（2015）厦民终字第2984号
裁判日期: 2015-09-10
公开日期: 2015-11-04
案件名称
黄恋、陈志强与厦门泰禾房地产开发有限公司合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省厦门市中级人民法院
所属地区
福建省厦门市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
福建省厦门市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）厦民终字第2984号上诉人（原审原告）黄恋，女，1987年7月31日出生，汉族。上诉人（原审原告）陈志强，男，1984年11月21日出生，汉族。被上诉人（原审被告）厦门泰禾房地产开发有限公司。法定代表人朱进康，总经理。委托代理人叶卿、张云容，职员。上诉人黄恋、陈志强因与被上诉人厦门泰禾房地产开发有限公司（以下简称泰禾房地产）商品房预约合同纠纷一案，不服厦门市海沧区人民法院（2015）海民初字第974号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄恋、陈志强向原审法院提起诉讼，请求判令：：1、解除双方签订的《认购协议书》；2、泰禾房地产返还购房定金5万元；3、泰禾房地产承担本案诉讼费用。原审判决查明，2014年11月29日，泰禾房地产（甲方）与黄恋、陈志强（乙方）签订《认购协议书》，约定：乙方认购【泰禾•首玺】（厦门院子）C2号楼B2503单元房产，参考建筑面积为117.14m2，暂定总价2094839元，定金50000元，本协议书签订之日支付。预付款暂定为总价的30%，于2014年12月4日前支付。乙方选择按揭付款方式支付购房款并办理相关手续：乙方确认按揭贷款条件以银行规定为准，首付款比例及贷款利率均按办理按揭时的规定执行，自签订本认购协议起至签订《商品房买卖合同》后所发生的政策性变化，甲方均不承担责任。若由于银行方面不受理乙方的按揭贷款申请或乙方自身方面原因导致银行不批准按揭贷款，乙方同意更改为一次性付款方式，成交总价不变，乙方同意在收到甲方通知更改为一次性付款方式，成交总价不变，乙方同意在收到甲方通知更改为一次性付款之日起15日内付清全额房款，逾期按《商品房买卖合同》约定执行。甲乙双方均认可本认购协议为预约合同，所指向标的为签约行为，即甲乙双方应按本协议约定的条款签订正式的《商品房买卖合同》。乙方对拟签订的《商品房买卖合同》及附件的内容已充分了解，所有条款均获得双方认可。乙方应于接到甲方签订《商品房买卖合同》通知之日起3日内前往甲方营销中心签订《商品房买卖合同》。乙方未按时支付本协议约定的预付款或不足首付款差额，或未在甲方通知时间内签订《商品房买卖合同》，或无故单方解约，则甲方有权选择解除本认购协议。甲方解除本协议的，乙方已付定金不予退还，乙方同时还应按上述“暂定总价”的10%向甲方支付违约金，甲方有权将乙方认购房产另行出售予他人；乙方已付预付款扣除上述违约金后，剩余部分在甲方发出解约通知后一个月内无息返还。乙方对此无异议。本认购协议书一式两份，甲乙双方各执一份，经甲方盖章、乙方签字或盖章，且乙方支付定金后生效；本协议书自双方签订正式的《商品房买卖合同》时终止。认购协议书还就其他事项进行了约定。黄恋、陈志强于认购协议书签订当日支付50000元定金。2014年12月4日，泰禾房地产向黄恋、陈志强出具《商品房买卖合同》签约通知书，载明：您所认购的【泰禾•首玺】C2号楼B层2503单元房屋现已开始签订正式《商品房买卖合同》，请您在接到本通知之日起3日内前来【泰禾•首玺】营销中心签约。泰禾房地产通过EMS邮寄该通知书，黄恋、陈志强于2014年12月5日签收该邮件。2015年1月25日，黄恋向泰禾房地产员工俞丽星发送短信称：“俞经理你好，我之前和你联系过，我是黄小姐买C22503的三房，约好明天10点去售楼部和你们签约，我的置房顾问换哪位呢？”。同日，泰禾房地产员工田芝毓向黄恋发送短信称：“黄小姐，我是泰禾厦门院子客户经理田芝毓，明天我们这边签约需要带的是首付款以及你们的身份证，按揭办理需要的材料你也准备一下……”。2015年2月10日，泰禾房地产出具《解约通知书》，载明：“尊敬的黄恋、陈志强：您好！由于您未能按时履行《认购协议书》（编号00625）约定的应于2014年12月4日前支付613742元的预付款这一义务，且我司通过电话、EMS特快专递等形式多次通知、催告，您至今仍未履行上述义务。我司非常遗憾地通知您，我司解除与您所签的《认购协议书》，您原认购的【泰禾•首玺】C2号楼B梯2503单元房屋不再保留，我司将另售他人。同时，您所支付的定金不予退还……”泰禾房地产于2015年2月10日通过EMS向黄恋、陈志强邮寄该《解约通知书》，但因黄恋、陈志强未签收该快件，该快件被退回，泰禾房地产于2月12日签收。