（2015）融安民二初字第97号
裁判日期: 2015-09-10
公开日期: 2015-10-19
案件名称
叶璟与谢晓静房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
融安县人民法院
所属地区
融安县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
叶璟,谢晓静
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
广西壮族自治区融安县人民法院民 事 判 决 书（2015）融安民二初字第97号原告叶璟，个体户。委托代理人项光艺，广西君行律师事务所律师。被告谢晓静，个体户。原告叶璟诉被告谢晓静房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月12日受理后，依法适用普通程序，分别于2015年7月1日公开开庭审理了本案。原告叶璟的委托代理人项光艺，被告谢晓静出庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2012年8月16日，原告叶璟与被告谢晓静签订《房屋租赁合同》，合同约定：原告将融安县“长安城市购物广场”步行街E栋1层面积约68.361平方米房屋出租给被告使用，租赁期限自2012年8月16日至2015年8月15日，每月租金6150元，每三个月前向原告支付下次租金。被告从2014年5月16日起至今未支付租金，拖欠原告从2014年5月16日至2015年5月15日共计12个租金合计73800元。经原告多次催告，被告对原告的催告置之不理。原告认为，原、被告双方应当按照约定全面履行自己的义务，不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行的违约责任。因被告迟延付款，还应向原告支付违约金。为此，为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求法院依法判决：一、被告谢晓静向原告叶璟支付从2014年5月16日至2015年5月15日租金共计人民币73800元、支付违约金10086元（暂计算至2015年4月25日，此后以欠付租金为基数按同期银行贷款基准利率的四倍分段计付违约金），合计人民币83886元；二、判令被告谢晓静从2015年5月16日起，按每日205元向原告叶璟支付租金至交还房屋之日。原告对其陈述事实提供的证据有：1、商铺租赁合同，拟证明原告与融安县城市建设开发有限责任公司签订了合同，租赁了商铺，包括本案涉诉的门面，原告有合法的使用权、经营权；2、商铺租赁合同补充协议，拟证明原告与融安县城市建设开发有限责任公司签订了补充协议，原告租赁的商铺可以转租；3、房屋租赁合同，拟证明原告将融安县“长安城市购物广场”步行街E栋1层面积约68.361平方米房屋出租给被告，并约定了租金、承租期限、违约金的计算方式、原告解除合同的条件，原告与被告签订的合同合法有效，双方应当按这份合同履行。被告谢晓静辩称，被告于2013年4月份已经将商铺转给张翠丽，被告在转租前已经把租金全部支付给原告叶璟的合伙人邓庆斌，而且张翠丽也与原告叶璟的合伙人邓庆斌签订了商铺租赁合同，因此被告不应该支付租金、违约金给原告叶璟。被告谢晓静向本院提供的证据有：1、微信通话记录，拟证明被告已经将商铺转给张翠丽了；2、证人梁某、叶某、黄某、韦某，拟证明被告已经将商铺转给张翠丽。为查明本案事实，本院依法到融安县工商行政管理局调取吴小燕的工商注册登记信息，融安县工商行政管理局出具证明吴小燕未在该局有工商登记信息，目的在于本案涉诉商铺经营信息；本院依法向张翠丽、邓庆斌进行询问并形成询问笔录，目的在于了解谢晓静租赁本案涉诉商铺的情况。经开庭双方当事人进行质证，当事人的质证意见分别如下：被告谢晓静对于原告提供证据的质证意见，对证据1的真实性没有异议，但认为该合同是叶璟与融安县城市建设开发有限责任公司签订的，与被告无关；对于证据2真实性没有异议，但是认为该补充协议是叶璟与融安县城市建设开发有限责任公司签订的，与被告无关；对于证据3的真实性没有异议，但是认为该商铺已经转给张翠丽了。原告对于被告谢晓静提供证据的质证意见，对证据1不予质证；对于证据2真实性不予认可。