（2015）坛民初字第1240号
裁判日期: 2015-09-10
公开日期: 2017-11-28
案件名称
戴夕芳与陈根娣、徐桢骅房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书
法院
常州市金坛区人民法院
所属地区
常州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
戴夕芳,陈根娣,徐桢骅
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款，第二百一十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
常州市金坛区人民法院民 事 判 决 书（2015）坛民初字第1240号原告戴夕芳。委托代理人徐建民，江苏剑群律师事务所律师。被告陈根娣。被告徐桢骅。两被告共同委托代理人庄文明，金坛市金沙法律服务所法律工作者。原告戴夕芳诉被告陈根娣、徐桢骅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月13日立案受理后，依法适用简易程序于2015年6月9日公开开庭进行了审理。原告戴夕芳的委托代理人徐建民，被告陈根娣、徐桢骅的委托代理人庄文明到庭参加诉讼。后因本案案情复杂，本院依法组成合议庭于2015年8月31日公开开庭进行了审理，原告戴夕芳的委托代理人徐建民，被告陈根娣、徐桢骅的委托代理人庄文明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告戴夕芳诉称，两被告系母女关系，2014年9月4日，原告与两被告协商承租被告店面事宜，同日签订一份协议，被告徐桢骅代替陈根娣签名并收取定金10000元。协议对租金、租期、付款方式等进行了约定，并约定2015年2月1日双方签订正式租赁协议。因2015年2月1日被告的店面未能按期收回故延至4日双方签订租赁协议。见面后原告与其协商租期期满后如果续租则续租期间的租金随行就市，被告拒绝，并以此理由拒不与原告签订协议。后原告表示不再添加与修改，要求签订协议仍然遭拒，并发现被告已经将房屋出租给他人，并他人已入住使用。现诉至本院要求：1、解除原、被告之间的租赁合同；2、要求判令被告返还定金10000元，承担违约金50000元，合计人民币60000元；3、本案诉讼费用由被告负担。被告陈根娣辩称，原、被告之间于2014年9月4日签订的协议书应属无效，原告签署协议时以自身使用为由向被告承租，但事后交涉中，被告发现实际承租该房使用的是夏某，原告在承租过程中存在隐瞒事实欺诈的行为。即便协议有效，该协议也在2015年2月1日自然终止，不存在解除之说，且在协议履行过程中是原告擅自增加合同条款，导致租赁无法达成，故被告无须返还定金和承担违约金，请求驳回原告的诉讼请求。被告徐桢骅辩称，被告是代替其母亲签署合同并收取定金，其为代理行为，其产生的法律后果应该由陈根娣承担，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，坐落于常州市金坛区沿河东路203-5号房屋登记于被告陈根娣名下。2014年9月4日，陈根娣（甲方）与戴夕芳（乙方）签订协议书一份，主要内容为：“甲方将其所在位于金坛市沿河东路203-5房屋出租给乙方使用；租赁期自2015年2月1日起至2018年1月31日止；年租金为人民币60000元；即日支付定金壹万元整，余下租金于重新签订租房协议时一次性付清；协议期间若有任何一方强行终止协议须向另一方支付违约金50000元；本协议经双方签字即生效；2015年2月1日将重新签订租赁合同。”乙方处“戴夕芳”的签名系被告徐桢骅所签。同日，陈根娣出具收条一份，载明：“今收到戴夕芳定金壹万元整。”证人夏某陈述：“2014年9月4日签协议的时候，我、原告、两被告都在现场……协议书上的落款是原告和徐桢骅签的……一万元定金是原告支付的。原告全权委托我帮她租赁房屋，所以我都在场……上面写了2015年2月1日房子到期，说重新签协议，但是到了2015年2月1日那天，陈根娣说原租户要推迟几天才能搬出来……2015年2月4日白天，陈根娣说房子已经收到了，约我们晚上去签协议……被告到场后，她把协议书递了一份给我，我看了之后说条款上要加一条，也就是三年后按照市场价的房租继续租给我……但是被告不同意……到了2015年2月6日我们打电话，说不再加条款了，按照被告条款签协议，但是被告还是不接电话。2015年2月7日，我们发现被告的店面房租给别人了……签协议的时候，被告跟我们说原租户的租赁协议还没有到期，到2014年12月31日到期……”上述事实，有当事人陈述、书证等证据在卷佐证。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租赁的合同。戴夕芳与陈根娣签订的协议书，包含了租赁物的名称、租赁期限、年租金、支付期限和方式等主要条款，虽双方约定2015年2月1日重新签订租赁合同，但根据双方庭审陈述及双方约定的租期，均可以发现重签租赁合同是因签订协议时承租房屋的客观因素。而2014年9月4日，双方已对承租事宜达成一致意见，故该份协议书系双方当事人的真实意思表示且不违反相关法律规定，属合法有效，双方均应恪守履行。2015年2月1日之后，因被告未收回出租房，延误至2015年2月4日，后因原告增加条款，双方产生争议，再因被告将出租房另租他人，导致合同无法继续履行。本院认为，鉴于房屋已被他人使用，合同目的已不能实现，原告要求解除双方签订的租赁协议，于法有据，本院予以支持。对于原告主张返还定金10000元及违约金50000元的诉讼请求，被告辩称系原告方强加条款，存在不诚信行为等因素，是原告方违约，且2014年9月4日签订的协议至2015年2月1日自然解除。对此，本院认为，双方于2015年2月4日进行的再次磋商，应视为其对2014年9月4日的协议书的一个补充，虽须重新签订协议，但并不表示2014年9月4日的协议书失效。而原告方增加的条款，也不是导致租房合同目的不能实现的根本原因，原、被告仍应履行2014年9月4日的协议书。现被告将出租房另行租给他人，已构成违约，理应退还定金10000元。根据合同相对性原则，租赁关系的相对方为陈根娣与戴夕芳，而徐桢骅代替陈根娣签名的行为，实为代理行为，且原、被告均予以认可。故原告要求被告徐桢骅返还定金及支付违约金的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。对于违约金，被告辩称违约金约定过高，恳请法庭酌定。本院认为，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。结合本案实际情况及当事人的过错，本院酌定违约金为10000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告戴夕芳与被告陈根娣于2014年9月4日签订的协议书。二、被告陈根娣于本判决生效后15日内返还原告戴夕芳定金10000元，并支付违约金人民币10000元，合计人民币20000元。三、驳回原告戴夕芳的其他诉讼请求。案件受理费人民币1300元，由原告戴夕芳负担1000元，被告陈根娣负担300元（此款原告已预交，被告负担部分于本判决生效之日起15日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时依照《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费1300元。（户名：江苏省常州市中级人民法院开户银行：江苏银行常州分行营业部账号：80×××63）审 判 长 高妍彦人民陪审员 张福明人民陪审员 ＸＸ勤二〇一五年九月十日书 记 员 马雁婷 来自