2015年3月24日，黄恋、陈志强向泰禾房地产出具《催告函》，载明：“本人于2014年11月29日与贵司签订了认购协议书（编号0000625），约定黄恋、陈志强以银行按揭付款方式认购【泰禾•首玺】C2号楼B2503单元房产。签订后，本人及时支付了定金5万元，并四处筹措资金，积极履行合同，及时凑足相应款项。但是，在准备办理签订《商品房买卖合同》、支付首付款以及银行按揭贷款前期手续时获悉，依现行银行贷款政策，本人无法办理相应的银行贷款手续。考虑到依现有经济能力，如银行贷款无法审批，本人将无法继续履行认购书约定。为避免给泰禾房地产声誉及经营造成影响，特此发函催告，请贵司予以理解支持，及时办理解除认购协议书、退返定金等相关手续”。黄恋、陈志强于当日通过快递向泰禾房地产邮寄该《催告函》，但黄恋、陈志强未提供证据证明泰禾房地产签收情况。黄恋、陈志强提供2015年1月26日至3月12日期间的录音，拟证明黄恋、陈志强在泰禾房地产的诱导之下签订认购协议书、缴纳定金，黄恋、陈志强不存在过错。泰禾房地产质证认为该录音是关于办理银行按揭的，与签订《认购协议书》无关。原审判决认为，本案系商品房预约合同纠纷。双方签订《认购协议书》，黄恋、陈志强主张其是在泰禾房地产的诱导下签订《认购协议书》，但黄恋、陈志强提供的证据无法证明其主张，且黄恋、陈志强于协议签订当日支付5万元定金，履行了合同约定的义务，故该《认购协议书》应系双方的真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应遵守、履行合同。关于合同的解除。泰禾房地产虽于2014年12月4日向黄恋、陈志强出具《签约通知书》，但泰禾房地产员工通过短信通知黄恋、陈志强于2015年1月26日签订《商品房买卖合同》，泰禾房地产员工的行为视为其同意与黄恋、陈志强签订《商品房买卖合同》的时间变更为2015年1月26日，但黄恋、陈志强一直未与泰禾房地产签订《商品房买卖合同》并支付预付款。泰禾房地产根据《认购协议书》的约定解除合同，并于2015年2月10日向黄恋、陈志强出具《解约通知书》，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定“合同自通知到达对方时解除”，因黄恋、陈志强未签收邮寄《解约通知书》的邮件，所以泰禾房地产的《解约通知书》未发生效力。黄恋、陈志强于2015年3月24日向泰禾房地产出具《催告函》，以其无法办理银行贷款为由要求解除《认购协议书》，但黄恋、陈志强所提理由并非《认购协议书》中约定的黄恋、陈志强可以单方解除合同的情形，泰禾房地产对《催告函》的真实性不予认可，故《认购协议书》因双方未协商一致而未能解除。现黄恋、陈志强起诉，要求解除与泰禾房地产签订的《认购协议书》，泰禾房地产亦认为黄恋、陈志强未支付预付款613742元而决定解除《认购协议书》，双方均有解除《认购协议书》的意思表示，故对黄恋、陈志强要求解除《认购协议书》的诉讼请求予以支持。关于定金5万元。根据《认购协议书》约定，黄恋、陈志强未在泰禾房地产通知时间内签订《商品房买卖合同》或未按时支付协议约定的预付款或补足首付款差额的，泰禾房地产有权解除协议，黄恋、陈志强已付定金不予退还。现黄恋、陈志强未签订《商品房买卖合同》也未支付预付款致《认购协议书》解除，泰禾房地产可不予退还黄恋、陈志强定金5万元。虽黄恋、陈志强认为其未签订《商品房买卖合同》系因银行贷款无法办理，但《认购协议书》中明确约定“若由于银行方面不受理乙方的按揭贷款申请或乙方自身方面原因导致银行不批准按揭贷款，乙方同意更改为一次性付款方式”，故黄恋、陈志强以无法办理银行贷款为由，要求泰禾房地产在解除《认购协议书》后返还定金5万元，没有事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一项之规定，判决：一、解除黄恋、陈志强与厦门泰禾房地产开发有限公司于2014年11月29日签订的《认购协议书》（编号0000625）；二、驳回黄恋、陈志强的其他诉讼请求。宣判后，黄恋、陈志强不服，向本院提起上诉。上诉人黄恋、陈志强上诉请求：1、请求撤销（2015）海民初字第974号民事判决，予以改判。2、判决解除双方签订的《认购协议书》。3、判令泰禾房地产返还购房定金人民币5万元。4、判决一二审全部诉讼费用由泰禾房地产承担。主要事实与理由：一、原审法院判决与事实不符。（1）黄恋、陈志强系在泰禾房地产的劝说、诱导之下签订认购协议书、交纳定金的。黄恋、陈志强前往泰禾房地产所在的售楼处看房，泰禾房地产工作人员极力推荐劝说黄恋、陈志强签订认购协议书并交纳定金。过程中，黄恋、陈志强向工作人员讲述了在以贷款购房的情况，工作人员满口讲没有问题，称其有多家合作银行，贷款很方便，实在不行公司高层领导都会出面解决等等。在此情形下，黄恋、陈志强签订认购协议，并交纳定金。