（2015）浙杭民终字第1740号
裁判日期: 2015-09-10
公开日期: 2015-10-30
案件名称
杭州钱塘物业管理有限公司与银都大厦·圣都公寓物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省杭州市中级人民法院
所属地区
浙江省杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
杭州钱塘物业管理有限公司,银都大厦·圣都公寓
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《杭州市物业管理条例（2003年）》：第三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）浙杭民终字第1740号上诉人（原审原告）杭州钱塘物业管理有限公司。法定代表人丁宪章。委托代理人张荣根。被上诉人（原审被告）银都大厦·圣都公寓业主委员会。负责人秦良忠。委托代理人薛丽丽。上诉人杭州钱塘物业管理有限公司（以下简称钱塘物业公司）因与被上诉人银都大厦·圣都公寓业主委员会（以下简称圣都公寓业委会）物业服务合同纠纷一案，不服杭州市拱墅区人民法院（2015）杭拱民初字第530号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月16日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。原审判决认定：2010年4月1日，圣都公寓业委会（作为甲方）与钱塘物业公司（作为乙方）签订《圣都银都公寓物业管理委托服务合同》，约定乙方为甲方提供物业管理服务，委托管理期限为3年，自2010年4月1日至2013年3月31日。合同还约定了其他内容。2013年3月20日，双方签订《圣都银都公寓物业管理委托服务合同》，该合同第十六条载明：因本物业项目正在筹备业委会换届选举中，特与物业企业签订为期六个月的另时物业服务委托合同。委托管理期限为半年。自2013年4月1日至2013年9月30日。该合同第二十八条约定：甲乙双方任何一方无法律依据提前终止合同的，违约方应赔偿对方5万元的违约金；造成对方其他重大经济损失的，应给以经济赔偿。第三十五条约定，合同期满，本合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满60天前向对方提出书面意见。合同还约定了其他内容。2013年10月，圣都公寓第三届业主委员会成立。业委会发现钱塘物业公司就该小区电梯维护保养与西子奥的斯电梯有限公司杭州分公司签订有两份价格不同，但其他内容基本相同的合同。该业委会遂召开会议，决定要求钱塘物业公司予以解释才能续签物业合同等事宜。2014年4月28日，该业委会向钱塘物业公司发送通知函，主要载明：圣都公寓第三届业委会于2013年12月10日已发函通知钱塘物业公司需重新签订物业管理服务合同，钱塘物业公司一直未给予正式回复。业委会召开了业主委员会全体会议，一致同意不再与原物业服务企业钱塘物业公司续签物业服务合同。一致赞成2014年5月1日起重新聘请杭州紫藤物业管理有限公司与业委会签订物业服务合同，对圣都公寓的物业进行物业管理。特此通知钱塘物业公司于2014年4月30日止终止圣都公寓物业的无合同物业服务，与杭州紫藤物业管理有限公司做好物业移交手续。钱塘物业公司于4月28日收到该函件。目前案涉小区由杭州紫藤物业管理有限公司提供物业服务。2014年11月，钱塘物业公司发函圣都公寓业委会，认为业委会的行为违反物业管理条例等规定，要求业委会承担违约责任等。2015年3月25日，钱塘物业公司诉至原审法院，请求判令：1、圣都公寓业委会赔偿钱塘物业公司合同违约金5万元；2、承担本案所产生的全部诉讼费。原审法院认为：钱塘物业公司、圣都公寓业委会第一份书面物业服务合同到期后，签订了第二份书面物业服务合同，该合同系双方真实意思的表示，双方均应切实履行。根据该合同的约定，该合同为为期六个月的临时合同（合同中表述为“另时”应为笔误），该合同第三十五条约定，合同期满，合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满60天前向对方提出书面意见。本案中，圣都公寓业委会发现钱塘物业公司存在签订阴阳电梯维保合同，故要求钱塘物业公司解释，但钱塘物业公司未在一定期限内解释并作出是否续签的意思表示，故该业委会发函不再与钱塘物业公司续签物业服务合同，并不不妥。