款的内容违反了《物业管理条例》的规定，侵犯了尚志市金色阳光家园小区业主的权利。故尚志阳光物业公司与大庆华尔雅尚志分公司签订的协议中关于转让供热服务、供热设施及物业管理服务的部分属于无效条款，其他条款系双方当事人真实意思表示，且不违反国家法律规定，应认定为有效条款。根据《中华人民共和国民法通则》的规定，民事行为被确认为无效后，当事人因该行为取得的财产应当返还受损失的一方。双方都有过错的，应当各自承担相应的损失。本案双方在签订协议时，违反了《物业管理条例》的规定，双方均有过错，应各自承担相应的损失。尚志阳光物业公司要求大庆华尔雅公司返还100万元的转让费符合法律规定，应予支持。尚志阳光物业公司要求赔偿利息损失的诉讼请求不予支持。尚志阳光物业公司在经营中的其他损失即工人工资、道路平整以及绿化费用等，因其已实际收取了管理费用，上述支出属于其正常经营支出，不应由大庆华尔雅公司承担，故其该项请求本院不予维护。大庆华尔雅公司主张双方对供热设施进行验收交接没有提供证据，金色阳光家园小区的供热管理及设施，尚志阳光物业公司没有接管，一直由大庆华尔雅公司自行负责小区供热并收取供热费用，故大庆华尔雅公司提出的关于由尚志阳光物业公司给付煤款110万元并返还供热费用的反诉请求，不能成立。2010年12月至2012年12月，尚志阳光物业公司已对该小区进行物业管理，故大庆华尔雅公司收取物业管理费符合规定，大庆华尔雅公司要求尚志阳光物业公司返还物业管理费、垃圾清运费的请求不予支持；大庆华尔雅公司要求尚志阳光物业公司返还装修保证金、单元门维修费用的请求合理。尚志阳光物业公司共收取上述两项费用654100元，已经返还给业主13700元，已给付大庆华尔雅公司60万元，应返还大庆华尔雅公司40400元。大庆华尔雅公司主张尚志阳光物业公司弃管物业，并提供大庆市高新技术产业开发区人民法院民事判决书予以证实，但尚志阳光物业公司并没有参加该案的诉讼，对业主证明尚志阳光物业弃管物业的证据并没有经过原告质证；本案中大庆华尔雅公司提供了上述证据尚志阳光物业公司不予认可。大庆市高新技术产业开发区人民法院做出判决的时间是2012年12月3日，与尚志阳光物业公司主张2012年年末撤出金色阳光小区的时间是一致的，故对大庆华尔雅公司提出尚志阳光物业弃管物业的事实不予确认。大庆华尔雅提供的伟峰物业服务有限公司进行维修费用及工人工资均发生在2013年至2014年期间，系伟峰物业服务有限公司对金色阳光小区进行物业管理的费用，是其正常的经营支出，与尚志阳光物业公司无关，故大庆华尔雅公司的该项请求不能维护。大庆华尔雅公司要求尚志阳光物业支付土地出让金及拆迁费用，双方在补充协议中没有约定，且该项请求的金额无法确定，不予支持。大庆华尔雅公司主张于2011年8月17日向张晓林发出了解除物业合同通知，但没有提供证据证明张晓林或者尚志阳光物业公司已收到该通知，故该通知不能产生解除合同的效力。大庆华尔雅尚志分公司依法不具备法人资格，其民事责任由大庆华尔雅公司承担。尚志阳光物业公司与大庆华尔雅公司的三份协议中，双方就尚志阳光物业公司在金色阳光小区内开发房屋进行了约定。该项约定虽不违反法律规定，但开发房地产必须经过政府相关部门的审批确认。尚志阳光物业公司建设的2041.4平方米房屋，均由大庆华尔雅公司向相关部门提出申请，现该房屋的产权归属现尚没明确，本案不宜进行审理，双方应另案进行处理。据此判决：一、大庆华尔雅房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还尚志市金色阳光物业有限公司转让费100万元；二、尚志市金色阳光物业有限公司于本判决生效之日起十日内返还大庆华尔雅房地产开发有限公司装修保证金、单元门维修费40400元三、驳回尚志市金色阳光物业有限公司其他诉讼请求；四、驳回大庆华尔雅房地产开发有限公司其他反诉请求。