（2）黄恋、陈志强贷款购房的目的已难以实现，交付认购协议约定的首付款已毫无意义，故不得已提出解除合同。黄恋、陈志强及时支付了定金5万元，并四处筹措资金，积极履行合同，及时筹足相应款项。2015年1月，黄恋、陈志强联系泰禾房地产，准备办理签订《商品房买卖合同》支付首付款以及银行按揭贷款前期手续，在随同泰禾房地产前往银行办理相关手续时获悉，依现行银行贷款政策，黄恋、陈志强无法办理相应的银行贷款手续。考虑到依现有经济能力，如银行贷款无法审批，黄恋、陈志强将无法继续履行认购书约定，故不得已提出解除合同。（3）黄恋、陈志强在本案中不存在过错。泰禾房地产作为专业的房地产开发商，理应对客户的贷款资格进行询问、审查，而作为普通百姓的黄恋、陈志强没有意识对自己的贷款能力进行查询，更何况，在签订本案认购协议前不久，黄恋、陈志强还顺利取得了其他银行贷款，根本没有怀疑自己的征信存在问题，更不可能向泰禾房地产刻意隐瞒自己的征信情况。黄恋、陈志强曾询问过泰禾房地产项目主管田芝毓，帮黄恋、陈志强查下征信情况，泰禾房地产项目主管田芝毓说你们刚刚贷过款征信肯定没有问题，否则贷款也不会批给你们的，叫我们放心。故黄恋、陈志强在本案中不存在任何过错。（4）泰禾房地产为商业目的，诱导、教唆黄恋、陈志强制作虚假材料，令黄恋、陈志强更加不敢履行协议，交付首付款。从黄恋、陈志强提交的证据不难看出，泰禾房地产声称自己有多家合作银行，贷款没有问题，并且还教唆黄恋、陈志强提交虚假材料骗取贷款，这些行为让黄恋、陈志强更加不敢交付首付款，最终不得已提出解除合同。综上，黄恋、陈志强特提出解除认购协议，返还定金5万元。被上诉人泰禾房地产答辩称，一、黄恋、陈志强单方违约，泰禾房地产有权解除合同，没收定金。认购协议书已于2015年02月12日解除。认购协议书第2条约定：“乙方应于接到甲方签订《商品房买卖合同》通知之日起3日内前往甲方营销中心签订《商品房买卖合同》”。认购协议书约定：“预付款为暂定总价的30%，于2014年12月4日前支付”。认购协议书第7条约定：“乙方未按时支付本协议约定的预付款或补足首付款差额，或未在甲方通知时间内签订《商品房买卖合同》，或无故单方解约，则甲方有权选择解除本认购协议。甲方解除本协议的，乙方已付定金不予退还，乙方同时还应按上述‘暂定总价’的10%向甲方支付违约金，甲方有权将乙方认购房产另行出售予他人；乙方已付预付款扣除上述违约金后，剩余部分在甲方发出解约通知后一个月后无息退还。乙方对此无异议”。但黄恋、陈志强至今未支付预付款。泰禾房地产于2014年12月05日向黄恋、陈志强寄发《商品房买卖合同签约通知书》，黄恋、陈志强也至今未予回应。对于黄恋、陈志强的这种单方违约行为，泰禾房地产没有过错。泰禾房地产于2015年02月11日给黄恋、陈志强寄发《解约通知书》，通知黄恋、陈志强解除认购协议，没收定金。二、认购书无法履行系黄恋、陈志强自身过错，泰禾房地产有权没收定金。根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第四条：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”黄恋、陈志强的诉讼请求违背事实真相，不符合法律规定。经审理查明，对一审判决查明的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。双方当事人均没有提交新证据。本院认为，讼争《认购协议书》系双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方均应严格履行。黄恋、陈志强主张其系在泰禾房地产员工的劝说、诱导之下签订《认购协议书》、交纳定金的，但是缺乏足够的证据加以证明。黄恋、陈志强作为理性完全民事行为能力人，在签订协议书前理应事先充分了解自己的征信情况，正确评估自身履行协议的能力。虽然黄恋、陈志强主张其征信问题乃至贷款难以实现，但是认购协议书又约定贷款不成改为一次性付款方式，因此，黄恋、陈志强以此为理由解除合同从而要求免责缺乏合同依据与法律依据。黄恋、陈志强未依约履行《认购协议书》，致使合同目的无法实现，已经构成根本违约，原审认定泰禾房地产有权主张解除合同并没收定金正确。黄恋、陈志强的上诉理由不能成立。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下；驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1050元，由上诉人黄恋、陈志强负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈朝阳审 判 员 胡林蓉代理审判员 章 毅二〇一五年九月十日书 记 员 林加仁附本案适用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 搜索“”