钱塘物业公司的诉讼请求，缺乏依据，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回杭州钱塘物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费1050元，减半收取525元，由杭州钱塘物业管理有限公司负担。宣判后，钱塘物业公司不服，向本院提起上诉称：一、原审认定被上诉人在2013年12月10日已发出函通知上诉人。原审在没有证据证明被上诉人的通知函是通过什么方式送达到上诉人，上诉人在什么时候收到被上诉人发来通知函的情况下就盲目认定事实。二、原审认定被上诉人2013年12月10日已发函通知，上诉人已收到。该通知函是开庭时被上诉人提供，但没有提供上诉人收到的证据，原审忽略了被上诉人的举证责任。所谓“2013年12月10日的通知函”是完全伪造的。2013年12月10日被上诉人确有一个“工作联系单”送来。上诉人在2013年12月18日让被上诉人管理处主任章金强送去上诉人的“回复函”这才是真正的事实。原审在基本事实不清的情况下，做出错误的认定，导致错误的判决。三、原审认为上诉人的诉讼请求，缺乏依据。上诉人于2010年4月1日至2014年5月1日，虽两份服务合同期满，但双方仍按原合同延续履行，在原合同延续期间，上诉人没有间断过物业服务，无期限事实服务合同存在。无期限事实服务合同仍按照原合同规定执行。依据《杭州市物业管理条例》第三十五条第2款的规定：“在原合同延续期间，任何一方提前终止合同的，自书面通知到达对方之日起三十日内合同终止。”但被上诉人在2014年4月30日突然发来通知函，即日终止物业服务合同。上诉人在2014年5月1日收到通知函就要办理物业移交手续。没有必要的准备时间。综上，请求二审法院依法撤销原审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求。上诉人钱塘物业公司在二审中提交证据有：1、工作联系单一份、回复函一份，欲证明2013年12月10日，被上诉人邮寄的是工作联系单而非通知函，上诉人对该工作联系单有回复，回复的内容为上诉人愿意继续提供物业服务，通知函为虚假的证据。2、业主委员会经营性收入管理办法一份，欲证明被上诉人向上诉人送达的文件、工作联系单等都是有编号的。被上诉人圣都公寓业委会辩称：一、被上诉人通知终止合同有法律依据。《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”《中华人民共和国合同法》第九十一条规定“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：…（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。”双方签订的《物业管理委托服务合同》第三十五条规定：合同期满，本合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满60天前向对方提出书面意见。双方于2013年3月20日签订了临时合同，双方在事前对该情况是明知的。既然对于当事人双方具有法律约束力的临时物业服务合同早已在2013年9月30日终止，合同终止后，双方之间并没有具有法律约束力的任何协议存在，任一方都有权随时终止该委托服务关系。被上诉人早在2014年12月10日就因电梯维保合同欺诈一事欲终止无书面服务合同状态，书面发函告知，要求其进行解释，如要继续服务需重新签订合同。而上诉人因存在欺诈行为无法澄清而迟迟不敢回复作出反馈。被上诉人要终止无服务合同状态的意愿上诉人早已清晰，被上诉人也进行了提前通知。二、被上诉人通知终止合同有事实依据。2013年11月，上诉人和西子奥的斯电梯有限公司签订《电梯日常维护保养合同》，在实际价格为14400元的情况下，为了非法利益，要求西子奥的斯电梯有限公司另行签订价格为21600元的合同，并拿这份合同到被上诉人处申领款项，企图侵吞差额款7200元。后因被上诉人谨慎核实，方未造成损失。该弄虚作假行为属于严重的不诚信行为，在被上诉人书面要求其作出解释的情况下，上诉人一直未给予正式回复不敢正面回应，漠视轻视业主利益。鉴于此，双方之间的信任已无，无法再继续合作。