（2015）城民初字第154号

裁判日期: 2015-09-10

公开日期: 2015-11-19

案件名称

程冬根、胡冬兰与江西上仁房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

法院

南城县人民法院

所属地区

南城县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

全文

江西省南城县人民法院民 事 判 决 书（2015）城民初字第154号原告程冬根，农民。原告胡冬兰，农民。委托代理人杨晓霞，南城县里塔法律服务所法律服务工作者。被告江西上仁房地产开发有限公司（以下简称上仁公司）。法定代表人郑力，该公司经理。委托代理人邓智明，南城盱江法律服务所法律服务工作者。原告程冬根、胡冬兰诉被告上仁公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告及委托代理人杨晓霞、被告委托代理人邓智明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告程冬根、胡冬兰诉称：2011年3月30日，两原告与被告签订《商品房购销合同》一份，合同约定两原告出资购���被告位于江西省南城县盱江北大道上仁博雅兰庭小区第12幢2单元201号房。合同签订后，两原告即按合同约定交付购房款。按照合同约定被告应于2012年5月30日前将符合约定条件的房屋交付两原告使用，但被告在2012年6月24日才通知两原告办理入伙手续，逾期24天。根据合同关于逾期交房的约定，被告应自约定的交房期限届满的次日起至实际交付之日止，每日向两原告交付已交付房价款万分之五的违约金。因此被告应向原告支付逾期交房违约金3891.41元。另外，被告违反合同约定，未在房屋交付使用后180日内将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案。经原告等业主催促后，被告于2015年1月7日才向南城县房地产所递送材料，使原告不能在规定期限内取得房地产权属证书，因此被告应该按照合同约定支付逾期办理产权证的违约金2576元。原告向被告要求支付上述违约金��被告均拒绝，故原告诉至法院要求被告立即支付原告违约金7134.25元。被告上仁公司辩称：原告方购买的博雅兰庭12幢楼房已于2012年4月20日竣工验收完毕。验收完毕后，我司即打电话告诉竣工验收情况，原告便立即对自己所购商品房及附属部分进行了装饰、装修。另外，即使有稍微延迟交房的情形也是由于天气原因及政府延期交付土地等原因导致的，根据商品房购销合同第八条第二款的约定非我司过错，故我司不存在延期交房的问题。至于原告提及的延迟办理房产证的问题，也是由于小区业主违背物业管理规定，擅自违章装修，将葡萄架改为房间使用，导致综合验收推迟，影响了房产证的办理。经审理查明：2011年2月11日，原告程冬根、胡冬兰（买受人）与被告上仁公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发位于南城��建昌镇盱江北大道的上仁博雅兰庭小区第12幢2单元201号房，建筑面积107.45平方米，其中套内建筑面积92.663平方米，公用部位与公用房屋分摊建筑面积14.784平方米，该商品房单价为每平方米3018元，总金额324284元等。该合同第八条规定：出卖人应当在2012年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该栋楼验收合格及符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人；2、如遇政府行为不能按期交付使用可相应顺延；3、买受人原因或其他非出卖人原因造成的；出卖人如未按合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日��买受人支付已交纳房价款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退换全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。合同第十一条规定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当出面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。合同第十五条第2项规定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需��出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，（1）买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按房价款的2%赔偿买受人损失。