原被告对于本院依法调取证据的质证意见，原告对询问笔录的真实性予以认可，对张翠丽陈述内容不予认可，叶璟不认识张翠丽、吴小燕，也没有委托邓庆斌与吴小燕签订合同，吴小燕也没有通知叶璟不经营了，也没有交钥匙给叶璟；对邓庆斌陈述其负责帮叶璟招商不是事实，还有收取谢晓静的租金再转给叶璟也不是事实；对融安县工商行政管理局出具的证明真实性无异议；被告对以上证据均无异议。本院对当事人提供的证据材料认定如下：对于原告提供的证据，鉴于被告对原告提供的证据1、2、3真实性均无异议，本院确认上述证据的真实性。对于被告提供的证据1、2，结合融安县工商行政管理局出具证明、张翠丽、邓庆斌的询问笔录进行综合分析认定，该证据1、2不足以认定谢晓静转租商铺给他人的事实。对于本院依法调取的证据，本院确认上述证据具有证据效力。综合以上证据，经本院审理查明以下事实：2012年8月16日，原告叶璟与被告谢晓静签订《房屋租赁合同》，合同主要约定：原告将融安县“长安城市购物广场”步行街E栋1层面积68.361平方米的商铺出租给被告使用，租赁期限自2012年8月16日至2015年8月15日，每月租金6150元，被告可以通过银行转账的方式每三个月前向原告支付下次租金，支付的款项均以原告银行实际收到款项之日为付款日；被告拖欠租金、电费，除须如数补交外，每天还应按所欠租金及费用的5%计算向原告支付违约金；同时，合同还约定了双方责任、争议的解决方式等。上述合同签订后，原告交付了商铺给被告谢晓静用以经营名牌为“小魔怪”的服装店，被告谢晓静亦按照约定支付从2012年8月16日至2014年5月15日的租金。但是被告谢晓静未按照约定在2014年5月15日之前支付从2014年5月16日起至2014年8月15日的租金共计18450元、在2014年8月15日之前支付从2014年8月16日起至2014年11月15日的租金共计18450元、在2014年11月15日之前支付从2014年11月16日起至2015年2月15日的租金共计18450元、在2015年2月15日之前支付从2015年2月16日起至2015年5月15日的租金共计18450元。自2014年5月16日至2015年5月15日止被告累计拖欠租金共计73800元，经原告多次催告要求被告谢晓静支付租金，但是被告谢晓静认为房屋已经转租给张翠丽，应当由被告张翠丽支付租金为由拒绝支付原告租金。原告为维护其合法权益，特向法院起诉，请求法院依法判决：—、被告谢晓静向原告叶璟支付从2014年5月16日至2015年5月15日租金共计人民币73800元、支付违约金10086元（暂计算至2015年4月25日，此后以欠付租金为基数按同期银行贷款基准利率的四倍分段计付违约金），合计人民币83886元；二、判令被告谢晓静从2015年5月16日起按每日205元向原告叶璟支付租金至交还房屋之日。另查明，2012年1月11日，原告租赁融安县城市建设开发有限责任公司位于融安县“长安城市购物广场”步行街E栋1层面积68.361平方米商铺，租赁期限从2012年8月15日至2017年8月30日止。双方签订了《商铺租赁合同》，合同明确了双方的权利义务。2012年4月18日，双方签订《商铺租赁合同》补充协议，主要约定了租赁物可以转租。综合归纳本案原、被告双方的诉辩理由，本案的争议焦点是：一、被告是否应当支付给原告租金、违约金及其具体数额？二、涉诉房屋是否应当返还给原告？本院认为：关于被告是否应当支付给原告租金、违约金及其具体数额的问题。原告叶璟与被告谢晓静于2012年8月16日签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应当确认合法有效。依法有效成立的合同，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告依约履行交付商铺给被告谢晓静的义务，被告谢晓静理应按照合同约定履行支付租金的义务，但是被告谢晓静从2014年5月16日开始，不再支付租金，其未按照约定支付租金的行为，已经构成违约，应当承担违约责任。现在原告诉请被告支付从2014年5月16日至2015年5月15日的租金共计人民币73800元，符合法律规定，应当予以支持；同时，根据双方合同约定被告拖欠租金的，除须如数补交外，每天还应按所欠租金及费用的5%计算向原告支付违约金。