宣判后，大庆华尔雅公司不服，向本院提起上诉，请求，1、依法撤销（2013）尚民初字第615号民事判决；2、依法改判尚志阳光物业公司向大庆华尔雅公司返还所收取的各种物业费929，243元并赔偿大庆华尔雅公司损失517，088元，尚志阳光物业公司依法拆除其兴建的车库。3、本案一、二审诉讼费由尚志阳光物业公司承担。理由：一、原审判决认定事实不清，适用法律错误。1、转让合同中对物业服务的约定并没有违反《物业管理条例》的规定。涉案小区2010年4月开始销售，2015年5月业主开始陆续入住，转让合同签订于2010年12月1日，属于开发商与物业公司签订的前期物业服务合同，当时小区业主委员会尚未成立。大庆华尔雅公司开发商将物业委托给尚志阳光物业公司，完全符合法律规定，也不存在违反《物业管理条例》2、大庆华尔雅公司与尚志阳光物业公司签订的合同虽名为转让，但实质转让的仅仅是金色阳光家园小区的物业管理、供热管理的使用权和收益权。最高法院《关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释》（一）以及最高法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的相关规定，原审法院草率将转让合同认定无效，显然与我国立法趋势相悖。因此，原审法院判决转让合同书供热管理、服务部分无效，属认定事实不清，适用法律错误。二、法院应认定转让合同有效，依法认定尚志阳光物业公司违约，判决尚志阳光物业公司承担违约责任。尚志阳光物业公司未能按照合同约定支付转让金，属尚志阳光物业公司违约，因此应承担违约责任尚志阳光物业公司所提出的管线接头处是否做好发泡，防腐措施在鉴定不能情况下，涉案小区已经过了5个供暖期的事实，足以证明大庆华尔雅公司未违约，不应承担违约责任。三、大庆华尔雅公司已函告尚志阳光物业公司解除合同，双方现已事实上解除转让合同。尚志阳光物业公司至今未付清全部款项，更没有按照转让合同约定的日期付款，按照转让合同的约定尚志阳光物业公司不应该享有物业收费和收益的权利，应将收取的相关物业费929，243元返还大庆华尔雅公司。尚志阳光物业公司在大庆华尔雅公司支付土地转让金、拆迁费等契税的土地上兴建车库，虽然有补充约定，但是补充协议是建立在双方友好合作，尚志阳光物业公司及时、足额支付转让费并为小区业主提供满意服务和供热服务的基础上，大庆华尔雅公司才同意承建车库。现双方已解除合同，请求法院依法判令尚志阳光物业公司承担恢复原状的民事责任，将尚志阳光物业公司兴建的车库拆除。4、即使合同无效，原审判决也违背民法公平原则。合同无效情况下，也应依据合同法规定，因该合同所取得的财产，应当返还，不能返还的，折价赔偿。但法院仅判决大庆华尔雅公司返还100万元转让款，尚志阳光物业公司依据该合同所获得的物业管理费、垃圾清运费等不予返还，明显违背民法的公平原则。而且原审判决认定判决中一直强调双方签订合同无效时双方均由过错，应该各自承担相应损失，明显自相矛盾。既然合同无效，基于转让合同所签订的补充协议也应无效，而原审法院却依据补充合同没有约定，产权归属不明为由，回避了本案十分关键的事实，进而损害了大庆华尔雅公司的合法权益，严重违背了民法的公平原则。尚志阳光物业公司答辩称，原审判决认定的事实清楚，证据充分，适用法律准确，请二审予以维持。理由，1、转让合同中关于转让供热服务、供热设施及物业管理服务的部分属于无效条款。大庆华尔雅公司通过转让合同将小区全体业主依法共有的供热设施、供热服务以及设计到供热用房等一次性永久转让给尚志阳光物业公司的行为，严重侵害了小区业主的权利，违反了物业管理条例第二十七条的规定，应属无效条款。