三、即使按照物业服务合同延续的说法，物业委托服务合同第二十八条规定的“法律依据”也仅指全国人民代表大会和常务委员会制定的法律，不包括地方性法规，不包括《杭州市物业管理条例》。而上诉人主张被上诉人违反的《杭州市物业管理条例》为杭州市人大常委会制定的，性质属于地方性法规，并不是双方合同中的“法律依据”。在对违约责任条款进行解释时，应当进行严格字面解释，不能任意扩大，否则届时违反了地方规章，甚至是地方政府部门的规范性文件，是否都要承担违约责任呢，如果这样当事人的违约责任范围将无穷无尽，超越了当事人的可预判性。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人圣都公寓业委会在二审中未提交新的证据。钱塘物业公司提交的证据1，圣都公寓业委会认为工作联系单的真实性没有异议，对证明对象有异议，上诉人称双方文件往来都有编号，这是不存在的，有无编号无法证明文件是否真实，在一审中上诉人不认可在2013年12月10日收到通知函，被上诉人在一审中是承认送达过该通知函的。关于电梯问题，我方已经多次跟对方沟通，但是上诉人一直不予处理。我方要求与上诉人签订合同是为了让上诉人解释电梯合同为什么存在阴阳合同问题，同时改变小区没有物业合同的现状。圣都公寓业委会对于回复函认为没有收到过，正是因为没有收到正式回复，所以被上诉人在2014年4月30日发函给上诉人要求解除合同。本院认为，该证据的真实性，圣都公寓业委会没有异议，本院予以确认，但该证据不能证明钱塘物业公司所要证明的内容，故对该证据的证明效力，本院不予确认。钱塘物业公司提交的证据2，圣都公寓业委会对真实性没有异议，对关联性有异议，与本案没有关联，上诉人称双方文件往来都有编号，这是不存在的，有无编号不能证明文件是否真实。本院认为，圣都公寓业委会的异议成立，对该证据的证明效力，本院不予确认。本院依据有效证据，经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。另查明，圣都公寓业委会于2013年12月10日就续签物业服务合同事宜向钱塘物业公司送达工作联系单，该联系单第四条载明：如钱塘物业公司未能在2014年1月31日前完成与圣都公寓业委会签订物业管理服务合同，视为钱塘物业公司放弃圣都公寓物业服务合同的签订，圣都公寓业委会将进行有关物业项目重新公开物业服务合同招投标公告，来完成圣都公寓物业项目的物业服务合同等事宜。钱塘物业公司于2013年12月18日向圣都公寓业委会送达回复函，载明由钱塘物业公司委托管理处主任章金强联系继续签订合同事宜。本院认为：双方当事人签订的二份物业服务合同系双方真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，属有效协议。第二份物业服务合同约定委托管理期限为半年，即至2013年9月30日合同期满，该合同自然终止。在合同期满时，圣都公寓业委会未完成重新选聘物业公司的工作，钱塘物业公司仍继续提供物业服务，对此圣都公寓业委会未提出异议，根据《杭州市物业管理条例》第三十五条第二款规定，原物业服务合同自动延续至选聘工作完成。在圣都公寓业委会重新选聘杭州紫藤物业管理有限公司作为新的物业公司为圣都公寓提供物业服务的情况下，钱塘物业公司与圣都公寓业委会签订的物业服务合同延续期自然届满。对圣都公寓业委会于2014年4月28日发函通知钱塘物业公司于2014年4月30日终止与其物业服务关系一节，因圣都公寓业委会送达给钱塘物业公司的工作联系单已经表明续签物业服务合同的期限至2014年1月31日，否则视为钱塘物业公司放弃物业服务合同的签订，圣都公寓业委会将重新选聘物业公司。而钱塘物业公司也予以回复表示愿意续签物业服务合同。但至2014年1月31日时，双方仍未签订新的物业服务合同，此时钱塘物业公司应当明知圣都公寓业委会将不与其签订物业服务合同，并已经开始重新选聘物业公司的工作。故钱塘物业公司以圣都公寓业委会提前终止合同为由，要求圣都公寓业委会赔偿违约金5万元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理和适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由杭州钱塘物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 王亮审 判 员 韩昱代理审判员 韦薇二〇一五年九月十日书 记 员 王琳 来自：