但是原告诉请所欠租金的违约金从2014年5月16日起按照中国人民银行同期贷款基准利率的四倍计算至2015年4月25日，由于各时间段所欠租金数额非固定，因此，违约金应当分段计算：从2014年5月16日起至2014年8月15日所欠租金为18450元，该时间段应以18450元基数按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算即1033.2元（18450元×5.6%∕12月×3月×4倍）；从2014年5月16日起至2014年11月15日累计所欠租金为36900元，该时间段应以36900元为基数从2014年8月16日起按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算至2014年11月15日止即2066.4元（36900元×5.6%∕12月×3月×4倍）；从2014年5月16日起至2015年2月15日累计所欠租金为55350元，该时间段应以55350元为基数从2014年11月16日起按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算至2015年2月15日止即3099.6元（55350元×5.6%∕12月×3月×4倍）；从2014年5月16日起至2015年5月15日累计所欠租金为73800元，该时间段应以73800元基数从2015年2月16日起按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算至2015年4月25日止即3009.81元（73800元×5.6%∕360天×13天×4倍＋73800元×5.35%∕360天×55天×4倍）；以上合计9209.01元。现在原告诉请要求被告支付从2014年5月16日起至2015年4月25日的违约金10086元，合理部分9209.01元予以支持，过高部分不予支持；2015年4月26日之后违约金以所欠租金为基数按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算至租赁合同解除之日止。在本案中，由于原告与被告已经于2015年7月31日达成解除租赁合同的协议，故2015年4月26日之后违约金以所欠租金为基数从2015年4月26日起按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算至2015年7月31日止。关于被告谢晓静辩称，从2013年4月份开始，被告谢晓静已经将涉诉商铺转给张翠丽，被告在转租前已经把租金全部支付给原告叶璟，因此被告不应该支付租金、违约金给原告叶璟的辩称。本院认为，被告谢晓静未能够提供证据证明其已经将涉诉商铺转租给张翠丽，亦没有任何证据予以证明原告与张翠丽签订有涉诉商铺租赁合同。据此，本院对于被告谢晓静的辩解意见不予采纳。关于涉诉房屋是否应当返还的问题。原告叶璟与被告谢晓静于2012年3月8日签订《房屋租赁合同》已经于2015年7月31日予以解除，合同解除的法律后果之一是返还财产。在本案中，被告谢晓静亦于2015年7月31日返还涉诉房屋给原告，故原告诉请要求被告返还房屋，无事实依据，故本院对该项请求予以驳回。同时，原告诉请被告谢晓静从2015年5月16日起按每日205元向原告叶璟支付租金至交还房屋之日即2015年7月31日，根据《房屋租赁合同》约定每月租金6150元，每日租金约为205元，故原告该项诉请符合法律规定，应当予以支持，租金合计15785。《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告谢晓静支付原告叶璟从2014年5月16日至2015年5月15日租金人民币73800元以及从2014年5月16日至2015年4月25日违约金人民币9209.01元，合计83009.01元（之后违约金以所欠租金为基数按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算至2015年7月31日止）；二、被告谢晓静支付原告叶璟租金从2015年5月16日起按照每日205元计算至2015年7月31日止，共计人民币15785元；三、驳回原告叶璟的其他诉讼请求。本案受理费2292元，由被告谢晓静负担。上述款项，义务人应于本判决生效后10日内履行完毕，如未按照本判决指定的时间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。审 判 长 黄秀红审 判 员 林子焜人民陪审员 蓝 维二〇一五年九月十日书 记 员 周 龙 来源：百度搜索“”