（2015）港民初字第938号
裁判日期: 2015-09-10
公开日期: 2017-12-18
案件名称
陈玉芝与广西军通投资有限公司、广西富乐华房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
防城港市港口区人民法院
所属地区
防城港市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈玉芝,广西军通投资有限公司,广西富乐华房地产开发有限公司,北海龙海房地产投资有限责任公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十八条，第一百一十三条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二条，第五条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广西壮族自治区防城港市港口区人民法院民 事 判 决 书（2015）港民初字第938号原告陈玉芝，女，1956年3月29日，汉族，住所地辽宁省大石桥市，委托代理人郭素华，营口市西市区正大法律服务所法律服务工作人员。被告广西军通投资有限公司，住所地防城港市港口区中心区金花茶大道与江山大道交汇处西侧中央商务区2号地块。法定代表人叶贵忠，该公司总经理。委托代理人彭广明，该公司职员。委托代理人周勇，该公司职员。被告广西富乐华房地产开发有限公司，住所地防城港市行政中心区金花茶大道与江山大道交汇处。法定代表人李逢锦，该公司董事长。被告北海龙海房地产投资有限责任公司,住所地北海市茶亭路12号碧海云天A座A-10、A-11号。法定代表人刘显军，该公司总经理。原告陈玉芝诉被告广西军通投资有限公司（以下简称军通公司）、广西富乐华房地产开发有限公司（以下简称富乐华公司）、北海龙海房地产投资有限责任公司（以下简称龙海公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年6月18日立案受理后，依法组成由审判员叶汪绿担任审判长、人民陪审员林业就、梁毓参加的合议庭，于2015年8月6日公开开庭审理了本案。书记员谭源担任法庭记录。原告陈玉芝及其委托代理人郭素华，被告军通公司的委托代理人彭广明、周勇到庭参加诉讼，被告富乐华公司与被告龙海公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年5月6日，原告通过被告龙海公司的法定代表人刘显军联系购买被告军通公司与被告富乐华公司合伙开发的防城港CBD（1号地块）北部湾财经中心职工市场合作建房3号楼22层07号房，建筑面积为73.32平方米，总房款为464892元。被告龙海公司告知原告与被告军通公司属合作关系，关于原告的购房事宜均由本公司张宏良帮助办理。2013年5月8日，原告到被告军通公司处订立《防城港CBD（1号地块）北部湾财经中心职工市场合作建房合同书》（以下简称《建房合同书》），按合同书约定原告即日向被告军通公司交首期购房款5万元。2013年5月10日张宏良带着原告又到被告龙海公司财务交防城港市中央商务区1号地块3号楼2207号房购房投资金58656元，同时给原告出具加盖财务公章的收据。2013年6月24日，原告将第二次补齐合同约定总房款的30%共89468元交给张宏良，由其通过中国银行存到被告军通公司法定代表人名下，原告分别三次交购房款198124元。三被告违约至今尚未完成合作建房预售许可证，根据合同第二条第三款的约定，其行为已构成违约，但三被告不同意退回购房款。经原告上访，三被告同意解除购房合同并退回购房款，但至今不履行其承诺。为维护原告的合法权益，请求法院判令：一、被告与原告签订的购房预售合同无效。三被告立即退回原告交付的购房投资金58656元，首期购房款5万元，第二次补齐合同总房款的30%89468元，三次总计198124元。并按中国人民银行同期贷款利率给付利息，承担赔偿责任；二、本案诉讼费用及由此所发生的所有费用均由三被告承担。原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、《收款收据》，以证明被告收原告的购房款；2、中国银行汇款付款通知单，证明内容同上；3、《建房合同书》，以证明被告与原告签订的购房合同；4、防住保房函[2015]101号，证明内容同上；5、企业法人营业执照，证明内容同上；6、证明，以证明被告军通公司与被告龙海公司的关系。当庭提交的证据有：《客户退房协议》，以证明被告军通公司与原告签订了退房协议；差旅发票、车票等材料，以证明原告为此次诉讼花费的差旅费用。被告军通公司辩称，由其开具票据的款项其同意退还，其他公司开具的票据与其无关。被告富乐华公司未作书面答辩，也未出庭参加诉讼。被告龙海公司未作书面答辩，也未出庭参加诉讼。