2、大庆华尔雅公司要求返还收取的各项物业费无事实根据和法律依据。尚志阳光物业公司提供了物业服务，收取的物业服务费为尚志阳光物业公司进行物业服务的管理费。原审判决书认定在物业服务经营中产生的费用，即工人工资、装修垃圾清运、道路平整以及绿化等费用，属于正常经营支出，应由尚志阳光物业公司承担。为此，不应返还，盈亏也与大庆华尔雅公司无关。3、大庆华尔雅公司要求赔偿没有事实根据和法律依据。尚志阳光物业公司没有接管小区物业，是由于大庆华尔雅公司自行供热并收取热费，其不但没有损失，还赚取了大量的利润。大庆华尔雅公司要求的所谓损失就是其供热经营成本支出，想让尚志阳光物业公司承担，显然没有事实根据和法律依据。4、大庆华尔雅公司要求尚志阳光物业公司拆除车库，超出了原审诉讼请求事项，不在上诉审审查范围之内。综上，请二审法院依法予以维持一审判决。二审期间双方均没有提交新的证据。本院审理查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，原审法院判决认定双方之间签订的转让合同书，将尚志市金色阳关家园小区的供热设施、供热服务、物业管理服务以及涉及到供热用房、物业管理用房等一次性永久转让给尚志阳光物业公司，违反了《物业管理条例》的相关规定，侵犯了尚志市金色阳光家园小区业主的权利，属于部分无效条款正确，大庆华尔雅公司对此认定提出的上诉主张没有法律依据。而且，在上诉状中将永久转让改变成委托，明显偷换概念。委托和转让是两个不同的法律关系。转让，是指把自己的东西或者合法利益、权利让给他人。而委托则是指当事人一方委托他方处理事务，而他方接受此项委托。在双方没有特别约定情况下，一般不给予报酬。大庆华尔雅公司收取转让费，并在合同中明确为一次性永久转让。说明双方实施的系一种转让行为，而非大庆华尔雅公司主张的委托。为此，大庆华尔雅公司该项主张不成立，本院不予支持。至于大庆华尔雅公司主张转让的仅仅是物业管理、供热管理的使用权和收益权，以及原审法院认定合同部分条款无效草率问题，均没有法律依据。而且是对最高法院司法解释的误解。《物业管理条例》明确规定选聘和解聘物业服务企业由业主共同决定，并由业主委员会代表全体业主与选聘的物业服务企业签订物业服务合同，物业共用部分、公用设施的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。而本案大庆华尔雅公司与尚志阳光物业公司在转让合同中不但将供热服务、物业管理服务转让给了尚志阳光物业公司，而且将供热设施、供热用房、物业管理用房等一次性永久转让。明显与上述规定相悖，该转让行为不但违反了《物业管理条例》，而且严重侵害了业主的合法权益，原审认定无效并无不当，大庆华尔雅公司该项上诉主张本院不予支持。大庆华尔雅公司主张法院应认定合同有效，尚志阳光物业公司违约，应承担违约责任问题。既然转让合同违反法律规定，主要部分条款无效，就不存在有效的事实，尚志阳光物业公司是否按照合同约定支付转让费，已不属于承担过错的前提。大庆华尔雅公司进行物业服务和供热服务，同时也收取了相关费用。主张尚志阳光物业公司弃管物业责任以及土地出让金、拆迁费等契税是否应由尚志阳光物业公司承担问题，原审法院认定的非常清楚，本院不再论述。故大庆华尔雅公司上诉主张没有事实根据和法律依据，本院不予支持；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下。驳回上诉，维持原判。二审案件受理费19919元，由上诉人大庆华尔雅房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 董 光审 判 员 高 阳代理审判员 李 红二〇一五年九月十日书 记 员 张丽丽李雪