（2）买受人不退房，出卖人按已付房价的1%向买受人支付违约金。（3）如因有关职能部门原因，致使出卖人不能及时向产权机关报送资料而延误买受人办理产权登记的，出卖人不承担责任。合同订立当日，原告还与被告订立了《上仁·博雅兰庭项目装修、装饰标准》，与南城广夏物业服务公司签订了《前期物业管理服务协议》（后因为资质问题，南城广夏物业服务公司将该小区物业转给抚州市喆塬物业管理有限公司）。2012年2月17日，被告以书面告知形式通知原告等业主，由于天气的原因，施工受到极大影响，工程可能��迟竣工。2012年4月20日，博雅兰庭小区12栋房屋经验收合格。2012年6月24日，抚州市喆塬物业管理有限公司（以下简称物业公司）向原告出具书面入伙通知书，通知原告可以对购买的房屋进行装饰装修。2012年6月27日，被告向原告出具收到购房款257975元的发票。2013年5月29日，原告所在小区业主向被告反映小区出现配套设施不到位及迟延交房问题要求被告及时处理并赔偿。2014年4月20日，博雅兰庭小区综合验收完毕。2015年3月23日，南城县房地产交易所出具书面证明，载明2012年8至9月份被告办理房产证因为资料不齐（未提供房屋竣工验收证明）被退回。诉讼过程中，被告申请法院向南城县建设局调取博雅兰庭小区综合验收迟延原因的证据。2015年7月20日，南城县房建设局出具书面证明，载明博雅兰庭综合验收推迟的原因是因为博雅兰庭业主擅自违章装修，将葡萄架改装为房屋使用，致使工程验收延迟。另查明：2012年10月26日和2013年8月20，物业管理公司出具书面通知，要求小区各业主按照装修协议规范装修，不得违规进行装修。2012年至2014年期间，物业公司先后向盛冬根等多位业主出具书面整改通知，要求对其装修过程中的违法行为进行整改。认定上述事实的证据有：原告提交的被告营业执照、组织机构代码复印件、商品房购销合同、购房发票、县房地产交易所证明、情况说明、县建设局回复；被告提供南城县国土资源局证明、南城县气象局证明、气象资料表、可能延期交房告知、前期物业管理服务协议、小区安装用电申请表、湘潭水利公司及装电申请书、催告函、入伙通知书、业主临时公约及装修管理协议、葡萄架改造委托书南城县房地产交易所证明、规范装饰通知、违规装修照片、南城县房地产管理局证明、南城县建设局证明、建设工程竣工验收报告、综合验收审核表。本院认为：一、关于延期交房问题。原告程冬根、胡冬兰与被告上仁公司订立的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效。被告应该按照合同约定的期限向原告程冬根、胡冬兰交付所购商品房。现原告以物业公司出具的《入伙通知书》作为被告迟延交房的依据并以此《入伙通知书》日期作为被告交房日期主张延迟交房违约金，但该《入伙通知书》系以物业公司名义向原告出具，非原告出具，该通知书不能作为被告向原告交房的依据，也不能证明被告是何时交付的房屋，原告以该通知书日期作为被告交房日期，并不准确。依照常识推断，被告上仁公司应该在物业公司通知业主即原告入伙之前已经向原告交房，现原告以《入伙通知书》日期作为被告上仁公司交房日期，本院不予采信。故原告以2012年6月24日为交房日期要求被告支付延迟交房违约金3891.41元，本院不予支持。被告辩称由于天气原因及政府延期交付土地导致的原因等不可抗力的原因影响被告交房时间，但被告提供的气象资料并不能证明被告建房的时候存在异常天气现象，故对被告提出的存在不可抗力的辩称意见，本院不予采信。二、关于延期办证问题。根据《商品房买卖合同》约定第八条及第十五条第二款的约定，被告上仁公司应该在180日前提供的相关资料报产权登记机关办理权属备案登记。根据南城县房地产交易所证明显示被告已经于2012年8至9月份将办理权属登记的材料提交，但是由于提交的资料不齐即缺乏房屋竣工验收证明而被退回。另外南城县建设局的证明又显示被告上仁公司开发的博雅兰庭小区综合验收推迟的原因系博雅兰庭小区业主擅自违章装修，将葡萄架改装为房屋使用��致使工程验收延迟，故导致小区包括本案原告产权证办理延迟的原因非被告违约，现原告以被告逾期办理产权证要求被告给付逾期办理产权证违约金3242.84元，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中共人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告程冬根、胡冬兰要求被告江西上仁房地产开发有限公司支付违约金7134.25元的诉讼请求。案件受理费50元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省抚州市中级人民法院。审判长　　钟绍华审判员　　杨　琴审判员　　崔国民二〇一五年九月十日书记员　　吴　菁 微信公众号“”