经公开开庭质证，被告军通公司对原告提交的证据3、4以及当庭提交的《客户退房协议》的真实性、合法性、关联性均无异议；对原告提交的证据1、2，认为被告龙海公司开具的收据以及张宏良打给王军的款项其不予认可；对原告提交的证据5其表示不清楚；对原告提交的证据6的真实性、合法性、关联性均有异议，认为该《证明》系被告龙海公司单方制作的；对原告当庭提交的差旅费等证据，认为买房是原告的自愿行为，发生的费用不应由其承担。本院对原告与被告军通公司均无异议的证据1中被告军通公司、被告龙海公司开具是收据、3、4及当庭提交的证据予以采纳，作为定案的参考依据；对原告提交的证据1中张宏良开具的收据以及证据2汇款付款通知书，由于该两份证据与本案有关联且原告提交的《客户退房协议》中表明被告军通公司对该89468元予以认可，故本院对该两份证据予以采纳，作为定案的依据；对原告提交的证据5，该企业法人营业执照系证明被告龙海房地产公司的主体资格，故本院予以认定，作为定案的参考依据；对原告提交的证据6，由于该证据系被告龙海公司单方制作且加盖的是被告龙海的财务专用章，其真实性无法确定，故本院不予采信；对原告提交的差旅费等材料，该费用的产生与本案有一定的关联，故本案予以采纳，作为定案的参考依据。综合本案证据，本院确认以下法律事实：2013年5月8日，原告为乙方与被告军通公司为甲方签订《建房合同书》，约定原告购买军通公司与开发商富乐华公司合作建房防城港CBD北部湾财经中心3栋22层07号房，开发商为富乐华公司，建筑面积73.32平方米，每平方米单价为6340.59元，总金额为464892元；交房日期为2016年6月30日。《建房合同书》第二条约定，本次职工市场运作方式建房参照合作建房建设管理有关规定执行，并在开发商完成本组团预售证办理后，再由乙方与开发商进行《商品房买卖合同》换签手续；开发商并将于2014年12月31日前完成合作建房预售许可证办理。第七条对付款方式及期限作出约定为：第一次：签订本合同当日交清首期房款5万元；第二次：签订本合同之日起30日内补齐至合同总房款30%的房款，计89468元；第三次：在本合同项目建设至±0时，再交付合同总房款20%的房款，计92978元；第四次：在签订《商品房买卖合同》时补齐总房款的50%，且乙方选择向银行申请按揭的方式支付余款；为保证预售款专用于工程建设，乙方应将合作建房房款支付至以下合作建房专用账户：开户行：中国银行南宁五象广场支行，账号：62×××63，户名：王军。《建房合同书》还对双方的违约责任作具体约定。被告军通公司于2013年5月6日、2013年5月8日分别向原告出具三张《收据》（编号分别为2206645、5114550、5114553），表示收到原告交来防城港CBD北部湾1号地块3号楼2207号房购房定金共5万元。2013年5月10日，被告龙海公司向原告出具《收据》（编号为05956594），表示收到原告防城港市中央商务区1号地块3号楼2207号房购房投资金58656元。案外人张宏良向原告出具《收据》（编号为05539221），表明收到原告防城港CBD2207、2208号房首付款30%共179582元。2013年6月24日，张宏良向户名为王军，卡号为62×××63的账户汇款89468元。2015年2月4日，防城港市住房保障和房产管理局复函原告，表示被告富乐华公司承认其与被告军通公司为合作开发关系，但申明被告军通公司收取相关房款行为属于被告军通公司的授权行为，与其无关，同时承诺待原告办理退房手续起15个工作日内退还缴纳到被告军通公司的所有房款。2015年3月18日，被告军通公司出具《客户退房协议》，表示收到原告定金《收据》原件三张，总金额为5万元，《收据》编号分别为2206645、5114550、5114553；30%余款收据原件一张，《收据》编号为1106450，金额为89468元；《建房合同书》原件一份；并承诺2015年9月30日前将139468元退还给原告；双方的合同关系自原告收到退款时自动终止。另查明，被告军通公司与原告签订《建房合同书》时及在本案起诉前就涉案商品房未取得《商品房预售许可证》。本院认为，关于原告与被告军通公司签订的《建房合同书》是否具有法律效力的问题。本案中，原、被告签订的《建房合同书》包含当事人姓名、商品房基本情况、商品房总价、单价、付款方式及期限、违约责任等主要条款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收取购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，应属商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，被告军通公司在未取得《商品房预售许可证》的情况下与原告签订《建房合同书》且在本案起诉前仍未取得，其行为违反上述法律规定，该《建房合同书》应属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，被告军通公司、被告龙海公司应返还其收取原告的相关款项。现原告提供的《收据》证明被告军通公司向原告收取定金5万元；对补齐总房款30%的89468元购房款，被告军通公司在《客户退房协议》中予以认可且该款项系收取原告首付款的案外人张宏良将该款项汇入《建房合同书》中被告军通公司指定户名为王军的账户，故该款项应当认定为被告军通公司收取；原告提供证据证明被告龙海公司向其收取购房投资金58656元，故对原告要求返还该三部分款项，本院予以支持。原告未提供有效证据证明被被告军通公司与被告龙海公司间存在代理销售关系，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，对原告要求被告军通公司、龙海公司连带返还房款上述款项，本院不予支持。而被告富乐华公司并非《建房合同书》的当事人，根据合同相对性原则，对原告要求被告富乐华公司对上述款项承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求赔偿利息损失的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成经济损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益”的规定，原告要求赔偿利息损失的请求并无不当，本院予以支持利息按中国人民银行同期贷款利率的标准分三部分计算：第一部分为被告军通公司收到的5万元定金，自2013年5月9日计算至债务清偿之日止；第二部分为被告军通公司认可收到的89458元，自2013年6月25日计算至债务清偿之日止；第三部分为被告龙海公司收到的58656元，自2013年5月11日计算至债务清偿之日止。关于原告要求支付由此次诉讼所发生的交通费、住宿费等费用的问题，结合案件情况及原告提交的证据，本院酌情予以支持3000元，其中由被告军通公司承担1800元，被告龙海公司承担1200元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、原告陈玉芝与被告广西军通投资有限公司于2013年5月8日签订的《防城港CBD（1块）北部湾财经中心职工市场合作建房合同书》无效。二二、被告广西军通投资有限公司返还原告陈玉芝支付的购房款139468元并赔偿利息损失（利息分两部分计算：第一部分以5万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率自2013年5月9日计算至债务清偿之日止；第二部分以89468元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率自2013年6月25日计算至债务清偿之日止）；三、被告广西军通投资有限公司赔偿原告陈玉芝交通费、住宿费等费用1800元；四、被告北海龙海房地产投资有限责任公司返还原告陈玉芝购房投资金58656元并赔偿利息损失（利息以58656元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率自2013年5月11算至债务清偿之日止）。五五、被告北海龙海房地产投资有限责任公司赔偿原告陈玉芝交通费、住宿费等费用1200元；六、驳回原告陈玉芝的其他诉讼请求。案件受理费4263元，由被告广西军通投资有限公司负担2463元，被告北海龙海房地产投资有限责任公司负担1800元。原告陈玉芝已预交的案件受理费4263本院不予退还，被告广西军通投资有限公司、被告北海龙海房地产投资有限责任公司应负担的部分在其履行债务时一并支付给原告陈玉芝。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状正本一份，副本七份，上诉于防城港市中级人民法院。并于上诉期间届满之日起7日内预交上诉费4263元（收费单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，账号：20×××13，开户银行：农行防城港分行营业室）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 叶汪绿人民陪审员 梁 毓人民陪审员 林业就二〇一五年九月十日书 记 员 谭 源相关法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成经济损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。二、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收取购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 搜索“”